オースティン:驚異的な家賃の値上げ

 Dwellsy(不動産情報サイト)のリポートによると、不動産検索サイトのデータを基に、2021年8月~2022年8月の家賃が86%の値上がりを見せているという事です。現在、アパートや、貸家に住まれている方は、契約更新時に、かなりの家賃の値上がりを感じたはずですが、今年のオースティンの現状は、テナントにとってはかなり厳しいものとなっています。

「昨年の今頃からほぼ倍増した家賃の請求」これは、全米全体でも最大の賃料上昇率となっています。

もちろん、これは、全米で一番高い賃料という事ではなく、依然として、NYが家賃の中間値で一番高く、$3,021 ですが、同じ期間の賃料の値上げとしては、19.7%にとどまりました。オースティンの家賃の中間値は現在$2,930で、家賃が高価な都市の5位に上昇しています。

特に、貸家(single-family rental homes)の家賃は、アパートよりも上昇率も高く、その家賃の中間値は$3,210となっています。

これには、昨今の住宅建材不足、サプライチェーンの問題、高額所得者の流入、何より、昨今の金利の引き上げによる、住宅ローンの金利の上昇、投資住宅に見られる増税などが相まって、家賃価格が急騰することにつながりました。

これらは、顕著に、オースティン市にみられ、郊外に関しては、ここまでの厳しい上昇にはなってはいないとの事ですが、オースティンに距離が近ければ近いほど、同じような状況です。

 昨今のオースティンにおける家賃事情を踏まえて、今後、日本から益々増えるであろう日本企業様の、家賃の目安にして頂ければと思います。

大注目のカイル

 オースティンダウンタウンから南へ40分ほど離れたカイルに全国から移住者が急増中です。2010年から2020年のほんの10年で63%の人口増を果たし、将来的にも、増加一方との予測をしています。

Lowe’sは120,000 Sqftの流通センターの契約をし、アマゾンは300,000 Sqftの倉庫を新設し、新たな雇用を生んでいます。もちろん、新しい住宅地が次々に開拓され、まさに、建設ラッシュ真っ只中といった様相です。

 カイルが位置するヘイズカウンティは、巨大な公共安全センターを新設し、緊急オペレーションセンターを併設し、増え続ける人口と犯罪等に対応をしています。

 また、新たな公共事業として、300万ドルを投資し、地下道を建設する予定です。これには、イーロンマスクの新たな事業であるThe Boring Companyも、参入しています。加えて、カイル市はVybe Trailと呼ばれる80マイル(128km)に及ぶ舗装道路を建設しています。この舗装道路に、あらゆるショッピング、レストランなどを結び付け、住人たちが、車を使わずとも、散歩がてらや、自転車、電動キックボードや、ゴルフカートなどで移動し、町のエンターテイメントの中心となる場所としての確立を期待しています。

また、街のランドマークとなっている有名なTexas Pie Companyのあるカイルは、「Pie Capital of Texas」と称し、様々なパイに関してのイベントを催しています。毎年、「Pie in the Sky」という気球のお祭りがあり、市内から、Uberを利用して会場に行く場合は、一律$3.14(π)で利用できます。

今後、益々、面白く、充実したカイルに注目です。

ノースオースティンの今後の更なる発展

 オースティンに住まれている方には、既知とされているかもしれませんが、オースティンの日本人の人口は、北に集中している傾向にあります。もちろん、サウスや、セントラルにも沢山の日本人が住んでいらっしゃいますが、最近は、価格が上がってきたとは言え、オースティンの中心部より、随分不動産価格もお手頃、また、数年前には、韓国系の巨大スーパーマーケットであるHmartが出来たり、学校のレベルも比較的高いRound Rock ISDであること、そして、何より、アップルを始めとするIT系の企業も続々と北側に流れ込み、通勤の便も良い事なども理由となっている事と見受けられます。しかしながら、まだまだ牧草地などが多い、いわゆるの「郊外」長閑な雰囲気を残しています。

