２０年前は、テキサス州オースティンなんて、あまり耳にすらしたことが無い方も多いでしょうが、この10年余り、全米の「住みたい都市」に常に上位に食い込み、過去５～６年で、ありとあらゆる企業が、本社を移したり、支社を立ち上げたり、遂には2040年には人口が今の２倍まで膨れ上がると言われています。一方で、昨今のオースティンの住宅価格の上昇には、頭を痛めている方も多いかもしれません。2010年に比べて、住宅価格は、ほぼ倍増し、テキサス内で、ダラス、ヒューストン、サンアントニオに続く４番目に大きい都市であるにもかかわらず、住宅市場で言えば全米で８位、テキサス内では１番大きい市場と言えます。オースティンは、長期不動産投資に最適な都市と言えます。

投資目的にせよ、居住目的にせよ、昨今のレポートにおいても、継続的な強さを見せています。

2018年6月にここオースティンの住宅市場は短期的な落ち込みを見せましたが、同年7月には、すぐに持ち直し、緩やかに上昇を続けています。通常、家が売りに出されて、から、売れるまでの期間を４～６か月かバランスの取れた期間とされていますが、オースティンは2.5か月と、非常に短く、買い手市場に転換するのは、厳しいとされています。2018年、2019年とも、不動産市場価格の上昇は4～6％、そして、若い世代の多いオースティンの一番強い買い手は、ミレニアム世代と言われています。もちろん、価格上昇は、魅力的なショッピングエリアやアトラクションが多い場所、または、良い学校区に強く見られますが、全体的に、安定した上昇を続けていることは確かです。

現在のオースティンは、流入してくる人口に比べ、住宅供給が見合っていない為の住宅価格の上昇、また、建築ラッシュにおける人材の不足（以前は容認していた不法労働者をトランプ政権が厳しく取り締まっている為）や、流通建材の不足等も新築物件等値上げの要因の一つかと思われます。結果「バブルではない」と言えるのではないでしょうか。

では、2019年～2020年へのオースティン住宅価格の予想はどうでしょうか。

現在のオースティンの不動産中間価格は$372,200で、2020年8月までに更に2.1％の上昇がみられるとされています。オースティンではsquare footの中間価格が（坪単価的な指標）、＄219と、ラウンドロックも含めるオースティンメトロポリタン地区の＄158より、おおよそ1.3倍高いです。レンタルの中間価格においても、オースティン $1,770に対し、オースティンメトロポリタン地区は$1,700と＄70の差があります。

以下のグラフは2020年までの住宅価格予想です。

このまま、安定的な上昇を続ける限り、「家を買うタイミング」と言うのに対し、「早ければ早い方が良い」としか言いようがありません。

春から夏にかけては、不動産業界で言うハイシーズンでした。市場に出回る家の数も多ければ、買い手も多いので、かなり厳しい戦いをされた人も多かったはずです。しかし、秋から冬にかけては、少し、落ち着きを見せるので、逆に、ゆっくりと、良い物件に出会えるチャンスも多いかもしれません。住宅や、不動産投資のご相談はお気軽に日本語でトモコホールまで、ご連絡下さい。

 

2020年にオースティンのダウンタウンに、「マイクロアパート」と呼ばれる、1部屋が小さなアパートメントコンプレックスが完成予定です。

建設予定地は、827 West 12th Streetとダウンタウンの中でも、住みやすく、緑も多い最高の立地です。ここに、約444 sq. feetの部屋が147戸の予定で、スタジオタイプから、１ベット、最大２ベットで家具付き、そして様々な魅力的な施設を兼ね揃えた高級なアパートになる予定です。売り出し開始は今月末から、来月予定です。

日本の感覚からすると、444 sq. feet=約22畳と言うと、割と大きく感じますが、アメリカの感覚で言うと、かなり小さめです。ですが、その小さめが昨今のトレンドであるようで、アパートにしても、家にしても、「マイクロアパート」だとか、「タイニーハウス」だとか、称された、デザイナーズ物件が注目を集めています。

経済紙「Money」にて、9月16日に発表された、[Best Places to Live 2019]にてオースティンの隣街であるRound Rockが見事にランキング第2位に評されました。Round Rockは、オースティンの郊外に位置し、特に日本人が多く住む土地で、住みやすさ、教育基準など、言う事なしのトップクラスです。

