オースティン郊外が憧れの地へ???

「誰もが、フルーガービルやラウンドロックに住みたいと思っている」 これが、現在のオースティンの不動産事情を顕著に表している現象です。 また、現在オースティンでハウスハンティングをしている人の60%はテキサス州外からというのにも驚きを隠せません。The Domain(オースティンのランドマークとなっている総合商業施設)から20分圏内というのをキーポイントとし、特に多い西海岸からの移住者は流入し続けているのです。もちろん、予算が潤沢な人は、相変わらずアクセスや雰囲気の良い、セントラルオースティンに住みたいと思っていますが、西海岸(特にLA)の通勤に片道2時間かけるようなクレイジーな渋滞事情を鑑みると、20分の運転なんて、「何ともない距離」となり、その上、住環境が良いとなると、それだけでも、フルーガービルやラウンドロックに魅力を感じるには充分となるのです。 The Domainには、3つのAmazonオフィスがあり、3000人以上の従業員が働いています。2024年を目処にオフィススペースを拡張し、更に2000人の従業員を抱える予定です。The Domainより北西にあるAppleの新しい10億ドルのキャンパスも、2022年の今年に開業予定です。 最新の統計はこの人気を裏付けるように、オースティンの郊外は、2022年2月の住宅販売量は32.3%増加、販売価格は昨年より78.2%上昇、この上昇率は、同時期のオースティンより、はるかに高い。(郊外とは、オースティン一部の北部、フルーガービル、シダーパーク、ラウンドロック、リアンダー、ジョージタウン、テイラーを含む) とは言えども、西海岸の不動産価格からすれば、まだまだお手頃なオースティン郊外。州外の移住者が増えることで、価格も引き上げている図式と、なっている事は否めません。 また、このような変化は、過去10年で目覚ましく、オースティンの郊外なんて、退屈で魅力的ではないと思われていたエリアが、今は、一番の人気エリアとなっているのです。 10年前は、オースティン内で家を買うにあたり、予算が合わない場合、オースティンにどれだけ近づいた郊外で手を打てるか、というのに誰もがフォーカスしていた所を、今や、「ラウンドロックに住みたい」「フルーガービルの住所が良い」など、エリアを指定して、好んで家を買うスタイルに変化しているという。  また、この郊外人気の大きな成長を牽引しているのは、Appleやサムソンなどのメガ企業進出だけではなく、かつては、オースティンにしかなかったお洒落なレストランや商業施設、DELLダイアモンド(マイナーリーグの球場)HEBセンター(アイスホッケーやディズニーオンアイスなどを開催するアイスリンク)やカラハリリゾート(巨大インドアプールリゾートホテル)等のアメニティーも、この10年で、次々と、進出してきている事も大きな要因となっています。開発され尽くされたオースティンと違い、それだけの成長を遂げる事の出来る、土地に余裕があるのです。事実、最近まで牧場だった土地は、次々と、アパートや、住宅、商況施設に代わり、新たな道路が作られ、1年足らずで、全く違う土地への変貌を遂げるのです。 また、ファーストホームバイヤー達は、こぞって、新築の家を求める傾向があります。オースティン郊外は、その要望を叶えるのに十分な新築住宅があります。 兎にも角にも、人口が急増、オースティンから郊外へ益々広がり、とどまる事の知れない成長に日々、慄くばかりです。不動産価格に関しては、今後どれだけ上昇を続けていくのか、予想もつきません。次々と、移転してくるシリコンバレーの企業達、このままいくと、サンノゼのような、価格の上昇を辿る可能性も大いにあります。

Amazonがドメインへ

2021年12月、アマゾンは、オースティンに新たに、330,000-square-foot のオフィススペースをオースティン北部の、第二のダウンタウンと言われているドメインに確保したことを明らかにし、2024年を目処に、この拠点の稼働を開始することを明らかにした。ここでは、2000人の雇用を予定しており、オペレーションテクノロジー、アマゾンリテール、アマゾンビジネス、アマゾンウェブサービスの部署で構成され、シニアデータエンジニア、シニアテクニカルプログラムマネージャー、ユーザーエクスペリエンスデザイナー、金融アナリストなどを募集する見込みとしている。アマゾンは、「オースティンの素晴らしい才能のある人材達と、町の雰囲気の魅力に、今後も、アマゾンは、この地での成長を続けていくことでしょう。」とのこと。 この、一年、オースティンで話題のテスラ、アップル、サムソン、に並び、アマゾンと、オールスター企業が大きな動きを見せる中、グリーンドットやマルカズのような中小企業においても、オースティンへの本社移転などの動きがが広がっています。 オースティンには、UTオースティンのような、優秀な大学もあり、多くの若い優秀な人材を輩出し続けています、そして、また、“Keep Austin Weird” のスローガンが物語るように、若い人を引き付ける特有の雰囲気もあります。オースティンへの会社の移転→求人の増加→人口が増加をこの先何年も続けていくことでしょう。

