今回は、住宅ローンと、家の適正価格のお話です。

家を購入する際、住宅ローンを組むにあたって、lender（ローンの貸し手）は買う予定の住宅の本当の価値を確認したい（appraisal）と言ってくるかもしれません。あくまでも、これは、住宅の過剰支払いからあなたを守る事になります。

いつ、appraisalをすべきか？

もし、あなたがその家の購入に際し、住宅ローンを申請した場合、鑑定人（appraiser）は、購入予定の家の周りの最新の価格データを等から算出した価格を提示してくれます。

その時、実際の住宅ローン価格と、査定価格と一致する場合は、いわゆる適正価格であり必要以上に高い価格を支払ってないと言う事が分かります。

鑑定人は何を基準に査定価格を出すのでしょうか？

鑑定人は、家の測量を実施し、視覚的に住宅全体（老朽化、修理箇所等）を検査します。

次のようなものに注意します。

• フロアプランの機能と寝室とバスルームの数
• 築年数とその全体的な外観 のイメージ
• 内装をリフォームしているか、補強工事は済んでいるか
• 家全体の土地の広さ
• 周辺環境の望ましさ

 

過去90日以内に販売された同じような広さ、築年数の近所の家と比較し、

熟慮して適正査定価格をアナライズします。

 

予想より少ない値で評価された場合はどうなりますか?

たとえば、250,000 ドルで不動産を購入することに同意したが、査定評価は 225,000 ドルで入ってきたとします。lender（ローンの貸し手）は、評価額を超えるローンを承認しません。

住宅ローン価格（予定の購入金額）より実際の査定額が安い場合、クロージング前に、再度売り手と価格を再交渉したり、新たな、査定審査を求めるセカンドオピニオンを請求することもできます。査定価格分のローンを組んで、購入価格と査定額の差は現金で払う、と言う事もあるかもしれません。特に、売り手市場と言われている、オースティンでは、他のポテンシャルバイヤーと、価格交渉の際、熱くなって競ってしまう可能性もあります。しかしながら、適正価格をしっかりと見据えた冷静な交渉を売り手とすることが家を買う際、非常に大切です。

オースティン郊外のフルーガービルに120エーカー（約東京ドーム10.5個分）の新たな開発が早ければ来年早々着工予定で始まります。このプロジェクト名は、
Northpointe に決まりそうです。ここも、住居、オ フィス、商業施設が集まった、形態になる予定です。

Highway 130 の西側に80エーカー、東側に40エーカーと2つに分かれ、それらを結ぶ歩道橋も建設される予定です。オースティンのダウンタウンまで30～40分の距離で、まだまだ、発展の見込まれるフルーガービルは、まさに、今「買い！」の土地です。

先日、シダーパークに発表された、Indigo Ridge、Bell Boulevard Redevelopment Projectそして、ラウンドロックに建設中のThe District、ジョージタウンに建設中のWolf Lakes Village  そして、オースティンのセントラルエリアに現在建設中のThe Glove　と昨今、同じような、住、食、商のコンプレックスの建設計画が続々と発表されています。もちろん、これらの新しい、コンプレックスが出来ることで、周りの不動産価格も、上昇していくと予想されます。

この度、めでたくオースティンが三年連続で、「アメリカ住みたい街No,1」に輝きました。毎年この時期にU.S. News & World Report’sから発表される、このランキングですが、250もの都市を対象に、生活のクオリティ（犯罪率や、ヘルスケアシステム等含む）や、雇用状況、不動産価格など様々な角度から評価をされます。オースティンは、毎年、様々な分野のランキングで、1位や上位ランクインの常連ですが、特にこのアメリカ住みたい街No,1については、格別な名誉とされているようです。

2019年アメリカ住みたい街のTop10

1. Austin
2. Denver
3. Colorado Springs, Colorado
4. Fayetteville, Arkansas
5. Des Moines, Iowa
6. Minneapolis-St. Paul, Minnesota
7. San Francisco
8. Portland
9. Seattle
10. Raleigh-Durham, North Carolina

