企業概況ニュース:テキサス特集

全米でトップシェアを誇る企業概況ニュースに、弊社トモコホールのインタビュー記事が掲載されました。

ujpnews (2)

以下、掲載文そのまま抜粋


魅力的で面白い人が集まるオースティンは、投資としてもホットなエリア

 

ヒューストンやダラスのホットな情報が飛び交う中、オースティンやサンアントニオまでその目を広げる日本人はまだ少ない。最近では、世界最大のクリエイティブ・ビジネス・フェスティバルSXSW(サウスバイサウスウエスト)の開催地としても注目を浴びているが、お金の動きに敏感な投資家にとっては、オースティンやサンアントニアは、それより以前から魅力的なエリアの一つとして考えられている。

大学時代からオースティンに住み、2003年に自分たちの住むデュプレックスを半分貸し出す形で「ハーモニー・リアルエステイト・グループ」をご主人と共に立ち上げたトモコさん。リースに関する知識や、修理、売却についてなど、自分たちで一つずつ経験しながら身につけてきた。2006年にライセンスを取得してからは、日本やカリフォルニアをはじめ投資家に代わり物件を購入・管理する事業を手がけているが、オースティンに進出する日系企業の駐在員やその家族への不動産アドバイスも行っている。

オースティンはテキサスの州都であり、州政府関連やUTオースティン関連、メディカル関連そしてITハイテク関連などが多くの企業や施設が集まっている。そのため、保守的と言われるテキサスの中でもここには比較的リベラルな人が多く住む。「とても暮らしやすい魅力的な街だと感じています。やはり住んでいる人たちが最高に温かくて面白いからでしょうか。投資物件先というだけでなく、一度はオースティンの良さを肌で感じて欲しいですね」と満面の笑顔で答えてくれた。


テキサス特集とのことで、オースティン以外にもダラス、ヒューストンなどの興味深い記事が沢山掲載されております。電子版を併せてお読みください。

企業概況7月号テキサス特集:http://www.ujpdb.com/july15part12017

 

 

日本人の住みやすいエリア

オースティンに引っ越してこられる予定の方に一番始めに聞かれる質問が「日本人の住みやすいエリアはどこですか?」という質問です。

japaneseareamap

この質問には、もちろん、ご予算や、仕事場環境、ライフスタイル等でおススメエリアは変わってしまいますが、日本人が多いエリアと言う事で言えば、オースティン北西部から北部郊外のラウンドロック、シダーパークのエリア(地図上で緑の円)が一番多く、オースティン南部のサークルC(地図上黄色の円)辺りにも日本人が多く住んでいます。また、最近はフルーガービルエリア(地図上青の円)にも、増え始めているようです。

この3エリアに共通して言えることは、郊外で、学校区が割と良いと言う事と、お手頃な物件が多いと言う事が影響しているように思います。

地図上の赤い★マークはアジアン食材屋です。

こと、就学年齢のお子さんがいらっしゃる方の場合は、学校に関して、優先順位が高くなってくると思いますが、学校のレーティングが良いイコールいじめが少ない、とかドラックの問題が無い、かと言うと、そんなこともなかったりしますし、かといって、やはり、レーティングが著しく低い学校になると、周りの住環境が良くなかったりします。学校に関して言えば、やはり、実際に見学に行って雰囲気を掴んで頂くのが一番とは思います。学校が気に入らない場合、チャータースクールや私立という選択肢もあります。

ここ近年のオースティンはLAや、NYなどの大都市ほどではありませんが、通勤通学ラッシュが結構大きな問題になっています。アメリカの出勤通学時間は早いので、朝は7時前から、夕方は4時ごろから、渋滞が始まります。朝、主要高速道路、183や、I35、Loop1(モパック)は上り(ダウンタウン方面)、夕方は下り線が、かなりの渋滞になります。ダウンタウンへは本数は少ないのですが、電車もあります。MetroRail 

ダウンタウン方面に出勤される場合、電車の駅にある駐車場に車をとめて、電車で通勤するという手もあります。ちなみに、電車には自転車を積むことも可能です。

 

 

CostcoがPflugervilleにオープンします!

