ローンの組み換えするべきか、否か?

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ProgramMortgage Rate
Conventional 30 year fixed2.75%
Conventional 15 year fixed2.5%

 最近、住宅ローンの組み換え/リファイナンスを耳にすることが多くなってきた事と思います。これは、ひとえに、昨今のスーパー低金利にあると思います。上記の表が2020年10月現在の一般的な金利レート表です。

まず、リファイナンスとは、既存のローンを一旦完済して新しいローンを組み変える事です。完済すると言っても、数字上そうなると言うだけで、もちろんローンの残金は変わりません。

リファイナンスを行う目的は、主に次のようなケースです。

  • 金利が下がった
  • 返済期間を短縮・延長したい
  • 変動金利から固定金利へ(またはその逆に)変更したい
  • 物件の含み益をキャッシュアウトしたい
  • 複数のローンをまとめたい

大抵は上記のいずれか、または複数の理由でリファイナンスを検討することになります。

住宅ローンを最初に組んだ時に掛ったクロージングコスト、弁護士費用、物件鑑定費用、税金、Title Insuranceは、組みなおしの時に再度掛かってきます。

また、少し、トリッキーな事が、最も低い金利を狙うには、コストがより高くつくのが一般的なようです。金利を妥協すれば、コストが下がるという仕組みになっています。例えば、4.5パーセントで借り換えるなら2,000ドルのコストで済む一方、3.25パーセントまで金利を下げるには3,000ドルのコストがかかるといった具合に。ローンの組み換えにはお金がかかるため、熟慮し、比較検討を重ねた上で、組み換えをすることをお勧めします。例えば2,000ドルのリファイナンスコストを支払うとしても、リファイナンスによって月々のローンを150ドル下げることができれば、たった1年でコストをペイが出来ます。一般的に、金利を0.5~1ポイント下げることができれば、通常数年で元が取れると言われています。逆に、組み換えコストの元を取る前に家を売却する見込みがある場合は、損になる可能性が高いので、組み換えは控えた方が良いかもしれません。

 また、ご自身のクレジットスコアも金利等に影響しますので、元の住宅ローンを組んだ時よりも、組み直しを検討されている現在の方が、もし、クレジットスコアが上がっている場合は、金利がさらに下げられる好機となっている可能性もあります。ローンの組み換えは、少し面倒に思えますが、このスーパー低金利の好機を逃すことなく、今一度、検討されると良いかもしれません。

ちなみに、ローンは、一般的に、早期返済した方が、金利を支払う期間が短くなるので、得になってくるのですが、ローンの中には、繰り上げ返済してしまうと、ペナルティを課されるローンもあるようです。ご自分が組んだローンの種類をしっかりと把握することも非常に重要です。