ちなみに、このランキング内で、第51位にも、オースティンの中心に位置するHyde Parkかランクインされました。他のテキサスの都市からは、第２６位にダラスの北部にあるWylieが、第７６位にオースティンから南西に30分ほどのSan Marcosがランクイン。ちなみに、今回の第1位はClarksville, Tennesseeです。

 

このランキングは、160,000もの詳細なデータから、リストを作成し、

雇用状況、失業率を踏まえた-「経済」

税金、保険、医療費等の出費と、収入の割合、物価等を踏まえた-「リビングコスト」

人種構成、および人口内の経済的多様性に基づく-「ダイバーシティ」

数学と、リーディングの平均得点、また、高校の卒業率のデータを基にした-「教育」

2018年の住宅販売価格の平均価格、2018年の住宅販売物件、物件差し押さえ率、手頃な価格、供給等のデータを算出した-「不動産」

病院や診療所の数、精神保健医療提供者、歯科医師、医師の数、犯罪リスク、殺人および薬物過剰摂取率を基にした-「ヘルス＋セーフティー」

バー、レストラン、博物館、スポーツコンプレックス、公園など、街とその周辺地域でのレジャーアクティビティの数のデータ集計された-「アメニティ」

通勤時間や、気候、その他、街の過ごしやすさの指標を表した-「住みやすさ」

以上８つの要素を総合算出し、１つの州から25の街のエントリー、昨年ランキングに入った街は除外と言う厳しい審査の元ランキングを作成しています。

Round Rockは、人口の中間所得が、$82,229で、おおよそ、60％が持ち家を所有。雇用状も極めて良好である。過去10年で41％の雇用成長を遂げ、今後も成長も見込める。失業率は3.1％と低い。Round Rockはバランスよく、大企業と、中小企業のハブを構えている。言わずと知れた、DELL の本拠地であり、本社を構えている。また、Emersonが２０１４年に移転してきた。地元企業である、Bluebonnet Beer Companyや、Round Rock Honeyは、今や、テキサス州内に留まらず、全米へ商品を出荷している。教育に関しても、Round Rock ISDは全米トップクラスの優良学区で、２０１７年の高校卒業率も96.1%と高く、学習障害児へのサポートも手厚い。子供たちが安心して遊べる公園や、緑地も非常に多く、家族で楽しめる、釣りや、ピクニック、スポーツ、などのレジャーにも長け、テキサスレンジャース二軍であるRound Rock Expressの試合が見れるDell Diamondスタジアムや、2020年秋をめどにKalahari Resorts & Conventionsも完成予定。アメリカ最大ともいわれるウォーターパークと、大きなコンベンションセンター、そして、975もの部屋数を備える大型リゾートホテルも併設される予定だ。

 

Round Rock には、お値打ちな投資物件がまだまだ眠っています。是非、トモコホールまでお気軽にご相談ください。

 

 

 

今回は、住宅ローンと、家の適正価格のお話です。

家を購入する際、住宅ローンを組むにあたって、lender（ローンの貸し手）は買う予定の住宅の本当の価値を確認したい（appraisal）と言ってくるかもしれません。あくまでも、これは、住宅の過剰支払いからあなたを守る事になります。

いつ、appraisalをすべきか？

もし、あなたがその家の購入に際し、住宅ローンを申請した場合、鑑定人（appraiser）は、購入予定の家の周りの最新の価格データを等から算出した価格を提示してくれます。

その時、実際の住宅ローン価格と、査定価格と一致する場合は、いわゆる適正価格であり必要以上に高い価格を支払ってないと言う事が分かります。

鑑定人は何を基準に査定価格を出すのでしょうか？

鑑定人は、家の測量を実施し、視覚的に住宅全体（老朽化、修理箇所等）を検査します。

次のようなものに注意します。

• フロアプランの機能と寝室とバスルームの数
• 築年数とその全体的な外観 のイメージ
• 内装をリフォームしているか、補強工事は済んでいるか
• 家全体の土地の広さ
• 周辺環境の望ましさ

 

過去90日以内に販売された同じような広さ、築年数の近所の家と比較し、

熟慮して適正査定価格をアナライズします。

 

予想より少ない値で評価された場合はどうなりますか?