 その風景も、今後は、すっかり一変してしまいそうです。牧草地が、新たな住宅街、商業施設への変貌を遂げています。その勢いは増すばかりです。

まずは、Apple社の程近くの、現在は牧羊地である、Pearson Ranch(ピアソン牧場)が2ビリオンドルの新たなプロジェクトとして、生まれ変わります。

プロジェクト予定地

オースティンダウンタウンより、車で30分ほどの距離

パーマーレーンとI45の交差する、アップル第二本社建設地から車でわずか2~3分の場所

 第一段階の工事としては、600,000 square feetのオフィススペース部分、3つのアパートメントコミュニティ、そして、小売りや、レストランなどの商業部分からなる、41エーカに関しての工事に着手するとしました。そして、正式発表はまだですが、有名企業の本社がこの新しいプロジェクトの48エーカ部分に移転する予定です。

最終的な展望としては、2.6 million squareのオフィススペースと、200,000 square feetの小売り、レストラン、そして、コミュニティスペース、2つのホテル、そして、住宅スペースそして、30エーカーの公園スペースか更に構成され、10~15年後を目途に完成予定です。

この地は、アップルコンピュータの第二本社にほど近い場所と言うだけではなく、DELLコンピューター本社へのアクセスも良く、先日アマゾンが発表した、新たな 184 エーカーの倉庫または、ディストリビューションセンター用途の土地へのアクセスも良い、いわば、それらのIT企業の、また、家族や住人たちの、憩いの場となるよう、自生する大きなオークの木をできる限り活かし、公園、オフィス、商業スペース、文化的活動に生かせるコミュニティ広場、そして住人たちを繋ぐトレイルシステムを追加し、自然と、サスティナビリティの融合により、より活力的なコミュニティの形成を目指しています。

写真は発表された、プロジェクトイメージです

さらに、この場所よりもさらに北上したリアンダー、リバティヒルなどの地域は、現在、住宅の建設ラッシュが進行中です。オースティンを中心とした、郊外を含む、グレーターオースティンエリアは、さらに、北へ南へとじわじわと広がりを見せています。

 発展を喜ぶべきか、はたまた、長閑だった雰囲気の郊外まで、こうも、変わってしまうことに、さびしさを覚えるべきか、私を含め、オースティン住人の心情は複雑な事と思います。

Amazonがドメインへ

2021年12月、アマゾンは、オースティンに新たに、330,000-square-foot のオフィススペースをオースティン北部の、第二のダウンタウンと言われているドメインに確保したことを明らかにし、2024年を目処に、この拠点の稼働を開始することを明らかにした。ここでは、2000人の雇用を予定しており、オペレーションテクノロジー、アマゾンリテール、アマゾンビジネス、アマゾンウェブサービスの部署で構成され、シニアデータエンジニア、シニアテクニカルプログラムマネージャー、ユーザーエクスペリエンスデザイナー、金融アナリストなどを募集する見込みとしている。アマゾンは、「オースティンの素晴らしい才能のある人材達と、町の雰囲気の魅力に、今後も、アマゾンは、この地での成長を続けていくことでしょう。」とのこと。

この、一年、オースティンで話題のテスラ、アップル、サムソン、に並び、アマゾンと、オールスター企業が大きな動きを見せる中、グリーンドットやマルカズのような中小企業においても、オースティンへの本社移転などの動きがが広がっています。

オースティンには、UTオースティンのような、優秀な大学もあり、多くの若い優秀な人材を輩出し続けています、そして、また、“Keep Austin Weird” のスローガンが物語るように、若い人を引き付ける特有の雰囲気もあります。オースティンへの会社の移転→求人の増加→人口が増加をこの先何年も続けていくことでしょう。

巨大ハイテク企業の参入による不動産価格の推移

先日、サムソンがオースティン北東部のテイラーへの170億円規模の新たな工場設立を受け、周辺住宅街の2020年第3四半期の住宅販売価格の中央値は271,906ドルでしたが、その一年後の現在は、405,000ドルに跳ね上がりました。

