Program	Mortgage Rate
Conventional 30 year fixed	2.75%
Conventional 15 year fixed	2.5%

　最近、住宅ローンの組み換え/リファイナンスを耳にすることが多くなってきた事と思います。これは、ひとえに、昨今のスーパー低金利にあると思います。上記の表が2020年10月現在の一般的な金利レート表です。

まず、リファイナンスとは、既存のローンを一旦完済して新しいローンを組み変える事です。完済すると言っても、数字上そうなると言うだけで、もちろんローンの残金は変わりません。

リファイナンスを行う目的は、主に次のようなケースです。

• 金利が下がった
• 返済期間を短縮・延長したい
• 変動金利から固定金利へ（またはその逆に）変更したい
• 物件の含み益をキャッシュアウトしたい
• 複数のローンをまとめたい

大抵は上記のいずれか、または複数の理由でリファイナンスを検討することになります。

住宅ローンを最初に組んだ時に掛ったクロージングコスト、弁護士費用、物件鑑定費用、税金、Title Insuranceは、組みなおしの時に再度掛かってきます。

また、少し、トリッキーな事が、最も低い金利を狙うには、コストがより高くつくのが一般的なようです。金利を妥協すれば、コストが下がるという仕組みになっています。例えば、4.5パーセントで借り換えるなら2,000ドルのコストで済む一方、3.25パーセントまで金利を下げるには3,000ドルのコストがかかるといった具合に。ローンの組み換えにはお金がかかるため、熟慮し、比較検討を重ねた上で、組み換えをすることをお勧めします。例えば2,000ドルのリファイナンスコストを支払うとしても、リファイナンスによって月々のローンを150ドル下げることができれば、たった1年でコストをペイが出来ます。一般的に、金利を0.5～1ポイント下げることができれば、通常数年で元が取れると言われています。逆に、組み換えコストの元を取る前に家を売却する見込みがある場合は、損になる可能性が高いので、組み換えは控えた方が良いかもしれません。

　また、ご自身のクレジットスコアも金利等に影響しますので、元の住宅ローンを組んだ時よりも、組み直しを検討されている現在の方が、もし、クレジットスコアが上がっている場合は、金利がさらに下げられる好機となっている可能性もあります。ローンの組み換えは、少し面倒に思えますが、このスーパー低金利の好機を逃すことなく、今一度、検討されると良いかもしれません。

ちなみに、ローンは、一般的に、早期返済した方が、金利を支払う期間が短くなるので、得になってくるのですが、ローンの中には、繰り上げ返済してしまうと、ペナルティを課されるローンもあるようです。ご自分が組んだローンの種類をしっかりと把握することも非常に重要です。

Culture Tripが発表した、2019年注目のトラベルデスティネーション。 特に日本ではゴールデンウィークが10連休だそうで、今からでも是非ご参考に。

12. Wellington, New Zealand

11. Bogotá, Colombia

10. Marrakech, Morocco

9. Budapest, Hungary

8. Istanbul, Turkey

7. Tokyo, Japan

6. Lima, Peru

5. Cape Town, South Africa

4. Ho Chi Minh City, Vietnam

3. Austin, USA

2. Porto, Portugal

1. Oaxaca, Mexico

そうなんです。なんと、ここオースティンが堂々の3位にランクインされています。オースティンは、観光に関しても、非常に魅力的な都市です。

全米でも、有名な、BBQやTEX-MEX、沢山の有名なフードトラックなど、魅力的な、レストランが多く、ダウンタウンの6th Streetには、音楽のメッカらしく、色々なジャンルのライブをやっているBarが何十件も連なっています。ショッピングに関しても、一風変わった面白いものが見つかるSoCoと呼ばれるエリアや、お洒落なショップ、レストランが立ち並ぶ、Domainなど、色々楽しめます。郊外に少し足を伸ばして、有名な絶景スポットであるHamilton Poolや、ゆったりとした流れに身を任せて浮き輪で川下りを楽しむTubingもお勧めです。年間を通して、晴天が多く、治安も良く、自然も豊かで、人も優しいオースティンへ、ぜひお越しください。

2000年から、2010年へかけて人口が倍増、そして、2040年へかけて、また、倍増する予測のオースティン。まだまだ、不動産投資のチャンスは無限です。ぜひ、実際に観光を兼ねて、物件を見に来て下さい。弊社でトータルサポートさせて頂きます。

