投資物件2017年秋

 

以下の写真はお勧めエリア(Pflugerville,Round Rock)のお手頃な価格の3件と、ちょっと価格帯も、ターゲットも違いますが、最近ダウンタウンに出来たコンドミニアムを2件写真付きでご紹介いたします。

1324 Miss Allisons Way,Pflugerville, TX 78660

3 beds baths1,590 sqft

$190,000

 

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1302 Green Terrace Dr,Round Rock, TX 78664

3 beds3 baths1,901 sqft

$190,000

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18420 Dry Brook Loop, Pflugerville, TX 78660

4 beds baths2,110 sqft

$249,900

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555 E 5th ST#525 , AustinTX 78701

1 bedsbaths sqft

$365,000

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301 West Ave #1209 , Ausitn TX 78701

2 bedsbathssqft

$748,182

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不動産価格どこまで上がるか

今年の夏、オースティンのsingle-family-home(戸建て)市場では、リスティング価格、ボリュームともに、記録を塗り替える、強い売り手市場となりました。
2017 sep
過去を振り返ってみて、2011年初旬の$197Kの中間価格を底値とし、今年は326Kへそして、来年の夏の予想は335Kの予想になっています。(zillow調べ)
Market over view 2017
特に投資物件については、いつ買うべきか、という質問を良く頂くのですが、これについては、いつが良い時期なのかは、明言しにくいのですが、この表を見る限るには、右肩上がりで、今後の人口増加の予想と併せてみると、今後、大きな経済的クライシスが起きない限りは、逆にどこまで上がってしまうのだろうかと不安に駆られるくらいです。
万が一、アマゾンのHQ2がオースティンに決まってしまったりなんてしたら、また、グイグイ上昇の一途をたどる可能性もあります。元々の、オースティン住民が、住民税などを払えなくなってしまったり、街が大きくなると、その反面の弊害も出てきてしまうので、そこが怖いところでもありますが、成長している街を眺めるととってもワクワクしてしまうのも、事実です。

MoPacのexpress lanes

mopac

ながらく、工事が続き、大変不便なオースティンの主要高速道路、Mopac(Loop1)の有料高速レーンの工事ですが、終わりが見えてきた模様です。嬉しいことに、北上ルートの有料レーンの工事は今月末には終工し、全行程オープンする模様です。

南下ルートにつきましても、11月には一部オープンする模様です。ただ、ダウンタウン付近のアンダーパスは、先日の台風ハービーで一部に浸水が確認されたようで、補強工事が追加施される見込みです。

有料レーンの料金は全行程走って$2程になる見込みです。

早くすべての工事が終工して、いまの、工事渋滞が解消されると良いですね。

 

 

 

 

 

米Amazon第二本社屋の行方

amazon

9月7日付けで、シアトルに本社を構える米アマゾンが北米の第二本社屋(HQ2)の建設の計画を発表しました。

ここで、注目すべき点は平均年俸$100,000の新たな5万人の雇用を見込めるという点、今後15~17年間で50億ドルが投じられる予定との事。

アマゾンは人口100万人以上の都市が候補地とし、主要な高速道路や国際空港に近い公共交通へのアクセスが必要とのこと。我らテキサス州オースティンやダラス、マサチューセッツ州ボストン、コロラド州デンバー、アリゾナ州フィーニックス、カナダのトロントが有力候補地とされています。

特に、オースティンには、先日アマゾンが買収したばかりのホールフーズの本拠地であるために、注目されていますが、実際、町の規模が、アマゾンのHQ2を受け入れるだけのスペックがあるか、いささか疑問でもあります。

アマゾン側が要求している、流通、国際空港、交通、などの諸事情は、正直、カバー出来ている様に思えず、無理に、誘致を進めても、オースティンの町全体がハッピーになるかどうかは疑問でもあります。そうでなくても、カリフォルニアから大量に流れ混んで来ている、人口増について、長くオースティンに住み着いている人達から言わせれば、あまり良い印象がないようです。

だた、やはり、万が一オースティンにHQ2が決定した時の、オースティンへの$38 billionとも言われる経済効果には、甘い期待を抱かずにはいられません。もちろん、不動産における価値も益々上がっていくことでしょう。

はてさて、どうなることやら。正式に、10月19日までに、アマゾン側はHQ2予定地候補の募集を終了し、来年には決定地の発表があるようです。今後の激しい誘致合戦に注目です。

 

 

 

 

 

 

企業概況ニュース:テキサス特集

全米でトップシェアを誇る企業概況ニュースに、弊社トモコホールのインタビュー記事が掲載されました。

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以下、掲載文そのまま抜粋


魅力的で面白い人が集まるオースティンは、投資としてもホットなエリア

 

