日本では、既にほぼ通常の日常に戻りつつあるかもしれません。こと、オースティンのCOVID19の現状を申し上げますと感染者数、7月19日現在、192人/日、3月13日からの累計感染者数17,646人と、6月17日頃から急に感染者数が増え、一時は、750人/日と、おぞましい感染者数となりましたが、現在は下降傾向ではあります。一度は、ロックダウンが明けて規制が緩んでいたのですが、現在は、かなり厳しいステージ４と言うステージで、ステージ５（ロックダウン）直前の状態をキープしている感じです。

かと言って、世の中は、一度開いてしまった店やレストランが再び閉まる訳ではなく、営業を続けています。ロックダウン時には、買い物に行くと、各々ピリッと引き締まった感じで、マスク、手袋をしていた人達も、一番感染者数の多い今は、気持ちの糸切れたように、義務になっているマスクはしているものの、なんとなくのソーシャルディスタンスで、緩い雰囲気で街に出ています。しかしながら、お店や、レストランでの対策は、割と厳しく入場人数規制や、ハンドサニタイザーの用意など、万全にしてくれているので、その点では安心します。

さて、このご時世での、オースティンの不動産の動向ですが、4月はコロナウイルスのパンデミックの影響で、そもそも内見をすることが難しく、2019年4月と2020年4月の比較データでオースティン、その他、ラウンドロックやシダーパーク等の郊外を含めたMetropolitan Statistical Area (MSA)全体の売り上げ自体が21.6％の減となっていましたが、昨年比6月のデータでは全体の住宅中間層価格自体は4%増と引き続き、上がり続けているという傾向です。また、売り出した家は去年の同時期に比べ4日間早い44日で売れているというデータが出ています。また、さらに、今月7月のデータでは全体の不動産売り上げ戸数は前年比9％上昇とのデータが出ています。経済が不安定といえども、オースティンには、Amazonの新しい拠点がラウンドロックや、ビューダに数百ずつの雇用を予定していたり、テスラーのギガファクトリーがオースティン近郊に来る予定があったり、こんな中にも明るいニュースが沢山有ります。こと、オースティンは、米国全体の住宅市場に比べて、悪影響はかなり少なく、今後、経済が着実に再開していく中、今年末までに住宅販売は2019年に匹敵するレベルに回復するとの予想も出てきています。また、来年に向けての住宅不足を緩和するため、今後の新築住宅建設も、引き続き広がっていく予想との事です。

オースティンでは言わずと知れた、ランドマーク的な存在の、「The Domain」。ここには、Indeedや、Facebook、Amazon、HomeAwayなど、の有名企業のオフィスビル群を始め、全米でも話題のレストランや、カジュアルから、ハイブランドのショッピング、Wholefoods Marketや何件ものアパートメントコンプレックス、また、Westin hotel や、お洒落なブティックホテルなど、とにかく魅力的なものが詰まった総合施設です。近年のオースティン周辺では、”Domain like”と、言ういわゆる「The Domainのビジネスモデル」を展開する事が流行っています。その中で、オースティン近郊の近年完成予定の総合施設をご紹介いたします。

• The district

レストランや、小売店舗、スーパーマーケット、オフィススペース、医療施設の他に、Domain同様、住居スペースも設ける予定で、約900室規模のアパートも出来る予定です。

• SH 130 mixed-use development in Pflugerville

120エーカー（約東京ドーム10.5個分）の新たな開発が早ければ来年早々着工予定で始まります。ここも、住居、オ フィス、商業施設が集まった形態

• Perfect Game, Hutto

そもそも、Perfect Gameとは、全米最大の野球のスカウトの会社で、MBAリーグなどに選手を輩出しています。2021年に完成予定の施設には、このPerfect Gameの本社、2つのChampionship Fieldを含む、24の球場、100ものタウンホームと、1930部屋規模のアパート、コンファレンスセンターを含む最大5個のホテル、商業施設、オフィス、様々な、スポーツ関連施設を含む、壮大なプロジェクトです。今後、学生リーグを含む、アマチュア野球リーグのメッカとなる予定です。

• The Bell Boulevard District

40エーカー（東京ドーム約3.5個分）のショッピングエリア、オフィス、集合住宅、図書館と、それにつながる12エーカーの公園を作るプロジェクト

• Indigo Ridge

ショッピング、レストラン、オフィス、アパート、そして、室内外約50面のテニスコートと、総合的な施設になる予定で、大型の野外コンサートや、ファーマーズマーケット、フードトラックや、定期的に開催予定のフェスティバルなど開催予定