もはや、聞き飽きてしまうほどの嬉しい響きですが、Austin-Round Rockエリアが、また、快挙を成しえました。今回は、２０１８年度のAmerica’s best performing citiesの堂々３位に君臨しました。これは、毎年、カリフォルニアのシンクタンクが、４００にも余る全米のメトロポリタンエリアの雇用率、収入、技術力、等々の経済データをベースに、全体の総評をランク付けしたものです。ここでは、Austin-Round Rockエリアにおける、テクノロジー方面での急騰に注目し、103,000以上ものジョブポジション、高収入、それに伴って起きる、消費支出、特に、バーや、レストラン、など飲食業の景気にもつながっています。高学歴（25歳以上で45％あまりが学士号以上）の人口が高く、また、全米でも上位に入る、University of Texas at Austin’s やDell Medical Schoolなどを卒業している人も多く、ユニバーシティタウンとしても、有名です。これら教育関係に関しても、好景気に大きく貢献していると言えるでしょう。

Top Ten Best-Performing Cities U.S. 2018

Metropolitan Statistical Area (MSA) / Metropolitan Division (MD)	2018 Rank	2017 Rank	Change
Provo-Orem, UT MSA	1	1	Steady
San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, CA MSA	2	11	+9
Austin-Round Rock, TX MSA	3	9	+6
San Francisco-Redwood City-South San Francisco, CA MD	4	4	Steady
Dallas-Plano-Irving, TX MD	5	3	-2
Raleigh, NC MSA	6	2	-4
Orlando-Kissimmee-Sanford, FL MSA	7	7	Steady
Seattle-Bellevue-Everett, WA MD	8	17	+9
Fort Collins, CO MSA	9	5	-4
Salt Lake City, UT MSA	10	10	Steady

 

以上の表外でテキサス州内でランクインされた都市

• College Station-Bryan, No. 22
• Waco, No. 61
• McAllen-Edinburg-Mission, No. 68
• Fort Worth-Arlington, No. 70
• Lubbock, No. 86
• El Paso, 113
• Houston-The Woodlands-Sugar Land, No. 119
• Laredo, No. 136
• Killeen-Temple, No. 159
• Brownsville-Harlingen, No. 167
• Corpus Christi, No. 188
• Beaumont-Port Arthur, No. 191

その他、2018年にオースティンがランクインされたランキング

Lifestyle

• Austin Ranks #4 Among Most Pet-Friendly Cities(WalletHub, August 2018)
• Austin Named 3rd Best City to Live in(WalletHub, July 2018)
• Austin Named #4 on Best Places for a Fresh Start(LendingTree, February 2018)
• Austin Ranked #17 Among Healthiest Cities in America(WalletHub, February 2018)

 

2018年 テキサス州がランクインされたランキング

Business

• Texas Tops List of America’s Top State for Business(CNBC, July 2018)
• Texas Ranked #10 on Best States to Find a Job(WalletHub, May 2018)

Lifestyle

• Texas Named 2nd Best State Fair in the U.S.(Insider, May 2018)
• Texas Ranked #1 Best Driving State(WalletHub, January 2018)

Austinのいわゆる郊外である、Cedar Parkがここにきて、急成長を遂げています。

人口も、この15年で2倍の8万人となり、この先十年で1万人の増を予想しています。そして、今後は、大企業の本社誘致に力を入れていきたいと市は表明しています。

この数年、Cedar Parkでは戸建て住宅の新規開拓に力を入れており、人口の平均年齢は34歳、そして、大学学位以上を持っている人が半数以上、平均年収は$99,0025,という、まさに働き盛り世代が流入し、結果、住宅価格も過去7年で36％上昇しました。新規住宅に関しては、現在減少のトレンドですが、今後はアパートやコンドミニアムなどの集合住宅建設が増えていくようです。

また、新規に、40エーカー（東京ドーム約3.5個分）のショッピングエリア、オフィス、集合住宅、図書館と、それにつながる12エーカーの公園を作るプロジェクト「Bell Boulevard Redevelopment Project」が発表されました。このプロジェクトは5年後完成を目処に着工されます。

ロケーションは、旧183（S Bell Blvd）/Butter cup Blvd/ W Park Stに交差するエリアです。

それに、伴い、地図上の赤線で示した、旧183（S Bell Blvd）のエリアが今後、急激に発展していくとの予想です。

結局アマゾンのHQ2はオースティンに決まらず、Long Island City, New York とCrystal City, Virginiaに決定されました。しかしながら、オースティンには、相変わらず新規参入の波がとどまりません。

U.S. Army

U.S. Army が指令本部をオースティンに移転することを決定しました。ここでは、500人ほどの雇用を予定しております。

PIMCO

世界でも有数の債券運用会社、PIMCO　2019年末を目処に、200人規模の雇用を見込む新しいオフィスを建設中です。

Oracle

ソフトウェア最大手Oracleはクラウドの需要の増加をサポートし、sales innovation customer experienceのハブとして、新しいオースティンキャンパス（40エーカー/東京ドーム3.5個分程）を発表しました。56万平方フィートのオフィスを建設、最終的に1万人の雇用を見込むことが出来ます。現在、第一段階で3000人規模のオフィスがすでに運用され、追加で42万フィートのオフィスを建設予定です。

