COVID19とオースティン不動産の現状(2020年7月現在)

日本では、既にほぼ通常の日常に戻りつつあるかもしれません。こと、オースティンのCOVID19の現状を申し上げますと感染者数、7月19日現在、192人/日、3月13日からの累計感染者数17,646人と、6月17日頃から急に感染者数が増え、一時は、750人/日と、おぞましい感染者数となりましたが、現在は下降傾向ではあります。一度は、ロックダウンが明けて規制が緩んでいたのですが、現在は、かなり厳しいステージ4と言うステージで、ステージ5(ロックダウン)直前の状態をキープしている感じです。

かと言って、世の中は、一度開いてしまった店やレストランが再び閉まる訳ではなく、営業を続けています。ロックダウン時には、買い物に行くと、各々ピリッと引き締まった感じで、マスク、手袋をしていた人達も、一番感染者数の多い今は、気持ちの糸切れたように、義務になっているマスクはしているものの、なんとなくのソーシャルディスタンスで、緩い雰囲気で街に出ています。しかしながら、お店や、レストランでの対策は、割と厳しく入場人数規制や、ハンドサニタイザーの用意など、万全にしてくれているので、その点では安心します。

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さて、このご時世での、オースティンの不動産の動向ですが、4月はコロナウイルスのパンデミックの影響で、そもそも内見をすることが難しく、2019年4月と2020年4月の比較データでオースティン、その他、ラウンドロックやシダーパーク等の郊外を含めたMetropolitan Statistical Area (MSA)全体の売り上げ自体が21.6%の減となっていましたが、昨年比6月のデータでは全体の住宅中間層価格自体は4%増と引き続き、上がり続けているという傾向です。また、売り出した家は去年の同時期に比べ4日間早い44日で売れているというデータが出ています。また、さらに、今月7月のデータでは全体の不動産売り上げ戸数は前年比9%上昇とのデータが出ています。経済が不安定といえども、オースティンには、Amazonの新しい拠点がラウンドロックや、ビューダに数百ずつの雇用を予定していたり、テスラーのギガファクトリーがオースティン近郊に来る予定があったり、こんな中にも明るいニュースが沢山有ります。こと、オースティンは、米国全体の住宅市場に比べて、悪影響はかなり少なく、今後、経済が着実に再開していく中、今年末までに住宅販売は2019年に匹敵するレベルに回復するとの予想も出てきています。また、来年に向けての住宅不足を緩和するため、今後の新築住宅建設も、引き続き広がっていく予想との事です。

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“Domain like”な開発

オースティンでは言わずと知れた、ランドマーク的な存在の、「The Domain」。ここには、Indeedや、Facebook、Amazon、HomeAwayなど、の有名企業のオフィスビル群を始め、全米でも話題のレストランや、カジュアルから、ハイブランドのショッピング、Wholefoods Marketや何件ものアパートメントコンプレックス、また、Westin hotel や、お洒落なブティックホテルなど、とにかく魅力的なものが詰まった総合施設です。近年のオースティン周辺では、”Domain like”と、言ういわゆる「The Domainのビジネスモデル」を展開する事が流行っています。その中で、オースティン近郊の近年完成予定の総合施設をご紹介いたします。

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レストランや、小売店舗、スーパーマーケット、オフィススペース、医療施設の他に、Domain同様、住居スペースも設ける予定で、約900室規模のアパートも出来る予定です。

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120エーカー(約東京ドーム10.5個分)の新たな開発が早ければ来年早々着工予定で始まります。ここも、住居、オ フィス、商業施設が集まった形態

そもそも、Perfect Gameとは、全米最大の野球のスカウトの会社で、MBAリーグなどに選手を輩出しています。2021年に完成予定の施設には、このPerfect Gameの本社、2つのChampionship Fieldを含む、24の球場、100ものタウンホームと、1930部屋規模のアパート、コンファレンスセンターを含む最大5個のホテル、商業施設、オフィス、様々な、スポーツ関連施設を含む、壮大なプロジェクトです。今後、学生リーグを含む、アマチュア野球リーグのメッカとなる予定です。