 

 

 

まだ、先の話ですが、2018年の中旬をめどに、CostcoがPflugervilleにオープン予定です。場所はSH 130 とToll 45南東の角に出来るとのことです。

 

 

 

 

PflugervilleからのCostcoへのアクセスが良くなかったので、Pflugerville住民には朗報ですね。また、Costcoが出来るという事は、益々の人口増加を見込んでの事ですので、これからのPflugervilleエリアは不動産の上でも大注目です。

 

Round Rock ISD 全米15位!!!

download (2)

Round Rock ISDが、2017年度、全米公立学校区の第15位にランクインしました。state test結果、卒業率、SAT/ACTの結果、教員、教育の質の高さ、生徒、保護者からの口コミ等をベースに調査した結果です。ちなみに、Austin ISDは同リスト上34位にランクインされています。

15位までのリストは以下のようになります。

  1. Naperville , Illinois
  2. Arlington , Virginia
  3. Ann Arbor , Michigan
  4. Plano , Texas
  5. Bellevue ,Washington
  6. Cambridge , Massachusetts
  7. Boulder , Colorado
  8. Thousand Oaks , California
  9. Irvine , California
  10. Berkeley , California
  11. Overland Park , Kansas
  12. Carlsbad , California
  13. Columbia , Maryland
  14. The Woodlands , Texas
  15. Round Rock , Texas

 

不当なproperty tax appraisal(固定資産税への評価) 抗議する方法

snoopypropertytaxes

この時期(4月末から5月初め)、ホームオーナーの皆様のお手元にはお住まいの地区からのAppraised Valueが封書にて届いているはずです。これは、毎年1月1日までの家の外観と、その地区の不動産価格によって一軒一軒、評価を受けます。例えば12月末の時点で外壁を塗り替えて新しいものにすると、建物の評価(価値)は上がり、その年の固定資産税への影響を受けますが、1月1日を過ぎてからの修理修繕は次年度の評価関わるということです。

今年は、軒並みオースティンの不動産のこのValueは上がっており、よってこの、固定資産税というのが高くなります。これは、ホームオーナーにとっては痛い出費になります。

周りが一斉に上がっているのでこの評価に対しての抗議するのは中々難しくはありますが、自治体に不当の申し付け、再評価を受けることはできます。自治体によって方法、期限は様々ですので、Appraised Valueの通知書類に書いてある方法で抗議申し付けを行ってください。

自治会の方から決められている日にちに会場へ行って担当者と面談する方法と、申込書を記入して、予約を取り、担当者と面談する方法、そして、オンラインにて申し立てをファイルして、申し立てを行う方法があります。オンラインの場合は、その場でオンライン上再評価を受ける場合と、担当者との面接を後日求められる場合があります。

Travis Countyはこちら: traviscad.org

Williamson Countyはこちら:wcad.org

Hays Countyはこちらです:hayscad.com

担当者との面接の場合は、物件の傷み具合がわかる写真や、修理見積もり、近辺の同じような物件の評価額が分かるものなど根拠となる資料を万全に揃えて挑んでください。

2015年では申し立てによる再評価額が一軒平均で-$13,649だそうです。(これは、固定資産税自体ではなく、あくまで家の価格の再評価額です)

この多くの場合は抗議申し付けを専門の業者を雇って代行してもらっているようです。もちろん個人でも申し立ては出来ますし、成功例も多いです。

しかしながら、この時、注意しないといけない事は、再評価を受けた場合、まれに抗議前よりも価値が上がってしまう事もあるようです。そうすると元も子もない結果になってしまいます。十分に事前に資料を用意して抗議に挑むことが重要です。

 