家を買うというのは、期待と不安が入り混じる、何とも言えない緊張感があります。

幸い、非常に強い売り手市場だったオースティンは、ここ数か月、新築ラッシュも加担して、わずかながらも、買い手市場に傾きつつあります。と言う事は、買い手の側の選択肢が増えるという好条件になっていきます。

選択肢が増えると言う事は、素晴らしい事なのですが、一方で選択する悩みと直面する事にもなります。その状況で、家選びに非常に重要となってくるのは、「慎重性」と、「優先順位」です。

どこに住みたいか？

店や、レストランが近く、ダウンタウンへのアクセスの良いアーバンライフなのか、それとも、庭が広々として、家が大きく、周りに公園が多い長閑な郊外の暮らしなのか。また、お子さんのいるご家庭では、学校区というのが非常に重要になってきます。それぞれの学校区、学校では教育方針、ESLへの手厚さなど、カラーがはっきり違ってきます。家選びの前にまずは、熟慮すべき点の一つです。通勤に便利というのはとっても重要なキーワードではありますが、車社会のアメリカでは、通勤に同じ一時間掛ったとしても、日本の様な満員電車にギュウギュウ揉まれて通勤するのでは無く、渋滞の車の中で、自分の好きな時間を過ごすというのに置き換えることもできるかもしれません。

将来の人生設計？

10年先を見据えた時に、家族を増やしていきたいのか、はたまた、両親との同居を考えているのか、もし、転職をした場合、引っ越しを余儀なくされた場合に、その家を売りたいのか、貸し出したいのか。そんなキーワードを一度整理してみる事をお勧めします。

どれぐらいの労力を家にかける事が出来るか？

アメリカの家では、中古物件がほとんどで、4、50年前の家を改装して売っている家も多く見かけます。古ければ古いほど、それだけ、特に配管の問題が心配だったり、基礎をやり直す可能性があったりします。しっかりと改装した状態で売っている家もあれば、改装せずで、値段を落として売っている家もあります。その辺りも重要なキーワードではないかと思います。また、リノベーション等を考える場合は、なるべく引っ越し前に、全ての工事を済ませておく方が賢明です。

新築物件を買ったから、全く手を入れないで大丈夫かというと、そうとも言い切れません。新築一年以内でも、ACが壊れたり、水漏れがあったりする場合もあります。逆に、築50年でも、しっかりとした造りで、表面的な内装以外、手をかけないで良い家もあります。どのみちホームオーナーになると言う事は、電球一個から、電話一本で替えてくれるアパート暮らしとは違い、多かれ少なかれ、家のメンテナンス等で手をかけなければなりません。そういった意味では、ある程度の覚悟が必要になってきます。

アマゾンは、オースティンに800もの新たな雇用を追加すると発表しました。現在、the Domainに建設中のオフィス（2020年に竣工予定）にて、ソフトウエアや、ハードウエアの開発、研究、クラウドコンピューティングなどが対象となる予定です。今回の追加計画で、オースティンでの、アマゾン社員は、7400人達し、アップルの新社屋計画を含める2020年には、Apple、DELLにならび、オースティンでの企業で三番目の規模になる予定です。

また、アマゾンは、配送センターも含め、テキサス全体で2万2000もの雇用を生み出しています。

新たに展開するアマゾンのオフィス（写真右手）は、現在建設中のDomain 10に入居予定（145,00 square feet ）です。アマゾンのほかに、保険会社のCitizens Inc.も入居予定です。
写真中央のクレーンが見えるビルは、Facebookが入居予定のDomain 12です。左手奥に見えるビルは、現在Amazonが使っているDomain 8のビル。

現在オースティンを拠点とするチームは、Amazon Webサービス、Amazon Business、Amazonデバイス、ビデオゲームのデザイン、広告などに重点を置いています。