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40エーカー(東京ドーム約3.5個分)のショッピングエリア、オフィス、集合住宅、図書館と、それにつながる12エーカーの公園を作るプロジェクト

ショッピング、レストラン、オフィス、アパート、そして、室内外約50面のテニスコートと、総合的な施設になる予定で、大型の野外コンサートや、ファーマーズマーケット、フードトラックや、定期的に開催予定のフェスティバルなど開催予定

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こちらも、住宅、レストラン、映画館を含む、商業施設、ホテル、オフィスなど、2400もの住宅をメインに様々な施設が展開されます。

こちらは規模は小さいながら、オフィス、レストランなどが建設中です。

メトロのLeander駅周辺のLeanderダウンタウンエリアをアーバンに改造する計画です。古い郊外の小さな町のイメージのダウンタウンから、スタイリッシュなイメージに一新、より魅力的な街づくりに。

2019年テックタウンインデックス

 オースティンは、DELLが本社を構えていたり、世界中の半導体関係の企業が集まっていたり、長い間、シリコンバレーならぬ、シリコンヒルとしての地位を確立してきたのですが、この度、CompTIAが発表した、Tech Town Index(テックタウン指数)によると、2018年の3位から上昇し、堂々の1位を獲得しました。これは、今後5年間で16%増という新しいITの求人に対する市場の予想成長率に大きく基づいています。オースティンのトップランキングに寄与したその他の指数要因には、全国平均よりも低い生活費や、市場で雇用されている人数に対するITワーカーに対する現在の強い需要が含まれます。Charlotte, N.C.は昨年の1位から6位に転落し、Columbus, Ohio, San Diego, Calif., Jacksonville, Fla. and Tampa, Fla.が加わりました。

2019年テックタウン指数には、伝統的なハイテクハブ、近年テック業界をリードしている都市、新たな市場が混在しており、「挑戦的でやりがいがあり、報酬が良く、高い技術の仕事をする機会がある」ということです、ライフスタイルの好みに対応する環境で生活しながら、キャリア志向を達成する機会を見つけることができる可能性は非常に高いです。

CompTIA Tech Town Index for 2019

()内は昨年のランキング順位

1.  Austin, Texas (3)
2.  Raleigh, N.C. (2)
3.  San Jose, Calif. (4)
4.  Seattle, Wash. (7)
5.  San Francisco, Calif. (5)
6.  Charlotte, N.C. (1)
7.  Dallas, Texas (6)
8.  Atlanta, Ga. (9)
9.  Denver, Colo. (8)
10.  Huntsville, Ala. (10)
11.  Washington, D.C. (11)
12.  Columbus, Ohio (NR)
13.  Durham-Chapel Hill, N.C. (15)
14.  Boulder, Colo. (19)
15.  Boston, Mass. (17)
16.  Colorado Springs, Colo. (20)
17.  San Diego, Calif. (NR)
18.  Jacksonville, Fla. (NR)
19.  Tampa, Fla. (NR)
20.  Baltimore, Md. (16)

  • カリフォルニア、コロラド、北カリフォルニア地区から、ランキング内に、3都市がランクイン、フロリダ、テキサスからは、2都市ずつランクインされています。
  • コロンバスは、ランキング20都市のうち一番リビングコスト(住宅価格・物価等)が低く、全米平均より、5.1%も低いレートとなっています。ちなみにオースティンは、3.5%低く、その他の、ランキング内の都市で低いのは、Raleigh (4.6%), Atlanta (4.2%), Huntsville (4%),  and Charlotte (2.5%), Durham-Chapel Hill (1.4%) ,Dallas (1.1%)
  • 今後5年のIT業界における成長率予想は、Austin (16%), San Francisco (13%), Denver (11%) Seattle (11%), Dallas (10%) and San Jose (10%).