• Wolf Lake　

こちらも、住宅、レストラン、映画館を含む、商業施設、ホテル、オフィスなど、2400もの住宅をメインに様々な施設が展開されます。

•  New mixed-use development Georgetown/Liberty Hill area

こちらは規模は小さいながら、オフィス、レストランなどが建設中です。

• TOD Plan

メトロのLeander駅周辺のLeanderダウンタウンエリアをアーバンに改造する計画です。古い郊外の小さな町のイメージのダウンタウンから、スタイリッシュなイメージに一新、より魅力的な街づくりに。

　オースティンは、DELLが本社を構えていたり、世界中の半導体関係の企業が集まっていたり、長い間、シリコンバレーならぬ、シリコンヒルとしての地位を確立してきたのですが、この度、CompTIAが発表した、Tech Town Index（テックタウン指数）によると、2018年の3位から上昇し、堂々の1位を獲得しました。これは、今後5年間で16%増という新しいITの求人に対する市場の予想成長率に大きく基づいています。オースティンのトップランキングに寄与したその他の指数要因には、全国平均よりも低い生活費や、市場で雇用されている人数に対するITワーカーに対する現在の強い需要が含まれます。Charlotte, N.C.は昨年の1位から6位に転落し、Columbus, Ohio, San Diego, Calif., Jacksonville, Fla. and Tampa, Fla.が加わりました。

2019年テックタウン指数には、伝統的なハイテクハブ、近年テック業界をリードしている都市、新たな市場が混在しており、「挑戦的でやりがいがあり、報酬が良く、高い技術の仕事をする機会がある」ということです、ライフスタイルの好みに対応する環境で生活しながら、キャリア志向を達成する機会を見つけることができる可能性は非常に高いです。

CompTIA Tech Town Index for 2019

※()内は昨年のランキング順位

1.  Austin, Texas (3)
2.  Raleigh, N.C. (2)
3.  San Jose, Calif. (4)
4.  Seattle, Wash. (7)
5.  San Francisco, Calif. (5)
6.  Charlotte, N.C. (1)
7.  Dallas, Texas (6)
8.  Atlanta, Ga. (9)
9.  Denver, Colo. (8)
10.  Huntsville, Ala. (10)
11.  Washington, D.C. (11)
12.  Columbus, Ohio (NR)
13.  Durham-Chapel Hill, N.C. (15)
14.  Boulder, Colo. (19)
15.  Boston, Mass. (17)
16.  Colorado Springs, Colo. (20)
17.  San Diego, Calif. (NR)
18.  Jacksonville, Fla. (NR)
19.  Tampa, Fla. (NR)
20.  Baltimore, Md. (16)

• カリフォルニア、コロラド、北カリフォルニア地区から、ランキング内に、3都市がランクイン、フロリダ、テキサスからは、2都市ずつランクインされています。
• コロンバスは、ランキング20都市のうち一番リビングコスト（住宅価格・物価等）が低く、全米平均より、5.1%も低いレートとなっています。ちなみにオースティンは、3.5%低く、その他の、ランキング内の都市で低いのは、Raleigh (4.6%), Atlanta (4.2%), Huntsville (4%),  and Charlotte (2.5%), Durham-Chapel Hill (1.4%) ,Dallas (1.1%)
• 今後5年のIT業界における成長率予想は、Austin (16%), San Francisco (13%), Denver (11%) Seattle (11%), Dallas (10%) and San Jose (10%).

※CompTIAのTech Town Indexは、求人情報、予想雇用の伸び、実質賃金、リビングコストなどの要因を考慮してアナライズされたランキングです。

米国のテクノロジーワーカーの雇用市場は堅調で、2019年第3四半期には、CompTIAによるバーニング・グラス・テクノロジーズ・レイバー・インサイトのデータ分析によると、IT求人情報は90万件近くに上りました。これは全米の求人の10%を占め、2018年第3四半期に比べて9%高くなっています。 ソフトウェア開発は、ほとんどの企業が2020年に期待している分野ですが、CompTIAの「IT業界のOutlook 2020」レポートによると、サイバーセキュリティ、データ、ITインフラストラクチャワーカーに対する強い需要もあります。