現在のAmazonのオースティンオフィスの中

今年の初めに、Cedar Parkが大注目という内容の記事の投稿をしたのですが、ここにきて、新たな、 $1.5 billionの「The Indigo Ridge」という名の大型プロジェクトも発表されました。規模も、１５５エーカー（約東京ドーム13.5個分）と広大で、前回発表された、「Bell Boulevard Redevelopment Project」の場所から、車で１０分弱ほどの距離に位置します。

今回の「The Indigo Ridge」プロジェクトで最も注目すべきは、the United States Tennis Association’s Texas headquartersがテナントに入ると言う事です。40面ものアウトドアコート、そして、６～８面のインドアコートを併設する予定です。テキサス内のテニス愛好家にとっては、ここが将来的に、テニスのメッカとなる事でしょう。

ショッピング、レストラン、オフィス、アパート、そして、このテニスコートと、総合的な施設になる予定で、大型の野外コンサートや、ファーマーズマーケット、フードトラックや、定期的に開催予定のフェスティバルなど、今や、オースティンのランドマークとなった、「the Domain」の様な施設を目指しています。日本で言うところの、住居、商業施設、オフィスが揃った、 六本木ヒルズの様な 場所です。現在、 Cedar Park のこの2つ以外にも、Round Rock で一つ、プロジェクトが進行中です。昨今のインターネットショッピングブームで、いわゆるのショッピングモールが下火となって、このような形態で、より魅力的に集客をしないと、なかなか実店舗での小売りは難しいのかな、と憶測してしまいます。
完成予定の発表はされていませんが、今年の9月までには着工するとの予定です。

今後益々、魅力的な Cedar Park ですが、不動産価格も、オースティンに比べ比較的、まだお手頃な値段で探すことが出来ます。トモコ・ホールまでお気軽にご相談ください。

アメリカに住んでいると良く聞く「クレジットスコア」という言葉。

これが生活して行く上で非常な重要なスコアなのです。いわば、「アメリカで住んでいくための社会的信用度」と言い換えられます。

カードの返済期限を守り続けていくことで、スコアは良好なものとなり、逆に怠った場合、低くなる。スコアが高いと、それだけ、家を買う時や車を買う時のローンを組みやすくなり、アパートを借りる場合も、借りやすくなる、などのメリットがあります。

クレジットスコアはScoring modelsというソフトウエアを使って、アナライズされて算出されています。なかでも、FICO^® Scoreという会社が、一般的で、よく使われているものとなります。

300から満点の850の3桁の数字で表され、この数字が、通常、ローン申請審査基準の90％の割合をも占めているといいます。

クレジットスコアが高いと、ローンの種類のチョイスも増え、逆に低いと、ディポジットが発生したり、ローンの金利が通常より高かったり、最悪の場合、ローン自体を組めない可能性もあります。しかしながら、このスコアも変動制の為、地道に返済を続けることで、スコアの改善をしていくことが可能です。

Exceptional: 800 to 850

800から850のクレジットスコアは、非常に良好です。このクラスになると、ローンを借りる際、とにかく、金利、手数料共に、ベストコンディションのローンを申し込むことが出来ます。

Very good: 740 to 799

740 から799 のスコアに関しても、良好です。これも、他より良い金利でのローンを申し込めます。

Good: 670 to 739

670 から739のスコアに関しては、アメリカのいわゆる平均のスコアになります。金利等は、一番低いものより少し高くなる可能性もあります。

Fair: 580 to 669

580 から669のスコアは、一般的に正当なスコアとみなされてはいますが、ローン申請が通らない可能性はあります。または、通常の金利よりローン大幅に高いローンであれば可能かもしれません。

Poor: 300 to 579

300 から 579は、殆どのローンは借りる事が出来ません。破産した人、あるいは、クレジットカードで大きな問題を抱えた人と考えられます。普通のクレジットカードを申し込むことは不可能で、「secured cards」と言われる、クレジットカードのみ申し込みが可能で、このクレジットカードの場合、カードの口座に、現金のディポジット（抵当の役割）を一定額以上いれておくことを要求されます。つまり回収不能に陥る事のない仕組みのクレジットカードです。