たとえば、250,000 ドルで不動産を購入することに同意したが、査定評価は 225,000 ドルで入ってきたとします。lender（ローンの貸し手）は、評価額を超えるローンを承認しません。

住宅ローン価格（予定の購入金額）より実際の査定額が安い場合、クロージング前に、再度売り手と価格を再交渉したり、新たな、査定審査を求めるセカンドオピニオンを請求することもできます。査定価格分のローンを組んで、購入価格と査定額の差は現金で払う、と言う事もあるかもしれません。特に、売り手市場と言われている、オースティンでは、他のポテンシャルバイヤーと、価格交渉の際、熱くなって競ってしまう可能性もあります。しかしながら、適正価格をしっかりと見据えた冷静な交渉を売り手とすることが家を買う際、非常に大切です。

オースティン郊外のフルーガービルに120エーカー（約東京ドーム10.5個分）の新たな開発が早ければ来年早々着工予定で始まります。このプロジェクト名は、
Northpointe に決まりそうです。ここも、住居、オ フィス、商業施設が集まった、形態になる予定です。

Highway 130 の西側に80エーカー、東側に40エーカーと2つに分かれ、それらを結ぶ歩道橋も建設される予定です。オースティンのダウンタウンまで30～40分の距離で、まだまだ、発展の見込まれるフルーガービルは、まさに、今「買い！」の土地です。

先日、シダーパークに発表された、Indigo Ridge、Bell Boulevard Redevelopment Projectそして、ラウンドロックに建設中のThe District、ジョージタウンに建設中のWolf Lakes Village  そして、オースティンのセントラルエリアに現在建設中のThe Glove　と昨今、同じような、住、食、商のコンプレックスの建設計画が続々と発表されています。もちろん、これらの新しい、コンプレックスが出来ることで、周りの不動産価格も、上昇していくと予想されます。

この度、めでたくオースティンが三年連続で、「アメリカ住みたい街No,1」に輝きました。毎年この時期にU.S. News & World Report’sから発表される、このランキングですが、250もの都市を対象に、生活のクオリティ（犯罪率や、ヘルスケアシステム等含む）や、雇用状況、不動産価格など様々な角度から評価をされます。オースティンは、毎年、様々な分野のランキングで、1位や上位ランクインの常連ですが、特にこのアメリカ住みたい街No,1については、格別な名誉とされているようです。

2019年アメリカ住みたい街のTop10

1. Austin
2. Denver
3. Colorado Springs, Colorado
4. Fayetteville, Arkansas
5. Des Moines, Iowa
6. Minneapolis-St. Paul, Minnesota
7. San Francisco
8. Portland
9. Seattle
10. Raleigh-Durham, North Carolina

家を買うというのは、期待と不安が入り混じる、何とも言えない緊張感があります。

幸い、非常に強い売り手市場だったオースティンは、ここ数か月、新築ラッシュも加担して、わずかながらも、買い手市場に傾きつつあります。と言う事は、買い手の側の選択肢が増えるという好条件になっていきます。

選択肢が増えると言う事は、素晴らしい事なのですが、一方で選択する悩みと直面する事にもなります。その状況で、家選びに非常に重要となってくるのは、「慎重性」と、「優先順位」です。

どこに住みたいか？

店や、レストランが近く、ダウンタウンへのアクセスの良いアーバンライフなのか、それとも、庭が広々として、家が大きく、周りに公園が多い長閑な郊外の暮らしなのか。また、お子さんのいるご家庭では、学校区というのが非常に重要になってきます。それぞれの学校区、学校では教育方針、ESLへの手厚さなど、カラーがはっきり違ってきます。家選びの前にまずは、熟慮すべき点の一つです。通勤に便利というのはとっても重要なキーワードではありますが、車社会のアメリカでは、通勤に同じ一時間掛ったとしても、日本の様な満員電車にギュウギュウ揉まれて通勤するのでは無く、渋滞の車の中で、自分の好きな時間を過ごすというのに置き換えることもできるかもしれません。