これがオースティンで快適に豊かに暮らせる収入

The+50-30-20+Rule+or-+How+I+Learned+to+Stop+Worrying+and+Love+the+Budget+-+thenotepasser

アメリカの人口の多い50の都市のうち、39もの都市の人々は、豊かに暮らせる為の収入と支出のバランスが取れていないというデータが出ました。都市によっては、その状況はとても深刻です。しかしながら、この統計に関与しているテキサスの7都市の内、5都市はでこのデータに該当せず、こと、オースティンに関して言えば、このバランスというのが非常に良いという結果が出ました。

この統計は、家計の予算の内訳を収入から50%を家賃や、食費、医療費などを生活の上での必要経費とし、30%をレジャーや娯楽などの自由に使えるお金、20%を貯金というルールにした場合、収入に対しての支出のバランスを調査した結果です。これを「50-30-20ルール」と言います。

オースティンで言えば、この快適に暮らせる収入というのは$54,631です。昨年度より、$1,406も上昇したものの、オースティンの平均収入が$57,689ですので、この「50-30-20ルール」に従っても、$3,058も平均収入より余剰分が出る結果が出ています。

この調査をした50の都市の内、堂々Top2にいるのがテキサスレンジャーズの本拠地アーリントンです。アーリントンの平均収入が$53,326、そして、「50-30-20ルール」に則った、快適に暮らせる収入が$46,420。$6,906もの余裕なお金が生活に出る計算です。

テキサス西部のエルパソでは、快適に暮らせる収入額がこのリスト上、50の都市の中で最も低く、平均収入自体も低いのですが、余剰分となるお金は多くとれる計算になっています。

フォートワース、サンアントニオもこのリストのトップに位置してはいるものの、この余剰分はサンアントニオで言えば$188、2016年以降、地価、物価が大幅に上昇したフォートワースに関して言えば、わずかに余剰が出るくらいです。
ヒューストンとダラスに関しては、この余剰分はなく、逆に大きなマイナスになる結果です。
ヒューストンの平均収入が$46,187ですが、理想的な収入は$56,223ここには$10,036のギャップがあり、ダラスに関しては、このギャップというのが、$14,203にもなります。

 

しかしながら、ほかの都市、特にマイアミの深刻な状況:平均収入が$31,051ですが、理想的な収入は$75,891、そのギャップは$44,840!!! こうなってしまうと、本当に生活が苦しいものとなってしまいますね。

個々の生活スタイルがあるので、このように平たく数字だけで見てしまうのは難しいのかもしれませんが、この結果からも、オースティンが人気の都市No.1になるのも、深くうなずける結果に思えます。

家を借りるか v.s. 買うか

stock-vector-real-estate-icons-set-house-for-sale-for-rent-sold-open-house-73990483 (2)

家を買うというのは、生涯一度の大きな買い物とよく言われていますが、ことアメリカでは割とカジュアルに家を買ったり買い替えたりします。ただ、やはり、大きな買い物には間違いなく、買うのが良いのか、はたまた、借りるのが良いのかという問題が出てきます。ここら辺は日本とあまり変わらないかもしれませんが、基本的に、家賃(ローンやその他、家に関わる支出)は収入の1/3というのが基本となっているようです。

 

以下のチャートをご参考ください。

chart buy rent1

 

チャートは借りる家も、買う家も同じ家のバリューとし、7年以上住んだ場合を示しています。レンタルに関しての家賃は$800からスタートして、毎年5%の家賃の上昇を見込んだ計算になっています。また、買った場合は購入価格を$110,000とし、毎月のローンを$1000とした計算です。3年までは、借りる方がお得で3年以降で6年を過ぎた頃には完全に買った家の方がお得という数字を示しています。

こちらはまた、別のチャートです。

buy rent 2

こちらに関しましても、60 months(5年)以上同じ家条件の家に住んだ場合の比較チャートです。

家を購入するに関して、年収の約2.5倍の価格を予算に設定をすることが理想的で、頭金は10~20%、ローンは30年というのが平均的な様ですが、ローンに関してはレートが変動するので、その時のレートによりフレキシブルに考えた方が良いようです。