ヒューストンやダラスのホットな情報が飛び交う中、オースティンやサンアントニオまでその目を広げる日本人はまだ少ない。最近では、世界最大のクリエイティブ・ビジネス・フェスティバルSXSW(サウスバイサウスウエスト)の開催地としても注目を浴びているが、お金の動きに敏感な投資家にとっては、オースティンやサンアントニアは、それより以前から魅力的なエリアの一つとして考えられている。

大学時代からオースティンに住み、2003年に自分たちの住むデュプレックスを半分貸し出す形で「ハーモニー・リアルエステイト・グループ」をご主人と共に立ち上げたトモコさん。リースに関する知識や、修理、売却についてなど、自分たちで一つずつ経験しながら身につけてきた。2006年にライセンスを取得してからは、日本やカリフォルニアをはじめ投資家に代わり物件を購入・管理する事業を手がけているが、オースティンに進出する日系企業の駐在員やその家族への不動産アドバイスも行っている。

オースティンはテキサスの州都であり、州政府関連やUTオースティン関連、メディカル関連そしてITハイテク関連などが多くの企業や施設が集まっている。そのため、保守的と言われるテキサスの中でもここには比較的リベラルな人が多く住む。「とても暮らしやすい魅力的な街だと感じています。やはり住んでいる人たちが最高に温かくて面白いからでしょうか。投資物件先というだけでなく、一度はオースティンの良さを肌で感じて欲しいですね」と満面の笑顔で答えてくれた。


テキサス特集とのことで、オースティン以外にもダラス、ヒューストンなどの興味深い記事が沢山掲載されております。電子版を併せてお読みください。

企業概況7月号テキサス特集:http://www.ujpdb.com/july15part12017

 

 

日本人の住みやすいエリア

オースティンに引っ越してこられる予定の方に一番始めに聞かれる質問が「日本人の住みやすいエリアはどこですか?」という質問です。

japaneseareamap

この質問には、もちろん、ご予算や、仕事場環境、ライフスタイル等でおススメエリアは変わってしまいますが、日本人が多いエリアと言う事で言えば、オースティン北西部から北部郊外のラウンドロック、シダーパークのエリア(地図上で緑の円)が一番多く、オースティン南部のサークルC(地図上黄色の円)辺りにも日本人が多く住んでいます。また、最近はフルーガービルエリア(地図上青の円)にも、増え始めているようです。

この3エリアに共通して言えることは、郊外で、学校区が割と良いと言う事と、お手頃な物件が多いと言う事が影響しているように思います。

地図上の赤い★マークはアジアン食材屋です。

こと、就学年齢のお子さんがいらっしゃる方の場合は、学校に関して、優先順位が高くなってくると思いますが、学校のレーティングが良いイコールいじめが少ない、とかドラックの問題が無い、かと言うと、そんなこともなかったりしますし、かといって、やはり、レーティングが著しく低い学校になると、周りの住環境が良くなかったりします。学校に関して言えば、やはり、実際に見学に行って雰囲気を掴んで頂くのが一番とは思います。学校が気に入らない場合、チャータースクールや私立という選択肢もあります。

ここ近年のオースティンはLAや、NYなどの大都市ほどではありませんが、通勤通学ラッシュが結構大きな問題になっています。アメリカの出勤通学時間は早いので、朝は7時前から、夕方は4時ごろから、渋滞が始まります。朝、主要高速道路、183や、I35、Loop1(モパック)は上り(ダウンタウン方面)、夕方は下り線が、かなりの渋滞になります。ダウンタウンへは本数は少ないのですが、電車もあります。MetroRail 

ダウンタウン方面に出勤される場合、電車の駅にある駐車場に車をとめて、電車で通勤するという手もあります。ちなみに、電車には自転車を積むことも可能です。

 

 

CostcoがPflugervilleにオープンします!

 

 

 

まだ、先の話ですが、2018年の中旬をめどに、CostcoがPflugervilleにオープン予定です。場所はSH 130 とToll 45南東の角に出来るとのことです。

 

 

 

 

PflugervilleからのCostcoへのアクセスが良くなかったので、Pflugerville住民には朗報ですね。また、Costcoが出来るという事は、益々の人口増加を見込んでの事ですので、これからのPflugervilleエリアは不動産の上でも大注目です。

 

Round Rock ISD 全米15位!!!

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Round Rock ISDが、2017年度、全米公立学校区の第15位にランクインしました。state test結果、卒業率、SAT/ACTの結果、教員、教育の質の高さ、生徒、保護者からの口コミ等をベースに調査した結果です。ちなみに、Austin ISDは同リスト上34位にランクインされています。

15位までのリストは以下のようになります。

  1. Naperville , Illinois
  2. Arlington , Virginia
  3. Ann Arbor , Michigan
  4. Plano , Texas
  5. Bellevue ,Washington
  6. Cambridge , Massachusetts
  7. Boulder , Colorado
  8. Thousand Oaks , California
  9. Irvine , California
  10. Berkeley , California
  11. Overland Park , Kansas
  12. Carlsbad , California
  13. Columbia , Maryland
  14. The Woodlands , Texas
  15. Round Rock , Texas