※CompTIAのTech Town Indexは、求人情報、予想雇用の伸び、実質賃金、リビングコストなどの要因を考慮してアナライズされたランキングです。

米国のテクノロジーワーカーの雇用市場は堅調で、2019年第3四半期には、CompTIAによるバーニング・グラス・テクノロジーズ・レイバー・インサイトのデータ分析によると、IT求人情報は90万件近くに上りました。これは全米の求人の10%を占め、2018年第3四半期に比べて9%高くなっています。 ソフトウェア開発は、ほとんどの企業が2020年に期待している分野ですが、CompTIAの「IT業界のOutlook 2020」レポートによると、サイバーセキュリティ、データ、ITインフラストラクチャワーカーに対する強い需要もあります。

2020年全米不動産マーケット予想

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Urban Land Instituteにて毎年発表される、2020年度のトップUS不動産マーケット予想にてオースティンが堂々の1位を獲得しました。

これは、投資家の需要と、街全体の魅力からはじき出したもので、去年は、同じランキングで、オースティンは6位を獲得していたのですが、今年は、ランクを大きく上げて、1位となりました。ULI とPwC が発行した、不動産新興トレンドのアナライズによると、“Keep Austin Weird”のスローガンや、オースティン自体のユニークなライフスタイルが他の都市には無い、唯一無二なものであり、また同時に、ビジネスの成長率、不動産の拡大率が大きくこのランキングの上昇に影響しました。

この107ページにも渡る、アナライズのリポートには、オースティンにおけるネガティブな点も載っています。

まず、一番の懸念点は、「渋滞」、不動産価格の上昇も問題です。このデータ分析にあたって、調査している80のマーケットの中で、今後5年間で最も高い予測人口増加率を持っているので、これらは、悪化する可能性があります。

オースティンに続く第2位はNorth Carolina のRaleigh/Durhamエリアです。ここには名門Duke Universityを始め、the University of North Carolinaそして、North Carolina State University、そして、いくつかの小さな大学がある、カレッジタウンです。また、学園都市らしく、リサーチや、テクノロジーのメッカでもあります。いまや、89000ものテック系の仕事があり、シリコンバレー、オースティンに次ぐ、第三のテックシティとの声も高いです。

第3位はテネシーのナッシュビル

「地元のムードは、常に活気に満ちており、断続的な投資と開発に対する強い期待感を感じさせる都市」とリポートにある通り、Alliance Bernsteinの本社や、Amazonのオペレーションセンター、デンタル用品のSmile Direct Club の拡大など、8000あまりもの新たな雇用が、不動産にも大きく影響を与えています。

続いて第4位はノースカロライナのシャーロットです。

シャーロットは、過去20年、金融業が強い街でしたが、最近はテクノロジー系と製造業にも長け、広がりを見せています。空港の拡大や、鉄道など、インフラに力を入れている事がさらに、シャーロットの経済活動の成長を促しているとも言えます。

 

第5位はボストン

言わずと知れた、有名大学が多数あり、優れた人材を集める教育機関や、ボストンの雇用基盤の10%を占める強力なハイテク産業など、とにかく優秀な人材に長けた都市です。

 

以下が、「2020年全米不動産マーケット予想」のTOP10です。

 

  1. Austin, Texas
  2. Raleigh/Durham, North Carolina
  3. Nashville, Tennesse
  4. Charlotte, North Carolina
  5. Boston
  6. Dallas/Fort Worth
  7. Orlando, Florida
  8. Atlanta
  9. Los Angeles
  10. Seattle

 

オースティンは不動産バブルなのか?

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20年前は、テキサス州オースティンなんて、あまり耳にすらしたことが無い方も多いでしょうが、この10年余り、全米の「住みたい都市」に常に上位に食い込み、過去5~6年で、ありとあらゆる企業が、本社を移したり、支社を立ち上げたり、遂には2040年には人口が今の2倍まで膨れ上がると言われています。一方で、昨今のオースティンの住宅価格の上昇には、頭を痛めている方も多いかもしれません。2010年に比べて、住宅価格は、ほぼ倍増し、テキサス内で、ダラス、ヒューストン、サンアントニオに続く4番目に大きい都市であるにもかかわらず、住宅市場で言えば全米で8位、テキサス内では1番大きい市場と言えます。オースティンは、長期不動産投資に最適な都市と言えます。