将来の人生設計？

10年先を見据えた時に、家族を増やしていきたいのか、はたまた、両親との同居を考えているのか、もし、転職をした場合、引っ越しを余儀なくされた場合に、その家を売りたいのか、貸し出したいのか。そんなキーワードを一度整理してみる事をお勧めします。

どれぐらいの労力を家にかける事が出来るか？

アメリカの家では、中古物件がほとんどで、4、50年前の家を改装して売っている家も多く見かけます。古ければ古いほど、それだけ、特に配管の問題が心配だったり、基礎をやり直す可能性があったりします。しっかりと改装した状態で売っている家もあれば、改装せずで、値段を落として売っている家もあります。その辺りも重要なキーワードではないかと思います。また、リノベーション等を考える場合は、なるべく引っ越し前に、全ての工事を済ませておく方が賢明です。

新築物件を買ったから、全く手を入れないで大丈夫かというと、そうとも言い切れません。新築一年以内でも、ACが壊れたり、水漏れがあったりする場合もあります。逆に、築50年でも、しっかりとした造りで、表面的な内装以外、手をかけないで良い家もあります。どのみちホームオーナーになると言う事は、電球一個から、電話一本で替えてくれるアパート暮らしとは違い、多かれ少なかれ、家のメンテナンス等で手をかけなければなりません。そういった意味では、ある程度の覚悟が必要になってきます。

アマゾンは、オースティンに800もの新たな雇用を追加すると発表しました。現在、the Domainに建設中のオフィス（2020年に竣工予定）にて、ソフトウエアや、ハードウエアの開発、研究、クラウドコンピューティングなどが対象となる予定です。今回の追加計画で、オースティンでの、アマゾン社員は、7400人達し、アップルの新社屋計画を含める2020年には、Apple、DELLにならび、オースティンでの企業で三番目の規模になる予定です。

また、アマゾンは、配送センターも含め、テキサス全体で2万2000もの雇用を生み出しています。

新たに展開するアマゾンのオフィス（写真右手）は、現在建設中のDomain 10に入居予定（145,00 square feet ）です。アマゾンのほかに、保険会社のCitizens Inc.も入居予定です。
写真中央のクレーンが見えるビルは、Facebookが入居予定のDomain 12です。左手奥に見えるビルは、現在Amazonが使っているDomain 8のビル。

現在オースティンを拠点とするチームは、Amazon Webサービス、Amazon Business、Amazonデバイス、ビデオゲームのデザイン、広告などに重点を置いています。

現在のAmazonのオースティンオフィスの中

今年の初めに、Cedar Parkが大注目という内容の記事の投稿をしたのですが、ここにきて、新たな、 $1.5 billionの「The Indigo Ridge」という名の大型プロジェクトも発表されました。規模も、１５５エーカー（約東京ドーム13.5個分）と広大で、前回発表された、「Bell Boulevard Redevelopment Project」の場所から、車で１０分弱ほどの距離に位置します。

今回の「The Indigo Ridge」プロジェクトで最も注目すべきは、the United States Tennis Association’s Texas headquartersがテナントに入ると言う事です。40面ものアウトドアコート、そして、６～８面のインドアコートを併設する予定です。テキサス内のテニス愛好家にとっては、ここが将来的に、テニスのメッカとなる事でしょう。

ショッピング、レストラン、オフィス、アパート、そして、このテニスコートと、総合的な施設になる予定で、大型の野外コンサートや、ファーマーズマーケット、フードトラックや、定期的に開催予定のフェスティバルなど、今や、オースティンのランドマークとなった、「the Domain」の様な施設を目指しています。日本で言うところの、住居、商業施設、オフィスが揃った、 六本木ヒルズの様な 場所です。現在、 Cedar Park のこの2つ以外にも、Round Rock で一つ、プロジェクトが進行中です。昨今のインターネットショッピングブームで、いわゆるのショッピングモールが下火となって、このような形態で、より魅力的に集客をしないと、なかなか実店舗での小売りは難しいのかな、と憶測してしまいます。
完成予定の発表はされていませんが、今年の9月までには着工するとの予定です。

今後益々、魅力的な Cedar Park ですが、不動産価格も、オースティンに比べ比較的、まだお手頃な値段で探すことが出来ます。トモコ・ホールまでお気軽にご相談ください。