このような、計画予定地周辺に関しての不動産価格の急激な上昇は、現在オースティンのあらゆる所で起きています。工場や、会社など、大きな土地が必要となるため、その殆どは、かつて注目もされた事の無いような、田舎の牧場地だったり、あまり人気のない言うならば、少し生活の便が悪い場所だったりするので、そのような元々、不動産価格の低い土地や住宅街が、急にハイテク企業の移転計画などで、価格が跳ね上がる。今後、益々巨大企業の流入が期待されるオースティンならではの、このような、青田買い?いわばギャンブルのような不動産投資もまた注目されているようです。実際、サムソンも、長い間、噂されていた新工場建築用地ではなく、テイラーへの移転を決めたり、また、MLBのスカウト機能をメインとした、ユースリーグの組織てあるPerfect Gameも、かなり強固に固まっていたHuttoの土地での本社、球場建設予定も、急にCedar Parkへ鞍替えしたり、とにかく、規模が大きいだけに、市や町との交渉次第で、ガラリと話が変わってしまうのは良くある話です。何はともあれ、2040年に人口が現在の倍と予想されているオースティンですが、この勢いは止まりません。

アップル社

2018年にノースウエストオースティンの10億ドルのキャンパスの計画を発表した当時、住宅建設業者代表者の一人は、価格をすぐに10%上がるように命じたと言いました。完成すると、アップルの新社屋の建設用地は300万平方フィートに及び、6階建ての75,500平方フィートのホテルと隣接する3階建てのカンファレンスセンターが含まれます。

キャンパスは最終的に最大15,000人の従業員を収容する事ができ、同社は2022年にオープン予定です。

オーチャードのデータによると、Appleキャンパスから10マイル以内の住宅価格は、2020年第3四半期から2021年第3四半期の間に45%上昇し、336,750ドルから489,000ドルに上昇しました。

テスラ

 オースティン空港近くの11億ドルの電気自動車工場はまさに完成に近づいており、また、先日発表したオースティンの本社移転場所としても、利用されます。イーロンマスク最高経営責任者(CEO)は、工場で10,000人が必要になる可能性があると述べ、この地域はすでに2020年第3四半期にかなり競争力があったと指摘していますが、住宅への影響は少し緩和されています。

テスラのキャンパスから10マイル以内の住宅の価格は、2021年第3四半期の437,050ドルから534,502ドルに前年比22%上昇しました。

オラクル

オースティン中心部から流れるコロラド川沿いの非常に環境の良い土地に位置する2018年に完成したオラクル社のセントラルオースティンキャンパスは、最終的に10,000人の従業員を抱えるために成長する可能性があるとの事。2020年12月にはこのキャンパスを本社として、登記しました。

オラクルキャンパスから10マイル以内に家を購入するには、2020年のわずか416,000ドルから平均585,000ドルを支払う必要があります。これは、2020年第3四半期から2021年第3四半期の平均価格が約41%上昇しました。

オースティンに新たな冠が!

住みたい都市ランキング1位、急成長を遂げた都市ランキング1位、人口増ランキング1位とありとあらゆる冠を思いのままにしてきたこの数年のオースティンですが、また新たに、冠が増えました。それは、「転勤するのに好条件の都市、世界ランキング1位」です。これは、イギリスのmoney.co.ukによる、調査結果です。

ちなみに2位は東京です。以下、ランキング

  1. Austin
  2. Tokyo
  3. Charleston, South Carolina
  4. Dubai, United Arab Emirates
  5. Los Angeles
  6. Abu Dhabi, United Arab Emirates
  7. Miami
  8. Muscat, Oman
  9. San Francisco
  10. Las Vegas

 オースティンはどのようにして世界の転勤したい都市になったのでしょうか?調査は、住宅価格、生活費、平均給与、天候、レストランの数、緑地の数、インターネット速度、平均余命の8つの要因を調べました。 その結果オースティンは10点満点中6.02点のハイスコアをたたき出し、見事、1位に輝きました。中でも、インターネット速度(毎秒87.5メガビット)、平均気温(20.3度)、平均月給($5,501)で高い評価を与えました。

 実際も、オースティンは住んでみると、とても住みやすく、特にアジア人としては、人種差別を感じる事も無いリベラルで居心地の良い街です。また、沢山の新しいレストランや、お店、キッズフレンドリーな様々なフリーイベントなど、とにかく、単身でも家族でも、楽しみを発見できる魅力的な都市と思えます。

近未来の住宅コミュニティ

 オースティンにベースを置く3Dプリンティング建築技術会社のICONと国内有数のホームビルダーであるLennarが共同開発し、2022年目途に100戸、現存における世界最大の3Dプリンティング住宅コミュニティをオースティンに建築予定です。

