一歩先の不動産投資

不動産投資家に関して、今年の3月~6月にかけてのオースティン不動産投資ポテンシャルランキングで、第一四半期の2位から急落し、35位となりました。急激な価格の上昇、1つのリスティングに重なるオファーの数等、オースティン界隈の不動産の高騰は、正直、常軌を逸していた事は周知の事実です。  しかしながら、投資の専門家たちは、今回のランキングの急落に関しては、さして、気に留める話では、無いとの結論です。 なぜなら…  まず、第一に、建設中、または、建設予定の住宅が沢山ある。これは、投資家にとっては、一つの指標とも言えます。TaylorやBudaには大規模なプロジェクトが目白押しです。 オースティンは、昨今の急激な人口増加に、家の供給が間に合っていない現状が、現在の価格上昇を生んでいる状態です。 新築の家から、改築した中古住宅まで、投資したお金は、たとえ短期的なスパンであっても利益と共に、回収できる可能性を十分に秘めています。 当然の事ながら、成功を掴む鍵は、情報力と地道な調査です。例えば、「サムソンがTaylorに新工場を設立するかもしれない」と言う情報を得たら、すぐに、周辺の土地を調べ、不動産価格等の分析を始める、といった具合に、決断の速さと土地勘も必要な要素となっていきます。  多くの投資家は州外からの投資家で、主にカリフォルニア、ニューヨーク、フロリダと、高騰中のオースティンの土地でさえ、彼らにとっては、半額程度の価格で買える非常にお得な物件に見えるのです。  また、投資家に必要な条件として、良いクレジットヒストリーと言うのもあります。2008年のサブプライム時の様に、$0からの投資と言うのは不可能です。その為、ローンを組んで投資物件を買う際には、しっかりとした、クレジットスコアを持っている事と、頭金が必要となります。 また、オースティンでの不動産投資には、迅速な決断力を常に求められます。もちろん、藪から棒に決断するわけにはいかないのですが、そのエリアに特化して詳しいリアルターを使ったり、マーケットリサーチャーを雇ったりしつつ、好機を逃さず、時には大胆に飛び込む事もポイントとなります。

大注目のHutto

オースティンダウンタウンから、北東に約50キロにあるHuttoという郊外の小さな町が、ここ数年で、大きな変化を遂げています。 米国国勢調査局の統計によると、Huttoは2000年に住民たった1,250人から大幅に増加し、2020年には27,577人にそして、現在も、更に増加の一途をたどっています。 ここ数ヶ月、機械とソフトウェアを製造するタイタン・イノベーション・ビジネス・パーク(Kval Inc.)と、水ろ過技術の部品を製造するOvivo Inc.の2社がHuttoへの移転、拡大を発表し、2028年までに150人以上の雇用を増やす見込み。また、8~9個の企業が、現在、Huttoへの移転を検討中とのこと。 この土地は、オースティンに比べ、また、開拓の余地が無限に広がり、値段も手ごろ、また、家族が住みやすい環境で、まだまだ長閑な田舎町の印象、しかしながら、オースティン中心部、オースティン国際空港へのアクセスも車で30分ほどの立地であれば、企業が参入しやすい魅力的な土地だと納得が出来ます。 また、先日、このブログでお伝えした、サムソンの新工場設立の件ですが、なんと、ここにきて、Huttoから更に東、車でおおよそ10分の隣町であるTaylorに新工場を設立のニュースが飛び交っています。おそらく、現存の工場に隣接する土地での稼働は、税金問題の交渉で決裂したのか、それとも、何か他に問題が生じたのかはわかりませんが、今度は、Taylorにその話が回ってきたので、片田舎の小さな町は、おおいに活気づいた様相を見せています。ただ、この話も、まだ、協議中なので、決定ではないのですが、おそらく、2024年を目処に稼働を検討中とのことです。 はやくも、「テイラーとラウンドロックを結ぶウィリアムソン郡のハイウェイ79の17マイルは、米国全体で最も貴重な工業用不動産の一部になる可能性がある」との声も既に出ているほど。また、HuttoにはTexas State Technical Collegeのキャンパスもあるため、在学中にこれらの企業で経験を積み、卒業後も、そのまま働き続けると言う、理想的なスタイルを今後、益々増やしていきたいとの事です。 また、不動産においても、今後、HuttoからTaylor にかけての新築ラッシュが予想できます。 オースティン、ラウンドロックエリアから、このHuttoそしてTaylorをつなぐ、ハイウェイ79には、先日オープンした、超大型リゾートホテル&コンベンションセンターのkalahari ResortsやMLBテキサス・レンジャーズの傘下であるRound Rock Expressがあったり、その他、今後も、開発が目まぐるしいエリアです。 Hutto今後も、大注目のエリアです。

SAMSUNGオースティン工場と、その周辺の再開発

オースティンには、1997年から稼働し続ける、サムソンの半導体の工場があります。現在3300人の雇用があり、現在、新たに、170億ドルの規模で新しいチップを作る工場を隣接する土地に計画しています。この工場では新たに1800人の雇用を生む予定になっていますが、市との税金等に関しての交渉中で、交渉が上手くいけば、2023年末には無事に設立の運びとなる事でしょうが、サムソン側の条件もなかなか厳しいものなので、難航を極めるのではと予想しています。 ただ、ここにきて、このサムソンの工場に程近いエリアに、10億ドルの商食住の総合施設のEastVillageプロジェクトが立ち上がりっています。 計2,000 室のアパート事業 466 軒のKB Homeによる戸建て事業 810,000 square feet のオフィス スペース 223,000 square feet 小売り商業スペース 96,000 square feet レストランスペース 3軒、計390 室規模のホテル グローサリーストア 映画館 150エーカーの保護森林エリア 工事は既に始まっており、2022年春に終工予定の312部屋のアパートを皮切りに、2028年にはすべての工事が終わる予定です。 このエリアは、かつて、オースティンの中でも、工業地帯の為、割と治安が良くないエリアとの異名も高かったのですが、このEast Villageプロジェクトにより、イメージも一新される事でしょう。 サムソンオースティン工場の場所 オースティンダウンタウンからのアクセスも非常に良く車で20分弱ほどの距離です。