Hyliion

大型トラックのHyliionもCedar Parkに本社を移転させる決定をしました。80,000sq.footの広大なオフィスを建設予定です。

 

2018年版の「Best Neighborhoods to buy a home right now!」いわゆるオーステンエリアのホットスポットと呼ばれる場所をご紹介します。

 

Northwest Round Rock

ロケーション：zip code:78665

 

 

 

 

 

 

1100～4000sqft.の広さがメインで、$150K～$330Kぐらいの価格帯です。

どんな人が住んでいる地域か：First-time-homebuyerの若いファミリーが、リタイアした、少し高齢の夫婦の隣の家に住んでいる。近所のコミニティーは、タイトで、みんなご近所さんの名前を知っているような関係です。

Dellや、Emerson, Baylor Scotto&Whiteなどの企業が周りにあり、Hopdoddy やJack Allen’s Kitchenのような沢山の魅力的なレストランが多い地域です。Ikeaや、Premium Outletにもすぐ近く、とっても便利な場所です。

 

Mueller

ロケーション：Airport Blvd, Manor Rd, East 51^st street, I35の周辺

 

 

 

 

 

 

アパート、コンドミニアム、タウンハウス、戸建て、全てのライフスタイルがここにはあります。ただ、戸建ては、決まったモデルから選ぶ建売メインなので、同じような家が立ち並ぶ感じの雰囲気です。（それでも、とっても素敵な街並みです）価格は全体的に、オースティンの平均価格より上です。

 

どんな人が住んでいる地域か：バラエティに富んだライフスタイルがあるため、かなり、色々な世代、業種の人が住んでいますが、戸建てエリアは、裕福な若いファミリーが多いようです。

 

ランニングトレイルがあったり、釣りが出来る池があったり、大きな公園に囲まれているので、人工的ではありますが、素晴らしい自然があります。

オースティンに欠かせない映画館、Alamo Draft house や、チルドレンミュージアムのThinkeryがあったり、少し複雑な子供の病状でオースティンのどのクリニックからも必ず送る込まれる、Dell Children hospitalもあるので、若い家族にはこの上ない理想的な住環境です。ただ、学校区があまり好ましくはないのですが、将来的に、良くなる可能性は無限です。

 

Govalle

ロケーション：

 

 

 

 

 

 

かなり古い家で、中をリモデリングした家がメインです。価格帯は＄300Kから、高いもので＄700Kぐらいのレンジです。モダンな、コンドミニアムなどもあります。

 

どんな人が住んでいる地域か：何世代もその地域で農場をしているファミリーと、若い、フリーランスの仕事をしている人たちや、アーティストなどがアトリエや、事務所兼の居を構えていたりします。

 

East Austinは、以前はオースティンの中でも治安の悪い地区とされていましたが、現在は、お洒落なカフェやレストラン、アトリエなどが沢山出来て、芸術的でおしゃれなエリアになっています。家も、かなり個性的なものも多く、見ているだけで、なかなか面白いエリアです。

 

Armadillo Park/Garrison Park　

ロケーション：

 

 

 

 

 

 

以前は、ロットの大きい戸建てがメインでしたが、立地の良さから、最近はコンドミニアムなどが増えてきました。

どんな人が住んでいる地域か：２０代３０代の若い世代がメインで、夕方、庭で草抜きをしていたり、家族で犬を散歩させていたりで、元々住んでいる古い世代と、上手に融合をしています。

 

ダウンタウンにも近く、大きいスーパーマーケットが幾つもあるので、生活が非常にしやすいエリアです。

 

Buda　

ロケーション：

 

 

 

 

 

 

平均的にオースティンに比べて安価ではありますが、価格帯は非常に広く＄15K～＄1Mぐらいまであります。

 

どんな人が住んでいる地域か：オースティンダウンタウンに働きに出ているヤングプロフェショナルみたいな人が人口のほとんどを占めています。

 

Southpark Meadowsのショッピングモールを始め、ショッピングも非常に便利で、沢山の公園やトレイル、図書館などの公共施設に長けており、都市部の便利さと、郊外の豊かさが融合しているエリアです。

 

South Manchaca

ロケーション：

 

 

 

 

 

 

ミッドセンチュリーの戸建てをリノベーションした家が多い地域です。価格帯は$250K～$500Kぐらいのレンジです。

 

どんな人が住んでいる地域か：２５歳から４０歳ぐらいのお洒落な若い世代がそういったミッドセンチュリーの家がマーケットに出るとこぞって飛びつくようなエリアです。

 