『クレジットカードスコアを上げる・改善していく方法』

まずは、返済を期限内に必ずするという事が最優先です。クレジットカードの返済に留まらず、住宅ローン、車のローン、学生ローン、公共料金の延滞なども、このスコアには反映します。通常、悪い返済記録は7年間レポートに残されるとされています。

使用額をクレジットカードの限度額の30％に抑える。

もし、あなたの使用限度額が$10,000で毎月$2,000使っていると言う事であれば、20％使っていると言う事です。30％以下に抑え続ける事は、スコアの改善につながります。

新しいクレジットカードを不必要に申請しない

使っていないクレジットカードを沢山持つ事は、クレジットスコアを下げることにつながります。くれぐれもご注意ください。

Experian Boost

まずは、2019年に発足予定のExperian Boostに申し込み（無料）、公共料金・電話料金を延滞せずに払う。Experianは全米で使われているクレジットビューロー（信用調査機関）の一つです。クレジットスコアはここから算出されているので、ダイレクトに繋がることで、改善されてきているクレジットの結果を直に反映することが出来る、新しい試みです。2019年2月現在、まだ始動はされていませんが、今の段階で申し込みは出来ます。

クレジットスコアの把握

全米で共通に使用されているクレジットビューロー３社に、１年に一度まで無料で申請出来るシステムを利用して、自分のスコアを把握するのもとっても大事です。また、何かしらの間違いを見つけた場合、早急に訂正することが、何よりも大切です。

以下3社が全米でメジャーなクレジットビューロー３社です。

TransUnion

Equifax

Experian

　アメリカから、日本に帰国されてアメリカに口座を残してきている・将来的にアメリカに再び戻る予定がある方は特にご注意頂きたいのは、日本に帰国した際、何らかの原因で（携帯電話の少額の未払いが残っていた、借りていた家の退去時にクリーニング代が足りなかった）等、非常に些細な未払いがあった事で、たとえ少額であっても長い間、未返済があることで、結果非常に悪いクレジットヒストリーを残してしまう事になります。再びアメリカに住むことになった時に、初めてその悪いクレジットヒストリーに直面される方は、少なくありません。また、自分の過失でなくとも、スキミングなどによって、知らないうちに、クレジットを悪用されていて、日本に住んで居たため、なかなか気が付く事が出来なかった、など。万が一の不慮の事態に備え、日本に帰国された際も、クレジットスコアを必ず、一年に一度はチェックすることをお勧めいたします。

　アメリカで、家を買う場合のほとんどは、キレイに手入れされた中古の家を買う事が多い事と思います。しかしながら、建築ラッシュである、ここオースティンでは新築を買う選択というのも決して少なくありません。新築の場合であっても、一般的には日本の様に、一軒、一軒、土地を購入して、建物の建築を考えて、家を建てる、と、言うより、デベロッパーが一括して、街づくりをしている土地の中から、好きな区画を選び、そこに乗っかる器の様な形で、家を選びます。その場合であっても、街つくりをしているデベロッパーの指定された家の形の中から、いわば、オーダーメードではなく、セミオーダー的に、指定されたオプションによって色々なものを選択していく家造りとなります。一番基本のシンプルな装備から、オプションを沢山付けた豪華な家まで、価格差は、かなり大きくなっていきます。家の価格は、土地込の値段となります。

　新築のメリットは、やはり、省エネが完全に組み込まれた最新の設備、デザイン、ファーストオーナーになれること、などでしょう。近所一帯が同時期に引っ越してくるので、ご近所付き合いが楽で、楽しいものになりやすい気がします。若い世代の家族が多く居る事も特徴かもしれません。デメリットで言えば、新しい街づくりと言う事で、今まで未開拓の場所に出来た住宅街であれば、都心から遠くなるかもしれません。また、就学年齢のお子さんをお持ちの方は、学校が遠くなる、あるいは、その街づくりを期に新設された学校であれば、しばらく、学校自体が落ち着くのに時間がかかる事もあるかもしれません。