Urban Land Instituteにて毎年発表される、2020年度のトップUS不動産マーケット予想にてオースティンが堂々の1位を獲得しました。

これは、投資家の需要と、街全体の魅力からはじき出したもので、去年は、同じランキングで、オースティンは6位を獲得していたのですが、今年は、ランクを大きく上げて、1位となりました。ULI とPwC が発行した、不動産新興トレンドのアナライズによると、“Keep Austin Weird”のスローガンや、オースティン自体のユニークなライフスタイルが他の都市には無い、唯一無二なものであり、また同時に、ビジネスの成長率、不動産の拡大率が大きくこのランキングの上昇に影響しました。

この107ページにも渡る、アナライズのリポートには、オースティンにおけるネガティブな点も載っています。

まず、一番の懸念点は、「渋滞」、不動産価格の上昇も問題です。このデータ分析にあたって、調査している80のマーケットの中で、今後5年間で最も高い予測人口増加率を持っているので、これらは、悪化する可能性があります。

オースティンに続く第2位はNorth Carolina のRaleigh/Durhamエリアです。ここには名門Duke Universityを始め、the University of North Carolinaそして、North Carolina State University、そして、いくつかの小さな大学がある、カレッジタウンです。また、学園都市らしく、リサーチや、テクノロジーのメッカでもあります。いまや、89000ものテック系の仕事があり、シリコンバレー、オースティンに次ぐ、第三のテックシティとの声も高いです。

第3位はテネシーのナッシュビル

「地元のムードは、常に活気に満ちており、断続的な投資と開発に対する強い期待感を感じさせる都市」とリポートにある通り、Alliance Bernsteinの本社や、Amazonのオペレーションセンター、デンタル用品のSmile Direct Club の拡大など、8000あまりもの新たな雇用が、不動産にも大きく影響を与えています。

続いて第4位はノースカロライナのシャーロットです。

シャーロットは、過去20年、金融業が強い街でしたが、最近はテクノロジー系と製造業にも長け、広がりを見せています。空港の拡大や、鉄道など、インフラに力を入れている事がさらに、シャーロットの経済活動の成長を促しているとも言えます。

 

第5位はボストン

言わずと知れた、有名大学が多数あり、優れた人材を集める教育機関や、ボストンの雇用基盤の10％を占める強力なハイテク産業など、とにかく優秀な人材に長けた都市です。

 

以下が、「2020年全米不動産マーケット予想」のTOP10です。

 

1. Austin, Texas
2. Raleigh/Durham, North Carolina
3. Nashville, Tennesse
4. Charlotte, North Carolina
5. Boston
6. Dallas/Fort Worth
7. Orlando, Florida
8. Atlanta
9. Los Angeles
10. Seattle

 

２０年前は、テキサス州オースティンなんて、あまり耳にすらしたことが無い方も多いでしょうが、この10年余り、全米の「住みたい都市」に常に上位に食い込み、過去５～６年で、ありとあらゆる企業が、本社を移したり、支社を立ち上げたり、遂には2040年には人口が今の２倍まで膨れ上がると言われています。一方で、昨今のオースティンの住宅価格の上昇には、頭を痛めている方も多いかもしれません。2010年に比べて、住宅価格は、ほぼ倍増し、テキサス内で、ダラス、ヒューストン、サンアントニオに続く４番目に大きい都市であるにもかかわらず、住宅市場で言えば全米で８位、テキサス内では１番大きい市場と言えます。オースティンは、長期不動産投資に最適な都市と言えます。

投資目的にせよ、居住目的にせよ、昨今のレポートにおいても、継続的な強さを見せています。

2018年6月にここオースティンの住宅市場は短期的な落ち込みを見せましたが、同年7月には、すぐに持ち直し、緩やかに上昇を続けています。通常、家が売りに出されて、から、売れるまでの期間を４～６か月かバランスの取れた期間とされていますが、オースティンは2.5か月と、非常に短く、買い手市場に転換するのは、厳しいとされています。2018年、2019年とも、不動産市場価格の上昇は4～6％、そして、若い世代の多いオースティンの一番強い買い手は、ミレニアム世代と言われています。もちろん、価格上昇は、魅力的なショッピングエリアやアトラクションが多い場所、または、良い学校区に強く見られますが、全体的に、安定した上昇を続けていることは確かです。