新しいヒップなレストランが多く、ダウンタウンへは高速道路を乗ることなく、渋滞の煩わしさを感じることなく、下道でアクセスできる好条件の揃った、アーバンライフを楽しめるエリアです。

 

Windsor Park

ロケーション：

 

 

 

 

 

 

手を入れないと住めない感じの、3bed room/2bathが、＄400Kぐらいの価格帯です。

どんな人が住んでいる地域か：アーティストや、ヒッピーが沢山住んでおり、１９５０年代や、６０年代の古い家を新しくリフォームして住んでいる人が多いようです。

 

ダウンタウンまでのバスルートにも長けており、非常に便利なエリアです。特筆すべきは、なんといっても、Bartholomew poolです。オースティンの長い夏、子供たちを飽きさせない楽しいプールです。

ただ、リフォームした家が、高く売れるので、昨今、それに伴うプロパティイタックスの上昇も、少なからずとも悩みの種になっています。

 

Milwood/Rattan Creek

ロケーション：

 

 

 

 

 

 

$300K代の価格を中心とする、１９７０年～８０年代の家が中心です。大きさは比較的小さめな1800Sqft. の３～4ベッドルームがある家がほとんどです。

どんな人が住んでいる地域か：３０年前に新築を建てた時から、住みやすく住み続けている世代と、特に高校の学校区が良いので、そのために引っ越してくる比較的若い世代が多いようです。

ドメインへのアクセスも良く、コミュニティーガーデンや、図書館、公園に、温水プール、テニスコートなど、公共施設が非常によいエリアです。

言わずと知れたオースティンの、玄関口であるAustin-Bergstrom International Airportですが、今後20年の増設計画が発表されました。駐車スペースは、現存の2倍に、新たな搭乗ゲート、バゲージクレームも7つ増設される予定です。

 

 

 

 

※上図で白い部分が現存の建物、黄色い部分が、今後20年で増設予定の施設です。

オースティン空港を良く利用される方は、「ずっと工事してるなぁ」という印象かもしれません。過去5年で、オースティン空港は8％も拡張してきました。また、2019年春には、新たに9つの搭乗ゲートが増設される予定です。

この20年に渡る計画では、オースティン空港が他の都市に無い「スペシャル」な空港を目指しており、目玉の計画には、利用者がより素敵な時間を過ごせるようなオープンテラスデッキだそうです。成田や羽田にはオープンテラスデッキがあるので、そんなに新鮮な感じはしませんが、確かに、アメリカ国内の空港では、なかなか見たことない気はします。

Salvation Pizza, Caffe Medici や24 Dinerなどの、いかにもオースティンを感じさせるローカルおしゃれ系レストランや、カフェ、の入店を益々誘致し、ゲート前のベンチにはすべての座席に、USBポートを備えるなど、利用者により便利な工夫を提案していきたいとのことです。

今後20年で人口2倍増と言われているオースティンですが、空港も20年計画で2倍近くの規模に拡張を計画するのも、納得です。オースティンから日本への直行便が、淡い夢から、ちょっと現実味を帯びてきたのではないかと密かに思っています。ただ、やはり、工事が続くと言う事は、完成するまでは色々な所で不便が生じる事と思います。空港をご利用の際には、その事を踏まえつつ、空港への到着時間を調整していくのが良案かと思います。

 

 

 

 

完成予想イメージ

 

 

Ausitnの人口増に伴い、増え続ける家、家、家。

今まで、オースティンダウンタウンを中心に南北に広がり続ける新しい住宅街は、Round Rockをさらに北へ、今度は、Georgetownへ向かっています。

Santarita Ranch

wolf lakes village

昨今流行りの、いわゆる「master-planned communities」という、市が主体の街づくりではなく、大手建築会社主体の街づくり、といった感じでしょうか。住宅の価格自体は、Georgetownだから。。。と言って格段安いわけではありません。どちらかというと、クオリティーの高いライフスタイルを求める人たちの為の郊外の住宅地。しっかりとしたHOAと、素敵なプールや、公園、ジム、そういった福利厚生のようなアメニティーに囲まれる豊かな暮らしとなります。

つい最近まで、Round Rock（I35/1431近辺）やLeanderが建設ラッシュでしたが、ここ最近、Georgetownへその流れが行きついたようです。

 

 

 

 

 

 

ほんの数年前まで、ただの牧場だった土地に、数千世帯規模にまで広がるコミュニティがたった数年で完成する。これが今のAustin並びに、郊外の流れのようです。そして、大体その土地が、もともとRanch(牧場)だったので、コミュニティの名前自体に○○○Ranchと付くことが多いようです。