巨大ハイテク企業の参入による不動産価格の推移

先日、サムソンがオースティン北東部のテイラーへの170億円規模の新たな工場設立を受け、周辺住宅街の2020年第3四半期の住宅販売価格の中央値は271,906ドルでしたが、その一年後の現在は、405,000ドルに跳ね上がりました。 このような、計画予定地周辺に関しての不動産価格の急激な上昇は、現在オースティンのあらゆる所で起きています。工場や、会社など、大きな土地が必要となるため、その殆どは、かつて注目もされた事の無いような、田舎の牧場地だったり、あまり人気のない言うならば、少し生活の便が悪い場所だったりするので、そのような元々、不動産価格の低い土地や住宅街が、急にハイテク企業の移転計画などで、価格が跳ね上がる。今後、益々巨大企業の流入が期待されるオースティンならではの、このような、青田買い?いわばギャンブルのような不動産投資もまた注目されているようです。実際、サムソンも、長い間、噂されていた新工場建築用地ではなく、テイラーへの移転を決めたり、また、MLBのスカウト機能をメインとした、ユースリーグの組織てあるPerfect Gameも、かなり強固に固まっていたHuttoの土地での本社、球場建設予定も、急にCedar Parkへ鞍替えしたり、とにかく、規模が大きいだけに、市や町との交渉次第で、ガラリと話が変わってしまうのは良くある話です。何はともあれ、2040年に人口が現在の倍と予想されているオースティンですが、この勢いは止まりません。 アップル社 2018年にノースウエストオースティンの10億ドルのキャンパスの計画を発表した当時、住宅建設業者代表者の一人は、価格をすぐに10%上がるように命じたと言いました。完成すると、アップルの新社屋の建設用地は300万平方フィートに及び、6階建ての75,500平方フィートのホテルと隣接する3階建てのカンファレンスセンターが含まれます。 キャンパスは最終的に最大15,000人の従業員を収容する事ができ、同社は2022年にオープン予定です。 オーチャードのデータによると、Appleキャンパスから10マイル以内の住宅価格は、2020年第3四半期から2021年第3四半期の間に45%上昇し、336,750ドルから489,000ドルに上昇しました。 テスラ  オースティン空港近くの11億ドルの電気自動車工場はまさに完成に近づいており、また、先日発表したオースティンの本社移転場所としても、利用されます。イーロンマスク最高経営責任者(CEO)は、工場で10,000人が必要になる可能性があると述べ、この地域はすでに2020年第3四半期にかなり競争力があったと指摘していますが、住宅への影響は少し緩和されています。 テスラのキャンパスから10マイル以内の住宅の価格は、2021年第3四半期の437,050ドルから534,502ドルに前年比22%上昇しました。 オラクル オースティン中心部から流れるコロラド川沿いの非常に環境の良い土地に位置する2018年に完成したオラクル社のセントラルオースティンキャンパスは、最終的に10,000人の従業員を抱えるために成長する可能性があるとの事。2020年12月にはこのキャンパスを本社として、登記しました。 オラクルキャンパスから10マイル以内に家を購入するには、2020年のわずか416,000ドルから平均585,000ドルを支払う必要があります。これは、2020年第3四半期から2021年第3四半期の平均価格が約41%上昇しました。

一歩先の不動産投資

不動産投資家に関して、今年の3月~6月にかけてのオースティン不動産投資ポテンシャルランキングで、第一四半期の2位から急落し、35位となりました。急激な価格の上昇、1つのリスティングに重なるオファーの数等、オースティン界隈の不動産の高騰は、正直、常軌を逸していた事は周知の事実です。  しかしながら、投資の専門家たちは、今回のランキングの急落に関しては、さして、気に留める話では、無いとの結論です。 なぜなら…  まず、第一に、建設中、または、建設予定の住宅が沢山ある。これは、投資家にとっては、一つの指標とも言えます。TaylorやBudaには大規模なプロジェクトが目白押しです。 オースティンは、昨今の急激な人口増加に、家の供給が間に合っていない現状が、現在の価格上昇を生んでいる状態です。 新築の家から、改築した中古住宅まで、投資したお金は、たとえ短期的なスパンであっても利益と共に、回収できる可能性を十分に秘めています。 当然の事ながら、成功を掴む鍵は、情報力と地道な調査です。例えば、「サムソンがTaylorに新工場を設立するかもしれない」と言う情報を得たら、すぐに、周辺の土地を調べ、不動産価格等の分析を始める、といった具合に、決断の速さと土地勘も必要な要素となっていきます。  多くの投資家は州外からの投資家で、主にカリフォルニア、ニューヨーク、フロリダと、高騰中のオースティンの土地でさえ、彼らにとっては、半額程度の価格で買える非常にお得な物件に見えるのです。  また、投資家に必要な条件として、良いクレジットヒストリーと言うのもあります。2008年のサブプライム時の様に、$0からの投資と言うのは不可能です。その為、ローンを組んで投資物件を買う際には、しっかりとした、クレジットスコアを持っている事と、頭金が必要となります。 また、オースティンでの不動産投資には、迅速な決断力を常に求められます。もちろん、藪から棒に決断するわけにはいかないのですが、そのエリアに特化して詳しいリアルターを使ったり、マーケットリサーチャーを雇ったりしつつ、好機を逃さず、時には大胆に飛び込む事もポイントとなります。