現在のオースティンは、流入してくる人口に比べ、住宅供給が見合っていない為の住宅価格の上昇、また、建築ラッシュにおける人材の不足（以前は容認していた不法労働者をトランプ政権が厳しく取り締まっている為）や、流通建材の不足等も新築物件等値上げの要因の一つかと思われます。結果「バブルではない」と言えるのではないでしょうか。

では、2019年～2020年へのオースティン住宅価格の予想はどうでしょうか。

現在のオースティンの不動産中間価格は$372,200で、2020年8月までに更に2.1％の上昇がみられるとされています。オースティンではsquare footの中間価格が（坪単価的な指標）、＄219と、ラウンドロックも含めるオースティンメトロポリタン地区の＄158より、おおよそ1.3倍高いです。レンタルの中間価格においても、オースティン $1,770に対し、オースティンメトロポリタン地区は$1,700と＄70の差があります。

以下のグラフは2020年までの住宅価格予想です。

このまま、安定的な上昇を続ける限り、「家を買うタイミング」と言うのに対し、「早ければ早い方が良い」としか言いようがありません。

春から夏にかけては、不動産業界で言うハイシーズンでした。市場に出回る家の数も多ければ、買い手も多いので、かなり厳しい戦いをされた人も多かったはずです。しかし、秋から冬にかけては、少し、落ち着きを見せるので、逆に、ゆっくりと、良い物件に出会えるチャンスも多いかもしれません。住宅や、不動産投資のご相談はお気軽に日本語でトモコホールまで、ご連絡下さい。

 

2020年にオースティンのダウンタウンに、「マイクロアパート」と呼ばれる、1部屋が小さなアパートメントコンプレックスが完成予定です。

建設予定地は、827 West 12th Streetとダウンタウンの中でも、住みやすく、緑も多い最高の立地です。ここに、約444 sq. feetの部屋が147戸の予定で、スタジオタイプから、１ベット、最大２ベットで家具付き、そして様々な魅力的な施設を兼ね揃えた高級なアパートになる予定です。売り出し開始は今月末から、来月予定です。

日本の感覚からすると、444 sq. feet=約22畳と言うと、割と大きく感じますが、アメリカの感覚で言うと、かなり小さめです。ですが、その小さめが昨今のトレンドであるようで、アパートにしても、家にしても、「マイクロアパート」だとか、「タイニーハウス」だとか、称された、デザイナーズ物件が注目を集めています。

経済紙「Money」にて、9月16日に発表された、[Best Places to Live 2019]にてオースティンの隣街であるRound Rockが見事にランキング第2位に評されました。Round Rockは、オースティンの郊外に位置し、特に日本人が多く住む土地で、住みやすさ、教育基準など、言う事なしのトップクラスです。

ちなみに、このランキング内で、第51位にも、オースティンの中心に位置するHyde Parkかランクインされました。他のテキサスの都市からは、第２６位にダラスの北部にあるWylieが、第７６位にオースティンから南西に30分ほどのSan Marcosがランクイン。ちなみに、今回の第1位はClarksville, Tennesseeです。

 