兎にも角にも、新築を購入するというのは、人生の中で胸の高鳴る一大イベントとなる事には違いがありません。

ここで、近年の新築住宅で人気のオプションをご紹介します。

「下ごしらえ用パントリー」

パントリーというのは、いわゆる食材の倉庫です。大体の場合、キッチンのドアの一つを開けると、このパントリーという空間があります。昨今の流行りの建築は、このパントリーを拡張して、食材庫プラスαのいわゆる「下ごしらえ用パントリー」を作るというのです。アメリカでは、収納しきれないほど大きなキッチン用品（スタンドミキサーや、フードプロセッサー、アイスクリームメーカーなど）があるのが一般的です。しかし、生活感の無いキッチン、全てがきちんと整理整頓された、モデルルームの様な家に住むのが好きなアメリカ人は沢山います。キッチンの上に、シリアルの箱が出しっぱなしになっていたり、日本の様に、炊飯器がカウンターの上に出ているなんて、もってのほかです。このすべてを解消してくれるのが、この「下ごしらえ用パントリー」なのです。

「ママのオフィス」

こちらも、キッチンからアクセスできる場所に、毎日忙しく家族に尽くしている主婦たちに「自分の城」を提供します。これは、子供の勉強部屋として共用もできるかもしれません。

「2階のランドリールーム」

通常、ガレージや、1階の隅、またはキッチンの横に備え付けてある、ランドリールームですが、子供部屋の隣にランドリールームを構える、このシンプルな一つのアクションで、想像以上に家事が楽になります。また、最近では、このランドリールームを拡張させてシンクを付けて、手洗いを楽に出来るようにしたり、収納を沢山付けたり、多目的な部屋として使ったりもします。

「リビング・トライアングル」

キッチン、ファミリールーム、ダイニングエリアをすべて繋げた、オープンフロアープランというのが、主流となってきました。キッチンのアイランドには、シンクをつける事によって、アイランドを、下ごしらえ、食卓、と2つの機能を持たせて、食事の後の片付けまで、動線を考えた作りを実行しています。

とってもハイエンドなオプションに思えますが、流行を抑えた家は、売る時にも「強いセールスポイント」にすることが出来るでしょう。

　インテリアに物足りなさを感じた時に、最も手軽に、効果的な変化をもたらすことが出来るのは、ズバリ、色を変える、ペイントを塗り替える事です。手軽と言っても、もちろん、家具を動かしたり、床をカバーしたりという作業は出てきますが、出来上がりの達成感を考えると、手をかける価値はあります。また、全てを塗り替えずとも、大きめのリビングルームやベットルームのアクセントウォールとして、一面のみ、壁紙を貼ってみたり、アクセントカラーを使ってみたりというのでも、より手軽に、インテリアのイメージを変えることが可能です。ほとんどのアパートでも、好きな色にペイントをするのは可能ですが、退出時に元の色、あるいは、プライマー（下地）を塗り替えての退出になると思います。この件に関しましては、リージングオフィスにお問い合わせください。

2019年のインテリアトレンドカラーをご紹介します。

Meanderings
このカラーパレットは、ゆったりとした、豊かな色合いが特徴で、Island Greenや、Aurora Redそれに、 Wild Orchidなどの色が特徴的で、いわゆる、多文化的な、エスニックな雰囲気になります。

Proximity
特に日当たりの良い部屋にお勧めのカラー群であるこのProximityはvivid blue-greensや、green-blues やsilver-grays など、キリッとした色合いが近代的でありながらかつ、ナチュラルな雰囲気をも醸し出します。

Cravings
料理からインスパイアーを受けた、このカラー群は、文字通り美味しそうな、Cappuccinoや、 Chili Pepper 、そしてCayenneなどの色の名前が並びます。読書をできるような、こじんまりした空間や、キッチン、ダイニングにお勧めの色です。

Cherish 
このパステル調のカラー軍は、落ち着き、静けさ、そして快適さの象徴です。 柔らかい、ノスタルジックな花の色調は、パウダールームやマスターベッドルームに最適です。