大注目のHutto

オースティンダウンタウンから、北東に約50キロにあるHuttoという郊外の小さな町が、ここ数年で、大きな変化を遂げています。 米国国勢調査局の統計によると、Huttoは2000年に住民たった1,250人から大幅に増加し、2020年には27,577人にそして、現在も、更に増加の一途をたどっています。 ここ数ヶ月、機械とソフトウェアを製造するタイタン・イノベーション・ビジネス・パーク(Kval Inc.)と、水ろ過技術の部品を製造するOvivo Inc.の2社がHuttoへの移転、拡大を発表し、2028年までに150人以上の雇用を増やす見込み。また、8~9個の企業が、現在、Huttoへの移転を検討中とのこと。 この土地は、オースティンに比べ、また、開拓の余地が無限に広がり、値段も手ごろ、また、家族が住みやすい環境で、まだまだ長閑な田舎町の印象、しかしながら、オースティン中心部、オースティン国際空港へのアクセスも車で30分ほどの立地であれば、企業が参入しやすい魅力的な土地だと納得が出来ます。 また、先日、このブログでお伝えした、サムソンの新工場設立の件ですが、なんと、ここにきて、Huttoから更に東、車でおおよそ10分の隣町であるTaylorに新工場を設立のニュースが飛び交っています。おそらく、現存の工場に隣接する土地での稼働は、税金問題の交渉で決裂したのか、それとも、何か他に問題が生じたのかはわかりませんが、今度は、Taylorにその話が回ってきたので、片田舎の小さな町は、おおいに活気づいた様相を見せています。ただ、この話も、まだ、協議中なので、決定ではないのですが、おそらく、2024年を目処に稼働を検討中とのことです。 はやくも、「テイラーとラウンドロックを結ぶウィリアムソン郡のハイウェイ79の17マイルは、米国全体で最も貴重な工業用不動産の一部になる可能性がある」との声も既に出ているほど。また、HuttoにはTexas State Technical Collegeのキャンパスもあるため、在学中にこれらの企業で経験を積み、卒業後も、そのまま働き続けると言う、理想的なスタイルを今後、益々増やしていきたいとの事です。 また、不動産においても、今後、HuttoからTaylor にかけての新築ラッシュが予想できます。 オースティン、ラウンドロックエリアから、このHuttoそしてTaylorをつなぐ、ハイウェイ79には、先日オープンした、超大型リゾートホテル&コンベンションセンターのkalahari ResortsやMLBテキサス・レンジャーズの傘下であるRound Rock Expressがあったり、その他、今後も、開発が目まぐるしいエリアです。 Hutto今後も、大注目のエリアです。

SAMSUNGオースティン工場と、その周辺の再開発

オースティンには、1997年から稼働し続ける、サムソンの半導体の工場があります。現在3300人の雇用があり、現在、新たに、170億ドルの規模で新しいチップを作る工場を隣接する土地に計画しています。この工場では新たに1800人の雇用を生む予定になっていますが、市との税金等に関しての交渉中で、交渉が上手くいけば、2023年末には無事に設立の運びとなる事でしょうが、サムソン側の条件もなかなか厳しいものなので、難航を極めるのではと予想しています。 ただ、ここにきて、このサムソンの工場に程近いエリアに、10億ドルの商食住の総合施設のEastVillageプロジェクトが立ち上がりっています。 計2,000 室のアパート事業 466 軒のKB Homeによる戸建て事業 810,000 square feet のオフィス スペース 223,000 square feet 小売り商業スペース 96,000 square feet レストランスペース 3軒、計390 室規模のホテル グローサリーストア 映画館 150エーカーの保護森林エリア 工事は既に始まっており、2022年春に終工予定の312部屋のアパートを皮切りに、2028年にはすべての工事が終わる予定です。 このエリアは、かつて、オースティンの中でも、工業地帯の為、割と治安が良くないエリアとの異名も高かったのですが、このEast Villageプロジェクトにより、イメージも一新される事でしょう。 サムソンオースティン工場の場所 オースティンダウンタウンからのアクセスも非常に良く車で20分弱ほどの距離です。