昨今の住宅建材不足から、建築費はうなぎ上りの中、より頑丈で、より安価なこの新しい3Dプリンター住宅に注目が集まっています。

従来の建築方より廃棄物が少なく、設計の自由度が高く、正確性と速い速度で、建築プロジェクトをスケジュール通りに進められるという高い利点があります。また、従来の建築建材よりも強度が高く、長持ちし、極端な天候に耐え、自然災害の影響を大幅に軽減し、より安全性に富んだ家をこの技術で提供できる、との事です。全ての建造物にはソーラーパネルを備え、エネルギーの自給自足化に向けてよりエコでサステナブルな住環境を提供します。

一見、コンクリートで冷たいイメージの、住宅にも見えるかもしれないこの3Dプリンター住宅ですが、従来のアメリカの典型的な住宅より、環境に良い、未来形の住宅であることは間違いありません。果たして、この試みが、近未来のスタンダードになっていくのかは、まだ全くわかりませんが、昨今の、オースティンの住宅事情を考えると、建築費が安価に上がる点、そして、この激しい気象変動に対応をしている点からしても、今後の3Dプリンター住宅には大注目です。

大注目のHutto

オースティンダウンタウンから、北東に約50キロにあるHuttoという郊外の小さな町が、ここ数年で、大きな変化を遂げています。

米国国勢調査局の統計によると、Huttoは2000年に住民たった1,250人から大幅に増加し、2020年には27,577人にそして、現在も、更に増加の一途をたどっています。

ここ数ヶ月、機械とソフトウェアを製造するタイタン・イノベーション・ビジネス・パーク(Kval Inc.)と、水ろ過技術の部品を製造するOvivo Inc.の2社がHuttoへの移転、拡大を発表し、2028年までに150人以上の雇用を増やす見込み。また、8~9個の企業が、現在、Huttoへの移転を検討中とのこと。

この土地は、オースティンに比べ、また、開拓の余地が無限に広がり、値段も手ごろ、また、家族が住みやすい環境で、まだまだ長閑な田舎町の印象、しかしながら、オースティン中心部、オースティン国際空港へのアクセスも車で30分ほどの立地であれば、企業が参入しやすい魅力的な土地だと納得が出来ます。

また、先日、このブログでお伝えした、サムソンの新工場設立の件ですが、なんと、ここにきて、Huttoから更に東、車でおおよそ10分の隣町であるTaylorに新工場を設立のニュースが飛び交っています。おそらく、現存の工場に隣接する土地での稼働は、税金問題の交渉で決裂したのか、それとも、何か他に問題が生じたのかはわかりませんが、今度は、Taylorにその話が回ってきたので、片田舎の小さな町は、おおいに活気づいた様相を見せています。ただ、この話も、まだ、協議中なので、決定ではないのですが、おそらく、2024年を目処に稼働を検討中とのことです。

はやくも、「テイラーとラウンドロックを結ぶウィリアムソン郡のハイウェイ79の17マイルは、米国全体で最も貴重な工業用不動産の一部になる可能性がある」との声も既に出ているほど。また、HuttoにはTexas State Technical Collegeのキャンパスもあるため、在学中にこれらの企業で経験を積み、卒業後も、そのまま働き続けると言う、理想的なスタイルを今後、益々増やしていきたいとの事です。

また、不動産においても、今後、HuttoからTaylor にかけての新築ラッシュが予想できます。

オースティン、ラウンドロックエリアから、このHuttoそしてTaylorをつなぐ、ハイウェイ79には、先日オープンした、超大型リゾートホテル&コンベンションセンターのkalahari ResortsやMLBテキサス・レンジャーズの傘下であるRound Rock Expressがあったり、その他、今後も、開発が目まぐるしいエリアです。

Hutto今後も、大注目のエリアです。

オースティンに本社移転ブーム

リビングコストの低い、最適な場所を求めて、シリコンバレー/サンノゼエリアからのここオースティンへの本社移転・移住者は後を絶ちません。昨年末、オラクルが、本社をオースティンへ移転するとの発表がありましたが、オラクルの様な、世界的大企業から、IT業界を支える中小企業まで様々な企業が、本社移転を発表しています。下記は、オースティンビジネスジャーナルが発表した、2021年オースティンへの本社移転する会社の一部をご紹介。

Green Dot Corp.,

プリペイドデビットカードや、デジタルバンキング関連の会社。

5月中旬を目処に本社を移転予定。社員数は中国、アメリカ併せておおよそ1300人

Einride AB,

スウェーデンの自動運転電気貨物車を開発している会社

本社を今回オースティンに移転したが、NYとシリコンバレーにもまた、支社を設置予定

Invzbl LLC,

紫外線を使用して携帯電話やその他のディバイスを消毒する機械メーカー

Blockcap Inc.