投資目的にせよ、居住目的にせよ、昨今のレポートにおいても、継続的な強さを見せています。

2018年6月にここオースティンの住宅市場は短期的な落ち込みを見せましたが、同年7月には、すぐに持ち直し、緩やかに上昇を続けています。通常、家が売りに出されて、から、売れるまでの期間を4~6か月かバランスの取れた期間とされていますが、オースティンは2.5か月と、非常に短く、買い手市場に転換するのは、厳しいとされています。2018年、2019年とも、不動産市場価格の上昇は4~6%、そして、若い世代の多いオースティンの一番強い買い手は、ミレニアム世代と言われています。もちろん、価格上昇は、魅力的なショッピングエリアやアトラクションが多い場所、または、良い学校区に強く見られますが、全体的に、安定した上昇を続けていることは確かです。

現在のオースティンは、流入してくる人口に比べ、住宅供給が見合っていない為の住宅価格の上昇、また、建築ラッシュにおける人材の不足(以前は容認していた不法労働者をトランプ政権が厳しく取り締まっている為)や、流通建材の不足等も新築物件等値上げの要因の一つかと思われます。結果「バブルではない」と言えるのではないでしょうか。

では、2019年~2020年へのオースティン住宅価格の予想はどうでしょうか。

現在のオースティンの不動産中間価格は$372,200で、2020年8月までに更に2.1%の上昇がみられるとされています。オースティンではsquare footの中間価格が(坪単価的な指標)、$219と、ラウンドロックも含めるオースティンメトロポリタン地区の$158より、おおよそ1.3倍高いです。レンタルの中間価格においても、オースティン $1,770に対し、オースティンメトロポリタン地区は$1,700と$70の差があります。

以下のグラフは2020年までの住宅価格予想です。

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このまま、安定的な上昇を続ける限り、「家を買うタイミング」と言うのに対し、「早ければ早い方が良い」としか言いようがありません。

春から夏にかけては、不動産業界で言うハイシーズンでした。市場に出回る家の数も多ければ、買い手も多いので、かなり厳しい戦いをされた人も多かったはずです。しかし、秋から冬にかけては、少し、落ち着きを見せるので、逆に、ゆっくりと、良い物件に出会えるチャンスも多いかもしれません。住宅や、不動産投資のご相談はお気軽に日本語でトモコホールまで、ご連絡下さい。

 

2020年に「マイクロアパート」

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2020年にオースティンのダウンタウンに、「マイクロアパート」と呼ばれる、1部屋が小さなアパートメントコンプレックスが完成予定です。

建設予定地は、827 West 12th Streetとダウンタウンの中でも、住みやすく、緑も多い最高の立地です。ここに、約444 sq. feetの部屋が147戸の予定で、スタジオタイプから、1ベット、最大2ベットで家具付き、そして様々な魅力的な施設を兼ね揃えた高級なアパートになる予定です。売り出し開始は今月末から、来月予定です。

日本の感覚からすると、444 sq. feet=約22畳と言うと、割と大きく感じますが、アメリカの感覚で言うと、かなり小さめです。ですが、その小さめが昨今のトレンドであるようで、アパートにしても、家にしても、「マイクロアパート」だとか、「タイニーハウス」だとか、称された、デザイナーズ物件が注目を集めています。

全米第2位Round Rock:住みたい街 2019

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経済紙「Money」にて、9月16日に発表された、[Best Places to Live 2019]にてオースティンの隣街であるRound Rockが見事にランキング第2位に評されました。Round Rockは、オースティンの郊外に位置し、特に日本人が多く住む土地で、住みやすさ、教育基準など、言う事なしのトップクラスです。

ちなみに、このランキング内で、第51位にも、オースティンの中心に位置するHyde Parkかランクインされました。他のテキサスの都市からは、第26位にダラスの北部にあるWylieが、第76位にオースティンから南西に30分ほどのSan Marcosがランクイン。ちなみに、今回の第1位はClarksville, Tennesseeです。

 