このランキングは、160,000もの詳細なデータから、リストを作成し、

雇用状況、失業率を踏まえた-「経済」

税金、保険、医療費等の出費と、収入の割合、物価等を踏まえた-「リビングコスト」

人種構成、および人口内の経済的多様性に基づく-「ダイバーシティ」

数学と、リーディングの平均得点、また、高校の卒業率のデータを基にした-「教育」

2018年の住宅販売価格の平均価格、2018年の住宅販売物件、物件差し押さえ率、手頃な価格、供給等のデータを算出した-「不動産」

病院や診療所の数、精神保健医療提供者、歯科医師、医師の数、犯罪リスク、殺人および薬物過剰摂取率を基にした-「ヘルス＋セーフティー」

バー、レストラン、博物館、スポーツコンプレックス、公園など、街とその周辺地域でのレジャーアクティビティの数のデータ集計された-「アメニティ」

通勤時間や、気候、その他、街の過ごしやすさの指標を表した-「住みやすさ」

以上８つの要素を総合算出し、１つの州から25の街のエントリー、昨年ランキングに入った街は除外と言う厳しい審査の元ランキングを作成しています。

Round Rockは、人口の中間所得が、$82,229で、おおよそ、60％が持ち家を所有。雇用状も極めて良好である。過去10年で41％の雇用成長を遂げ、今後も成長も見込める。失業率は3.1％と低い。Round Rockはバランスよく、大企業と、中小企業のハブを構えている。言わずと知れた、DELL の本拠地であり、本社を構えている。また、Emersonが２０１４年に移転してきた。地元企業である、Bluebonnet Beer Companyや、Round Rock Honeyは、今や、テキサス州内に留まらず、全米へ商品を出荷している。教育に関しても、Round Rock ISDは全米トップクラスの優良学区で、２０１７年の高校卒業率も96.1%と高く、学習障害児へのサポートも手厚い。子供たちが安心して遊べる公園や、緑地も非常に多く、家族で楽しめる、釣りや、ピクニック、スポーツ、などのレジャーにも長け、テキサスレンジャース二軍であるRound Rock Expressの試合が見れるDell Diamondスタジアムや、2020年秋をめどにKalahari Resorts & Conventionsも完成予定。アメリカ最大ともいわれるウォーターパークと、大きなコンベンションセンター、そして、975もの部屋数を備える大型リゾートホテルも併設される予定だ。

 

Round Rock には、お値打ちな投資物件がまだまだ眠っています。是非、トモコホールまでお気軽にご相談ください。

 

 

 

今回は、住宅ローンと、家の適正価格のお話です。

家を購入する際、住宅ローンを組むにあたって、lender（ローンの貸し手）は買う予定の住宅の本当の価値を確認したい（appraisal）と言ってくるかもしれません。あくまでも、これは、住宅の過剰支払いからあなたを守る事になります。

いつ、appraisalをすべきか？

もし、あなたがその家の購入に際し、住宅ローンを申請した場合、鑑定人（appraiser）は、購入予定の家の周りの最新の価格データを等から算出した価格を提示してくれます。

その時、実際の住宅ローン価格と、査定価格と一致する場合は、いわゆる適正価格であり必要以上に高い価格を支払ってないと言う事が分かります。

鑑定人は何を基準に査定価格を出すのでしょうか？

鑑定人は、家の測量を実施し、視覚的に住宅全体（老朽化、修理箇所等）を検査します。

次のようなものに注意します。

• フロアプランの機能と寝室とバスルームの数
• 築年数とその全体的な外観 のイメージ
• 内装をリフォームしているか、補強工事は済んでいるか
• 家全体の土地の広さ
• 周辺環境の望ましさ

 

過去90日以内に販売された同じような広さ、築年数の近所の家と比較し、

熟慮して適正査定価格をアナライズします。

 

予想より少ない値で評価された場合はどうなりますか?

たとえば、250,000 ドルで不動産を購入することに同意したが、査定評価は 225,000 ドルで入ってきたとします。lender（ローンの貸し手）は、評価額を超えるローンを承認しません。

住宅ローン価格（予定の購入金額）より実際の査定額が安い場合、クロージング前に、再度売り手と価格を再交渉したり、新たな、査定審査を求めるセカンドオピニオンを請求することもできます。査定価格分のローンを組んで、購入価格と査定額の差は現金で払う、と言う事もあるかもしれません。特に、売り手市場と言われている、オースティンでは、他のポテンシャルバイヤーと、価格交渉の際、熱くなって競ってしまう可能性もあります。しかしながら、適正価格をしっかりと見据えた冷静な交渉を売り手とすることが家を買う際、非常に大切です。

オースティン郊外のフルーガービルに120エーカー（約東京ドーム10.5個分）の新たな開発が早ければ来年早々着工予定で始まります。このプロジェクト名は、
Northpointe に決まりそうです。ここも、住居、オ フィス、商業施設が集まった、形態になる予定です。

Highway 130 の西側に80エーカー、東側に40エーカーと2つに分かれ、それらを結ぶ歩道橋も建設される予定です。オースティンのダウンタウンまで30～40分の距離で、まだまだ、発展の見込まれるフルーガービルは、まさに、今「買い！」の土地です。

先日、シダーパークに発表された、Indigo Ridge、Bell Boulevard Redevelopment Projectそして、ラウンドロックに建設中のThe District、ジョージタウンに建設中のWolf Lakes Village  そして、オースティンのセントラルエリアに現在建設中のThe Glove　と昨今、同じような、住、食、商のコンプレックスの建設計画が続々と発表されています。もちろん、これらの新しい、コンプレックスが出来ることで、周りの不動産価格も、上昇していくと予想されます。