暗号通貨マイニングのスタートアップカンパニー。現在は、従業員20人規模の小さな会社ですが、6~9か月以内に、50人~100人に成長する計画。全米最大を目指して、1億ドル以上を既に調達済み。

Markaaz Inc.

人口知能搭載し、中小企業向けのプラットフォームを作る会社。主に、企業と、クライアントを接続するのに特化したもの。2021年末までに70人、2022年末までに150人の雇用計画を打ち出している。

City Shoppe,

地元支援型のオンラインショッピングのプラットフォームを持つ会社。

XR Masters,

バーチャルリアリティ、拡張現実、複合現実などの没入型記述を可能にするソフトウェア開発

Elevate Brands

AmazonのFBA(Fulfillment by Amazon)関連の事業。オースティンには、第二本社を設立。第一本社はNYに位置する。

Harmonate

民間資本伝票処理とデータを分析関連のソフトウェア。

CrowdStreet Inc.

不動産投資会社

NinjaRMM LLC,

リモート監視、管理サービスのソフトウェア

Eleiko

スウェーデンのトレーニング機器の会社

ZP Better Together LLC

視覚障害者向けのビデオリレー技術と、通訳サービスの提供。ビデオソフトウェアを使用し通訳を通じて、リアルタイムでコミュニケーションを取るサービスを提供。

QSAM Biosciences Inc.

がん治療開発に特化した、バイオテクノロジー企業

Alpha Paw LLC

犬用品、ベット、車の安全シートなどのペット用品をオンラインで販売

Sentry Kiosk Inc.

検温など、COVID19の広がりを防ぐのに役立つ自立型マシーンの開発

Precision Global Consulting Ltd.

雇用コーディネート

• Ametrine Inc.,

軍用の迷彩を製造メーカー

Digital Realty Trust Inc.,

大手テクノロジー企業が使用するデータセンターの所有と運営

Loop Insurance

新しい種類の自動車保険を提供するテック企業

Truelytics

富裕層向けの資産管理システムのソフトウェア

Amazing Magnets LLC

マグネットの製造

8VC

企業への投資を含むベンチャーキャピタル

SAMSUNGオースティン工場と、その周辺の再開発

オースティンには、1997年から稼働し続ける、サムソンの半導体の工場があります。現在3300人の雇用があり、現在、新たに、170億ドルの規模で新しいチップを作る工場を隣接する土地に計画しています。この工場では新たに1800人の雇用を生む予定になっていますが、市との税金等に関しての交渉中で、交渉が上手くいけば、2023年末には無事に設立の運びとなる事でしょうが、サムソン側の条件もなかなか厳しいものなので、難航を極めるのではと予想しています。

ただ、ここにきて、このサムソンの工場に程近いエリアに、10億ドルの商食住の総合施設のEastVillageプロジェクトが立ち上がりっています。

  • 計2,000 室のアパート事業
  • 466 軒のKB Homeによる戸建て事業
  • 810,000 square feet のオフィス スペース
  • 223,000 square feet 小売り商業スペース
  • 96,000 square feet レストランスペース
  • 3軒、計390 室規模のホテル
  • グローサリーストア
  • 映画館
  • 150エーカーの保護森林エリア

工事は既に始まっており、2022年春に終工予定の312部屋のアパートを皮切りに、2028年にはすべての工事が終わる予定です。

このエリアは、かつて、オースティンの中でも、工業地帯の為、割と治安が良くないエリアとの異名も高かったのですが、このEast Villageプロジェクトにより、イメージも一新される事でしょう。

サムソンオースティン工場の場所

オースティンダウンタウンからのアクセスも非常に良く車で20分弱ほどの距離です。