家を購入する場合の利点

  • プライバシーを確保できる
  • 安定した住居環境
  • property taxとローンの利子が税金控除の対象となる
  • バイヤーのクレジットスコアを上げる事が出来る
  • 将来的に家の価値が上がる可能性が高い
  • 好きな様に家をリフォームしたり、ペットを飼ったりできる

家を購入する場合の欠点

  • 頭金が大きい
  • 保険がかかる
  • 家の価格が下がる可能性もある
  • 修理修繕のコストが発生する
  • property taxが上がる可能性がある
  • 引っ越すときに、家を売ったり貸したりしなければならない

家を借りる場合の利点

  • 引っ越し費用が比較的少ない
  • メンテナンス等をオーナーに依存できる
  • アパートなどの場合は特にプールやテニスコートなどのアメニティを楽しめる

家を借りる場合の欠点

  • リースに関しての条件がたくさんある
  • 更新時に、次年度の更新ができず引っ越しを余儀なくされる可能性がある

 

お引っ越し:売るべきか V.S. 貸すべきか

 

 

 

 

特にオースティンにお住いの方で、遠方、または、オースティン内でお引っ越しをされる方の中で、持ち家を、売るべきか、はたまた貸すべきかお悩みになる方も沢山いらっしゃると思います。ここで、家を売る利点、貸す利点を比較してみたいと思います。

売る利点

  • 数年前に、購入した時の金額より、価値が上がっている
  • 売ったお金を、次の家の頭金に回せる
  • 管理の煩わしさが無い

貸す利点

  • 今後数年の見通しで、価値が今よりも上がる可能性が大きい
  • 賃貸物件を持つことでキャッシュフローが望める
  • 今お持ちの家の購入価格で、現状のオースティンで同じような家を買える可能性は非常に少ない

大まかにはこんな感じです。

効果的に家を売りに出すとなると、やはり、ペンキの塗り替えや、フェンスの修理、キッチンアプライアンスなどのアップグレードや、カーペットの張替えなど、状態によって様々な工事が入ります。その点、貸し出しに出す場合は、そこまで大きな工事をせずとも、修繕箇所が特にない場合は、清掃業者を入れてディープクリーニングをすれば,そのまま貸し出せる場合も多々です。ただ、新しい、清潔なイメージの方もちろん好印象なので、ペンキの塗り替えをしたり、必要であればブラインド、照明を交換したりなど最低限に手を加えた方が、入居者が早く決まりやすいです。

弊社のプロパティーマネージメントサービスでは、きめ細かいサービスでオーナー様が安心できる賃貸経営を実現できるよう、入居者の募集から賃貸契約の締結まで初期作業はもとより、管理業務、家賃の集金、契約の更新、入居者からのクレーム等を弊社が代行致します。これらをオーナー様おひとりで対応されるのは困難であり、メンテナンスに費やすお時間でオーナー様の大切な生活時間が犠牲になりかねません。弊社にて安心の賃貸経営をお約束致します。

また、家を売るV.S.貸すに関しましての税金面、ローン等、ケースバイケースで利点が変わってきます。お気軽にトモコ・ホールまでお問い合わせください。

トモコ・ホール 512-970-3953

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

家を買うベストタイミングとは?