 

不当なproperty tax appraisal(固定資産税への評価) 抗議する方法

snoopypropertytaxes

この時期(4月末から5月初め)、ホームオーナーの皆様のお手元にはお住まいの地区からのAppraised Valueが封書にて届いているはずです。これは、毎年1月1日までの家の外観と、その地区の不動産価格によって一軒一軒、評価を受けます。例えば12月末の時点で外壁を塗り替えて新しいものにすると、建物の評価(価値)は上がり、その年の固定資産税への影響を受けますが、1月1日を過ぎてからの修理修繕は次年度の評価関わるということです。

今年は、軒並みオースティンの不動産のこのValueは上がっており、よってこの、固定資産税というのが高くなります。これは、ホームオーナーにとっては痛い出費になります。

周りが一斉に上がっているのでこの評価に対しての抗議するのは中々難しくはありますが、自治体に不当の申し付け、再評価を受けることはできます。自治体によって方法、期限は様々ですので、Appraised Valueの通知書類に書いてある方法で抗議申し付けを行ってください。

自治会の方から決められている日にちに会場へ行って担当者と面談する方法と、申込書を記入して、予約を取り、担当者と面談する方法、そして、オンラインにて申し立てをファイルして、申し立てを行う方法があります。オンラインの場合は、その場でオンライン上再評価を受ける場合と、担当者との面接を後日求められる場合があります。

Travis Countyはこちら: traviscad.org

Williamson Countyはこちら:wcad.org

Hays Countyはこちらです:hayscad.com

担当者との面接の場合は、物件の傷み具合がわかる写真や、修理見積もり、近辺の同じような物件の評価額が分かるものなど根拠となる資料を万全に揃えて挑んでください。

2015年では申し立てによる再評価額が一軒平均で-$13,649だそうです。(これは、固定資産税自体ではなく、あくまで家の価格の再評価額です)

この多くの場合は抗議申し付けを専門の業者を雇って代行してもらっているようです。もちろん個人でも申し立ては出来ますし、成功例も多いです。

しかしながら、この時、注意しないといけない事は、再評価を受けた場合、まれに抗議前よりも価値が上がってしまう事もあるようです。そうすると元も子もない結果になってしまいます。十分に事前に資料を用意して抗議に挑むことが重要です。

 

これがオースティンで快適に豊かに暮らせる収入

The+50-30-20+Rule+or-+How+I+Learned+to+Stop+Worrying+and+Love+the+Budget+-+thenotepasser

アメリカの人口の多い50の都市のうち、39もの都市の人々は、豊かに暮らせる為の収入と支出のバランスが取れていないというデータが出ました。都市によっては、その状況はとても深刻です。しかしながら、この統計に関与しているテキサスの7都市の内、5都市はでこのデータに該当せず、こと、オースティンに関して言えば、このバランスというのが非常に良いという結果が出ました。

この統計は、家計の予算の内訳を収入から50%を家賃や、食費、医療費などを生活の上での必要経費とし、30%をレジャーや娯楽などの自由に使えるお金、20%を貯金というルールにした場合、収入に対しての支出のバランスを調査した結果です。これを「50-30-20ルール」と言います。

オースティンで言えば、この快適に暮らせる収入というのは$54,631です。昨年度より、$1,406も上昇したものの、オースティンの平均収入が$57,689ですので、この「50-30-20ルール」に従っても、$3,058も平均収入より余剰分が出る結果が出ています。

この調査をした50の都市の内、堂々Top2にいるのがテキサスレンジャーズの本拠地アーリントンです。アーリントンの平均収入が$53,326、そして、「50-30-20ルール」に則った、快適に暮らせる収入が$46,420。$6,906もの余裕なお金が生活に出る計算です。

テキサス西部のエルパソでは、快適に暮らせる収入額がこのリスト上、50の都市の中で最も低く、平均収入自体も低いのですが、余剰分となるお金は多くとれる計算になっています。

フォートワース、サンアントニオもこのリストのトップに位置してはいるものの、この余剰分はサンアントニオで言えば$188、2016年以降、地価、物価が大幅に上昇したフォートワースに関して言えば、わずかに余剰が出るくらいです。
ヒューストンとダラスに関しては、この余剰分はなく、逆に大きなマイナスになる結果です。
ヒューストンの平均収入が$46,187ですが、理想的な収入は$56,223ここには$10,036のギャップがあり、ダラスに関しては、このギャップというのが、$14,203にもなります。

 

しかしながら、ほかの都市、特にマイアミの深刻な状況:平均収入が$31,051ですが、理想的な収入は$75,891、そのギャップは$44,840!!! こうなってしまうと、本当に生活が苦しいものとなってしまいますね。

個々の生活スタイルがあるので、このように平たく数字だけで見てしまうのは難しいのかもしれませんが、この結果からも、オースティンが人気の都市No.1になるのも、深くうなずける結果に思えます。