ずばり、春です。春は、日本と同じくアメリカも引っ越しシーズン。マーケットにはドザッと売り出しの家が出てきます。特に、イースターサンデーは、クリスチャンにとって、クリスマスに続く大切な休日なので、その日は働いている人が少ないことから、オファー自体がその日にガタッと落ち込み、その影響で、その日に関して競争が少ないとのデータがあります。同じくクリスマスも同様の事が言えるのですが、冬は全体的に売りに出ている家自体が少ないので、選択肢は春に比べては少ないといえます。その分、競争相手も少ないので価格の低いオファーが出しやすい傾向にあります。選択肢の多い時期を選ぶか、価格を重視するか、そこがポイントになってきます。ただし、ここで重要なことはクロージングを5月にもっていかないことです。なぜなら、引っ越し業者が見つかりにくいからです。特に5月最終日は年間の引っ越しのピークを迎えます。

家を買うと決めたなら、まずは、

1) Hire an Agent(エージェントを決める)

信用できるエージェントを見つけることが、特に、ファーストバイヤーにとっては重要なファクターとなります。家を探すうえでの優先順位、例えば、庭が広い、希望の学校区、プールがある、などを整理して、話し合ってみましょう。

2) Get a Loan(ローンを組みましょう)

キャッシュ一括で買う予定がない場合は、まずは、ご自分のファイナンシャルをしっかり見据えて、ローンを組むことをお勧めします。ローンを組むには審査がいくつかあり、思いの外、時間がかかります。オファーを出したい家が見つかっても、ローンが組めていないと、せっかくのチャンスを逃してしまう可能性もあります。銀行によってローンのレートはまちまちなので、情報をしっかり収集しましょう。

3) Find a Home to Buy(家探し)

エージェントと共に、家を見に行きます。また、週末に行われているオープンハウスの看板を目指して、エージェントに頼らず色々内見に行くこともお勧めします。色々な家を見ることで、大体の値段と、雰囲気がつかみ易くなることでしょう。また、一度にたくさんの家を見に行ってしまうと、正直、どれが良いのかを悩ませてしまうだけなので、ある程度インターネットの写真などで内見に行く家を絞った方が賢明です。

 

4) Negotiate the Offer(オーファーを出す)

もちろん売り出し価格が設定されていますが、これは目安のようなもので、エージェントに相談して、ご希望の価格を売り手側に提示します。エージェントは周りの家の売り出し価格、オファーを出したい家の状況等のデータを元に、適切な価格を提示してくれるはずです。家によっては一度に3個も4個もオファーが重なる事もしばしばあります。その場合は、やはり売り手としては、一番高い価格を提示してきた人を選びたい所ですが、買い手側も必死なので、売り手側に、熱烈なラブレターを出したりして、熱意で押し切る人も居るようです。

 

5) Do a Home Inspection(インスペクションをする)

オファーを受理された後は、インスペクターを雇い、家の隅々まで、欠陥がないか、故障しているところはないか、を見てもらいます。床下から、屋根裏、備え付けの食洗器から、配管まで、建付けまで、本当に隅々を調査してくれます。欠陥部分が見つかった場合は、またここで、売り手側に修理修繕等の交渉をします。この時に、シロアリの調査をすることも忘れないでください。

 

6) Closing(クロージング)

様々な書類作成等、オファーから30日~40日の期間を経て、晴れてクロージングの日を迎えます。売り手側と、買い手側が、最終的な署名を交わし、鍵の受け渡しがこの日に行われます。

将来の住宅事情

オースティンエリアにお住まいの方は、まさに、ゲームのシムシティの中に居るような感覚になる事がしばしばあるのではないでしょうか。何もなかった牧場な様な土地に、知らぬ間に大きな総合オフィスビルができていたり、新しい道路が通っていたり、学校がポンと出来ていたり、半年ぐらいの間に、街の様相がガラリと変わっている事が珍しくありません。本当に、成長中の土地というのを実感します。

驚くべきは、昨年、2016年度に建った新築戸数が23000戸(アパート含む)にのぼり、2017年にはさらに5~8%の新築を予想しています。

そして、昨今のUber, AirbnbInstacartの新しいサービスの出現によって、予想される将来的なライフスタイルの変化に対応すべき、今のようなすべてが大きく、3台車が入るガレージのある家が喜ばれるような家から、車が1台入るガレージでも家自体のがもっとハイテクな省エネやエコを推奨する傾向を踏まえた新築が多くなるという予想も出ています。

hqdefault