このランキングは、160,000もの詳細なデータから、リストを作成し、

雇用状況、失業率を踏まえた-「経済」

税金、保険、医療費等の出費と、収入の割合、物価等を踏まえた-「リビングコスト」

人種構成および人口内の経済的多様性に基づく-「ダイバーシティ」

数学と、リーディングの平均得点、また、高校の卒業率のデータを基にした-「教育」

2018年の住宅販売価格平均価格、2018年の住宅販売物件物件差しさえ手頃な価格、供給等のデータを算出した-「不動産」

病院や診療所の数、精神保健医療提供者、歯科医師、医師の数、犯罪リスク、殺人および薬物過剰摂取率を基にした-「ヘルス+セーフティー」

バー、レストラン、博物館、スポーツコンプレックス、公園など、街とその周辺地域でのレジャーアクティビティの数のデータ集計された-「アメニティ」

通勤時間や、気候、その他、街の過ごしやすさの指標を表した-「住みやすさ」

以上8つの要素を総合算出し、1つの州から25の街のエントリー、昨年ランキングに入った街は除外と言う厳しい審査の元ランキングを作成しています。

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Round Rockは、人口の中間所得が、$82,229で、おおよそ、60%が持ち家を所有。雇用状も極めて良好である。過去10年で41%の雇用成長を遂げ、今後も成長も見込める。失業率は3.1%と低い。Round Rockはバランスよく、大企業と、中小企業のハブを構えている。言わずと知れた、DELL の本拠地であり、本社を構えている。また、Emersonが2014年に移転してきた。地元企業である、Bluebonnet Beer Companyや、Round Rock Honeyは、今や、テキサス州内に留まらず、全米へ商品を出荷している。教育に関しても、Round Rock ISDは全米トップクラスの優良学区で、2017年の高校卒業率も96.1%と高く、学習障害児へのサポートも手厚い。子供たちが安心して遊べる公園や、緑地も非常に多く、家族で楽しめる、釣りや、ピクニック、スポーツ、などのレジャーにも長け、テキサスレンジャース二軍であるRound Rock Expressの試合が見れるDell Diamondスタジアムや、2020年秋をめどにKalahari Resorts & Conventionsも完成予定。アメリカ最大ともいわれるウォーターパークと、大きなコンベンションセンター、そして、975もの部屋数を備える大型リゾートホテルも併設される予定だ。

 

Round Rock には、お値打ちな投資物件がまだまだ眠っています。是非、トモコホールまでお気軽にご相談ください。

 

 

適正価格家を買う大切さ

 

今回は、住宅ローンと、家の適正価格のお話です。

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家を購入する際、住宅ローンを組むにあたって、lender(ローンの貸し手)は買う予定の住宅の本当の価値を確認したい(appraisal)と言ってくるかもしれません。あくまでも、これは、住宅の過剰支払いからあなたを守る事になります。

いつ、appraisalをすべきか?

もし、あなたがその家の購入に際し、住宅ローンを申請した場合、鑑定人(appraiser)は、購入予定の家の周りの最新の価格データを等から算出した価格を提示してくれます。

その時、実際の住宅ローン価格と、査定価格と一致する場合は、いわゆる適正価格であり必要以上に高い価格を支払ってないと言う事が分かります。

鑑定人は何を基準に査定価格を出すのでしょうか?

鑑定人は、家の測量を実施し、視覚的に住宅全体(老朽化、修理箇所等)を検査します。

次のようなものに注意します。

  • フロアプランの機能と寝室とバスルームの数
  • 築年数とその全体的な外観 のイメージ
  • 内装をリフォームしているか、補強工事は済んでいるか
  • 家全体の土地の広さ
  • 周辺環境の望ましさ

 

過去90日以内に販売された同じような広さ、築年数の近所の家と比較し、

熟慮して適正査定価格をアナライズします。

 

予想より少ない値で評価された場合はどうなりますか?

たとえば、250,000 ドルで不動産を購入することに同意したが、査定評価は 225,000 ドルで入ってきたとします。lender(ローンの貸し手)は、評価額を超えるローンを承認しません。

住宅ローン価格(予定の購入金額)より実際の査定額が安い場合、クロージング前に、再度売り手と価格を再交渉したり、新たな、査定審査を求めるセカンドオピニオンを請求することもできます。査定価格分のローンを組んで、購入価格と査定額の差は現金で払う、と言う事もあるかもしれません。特に、売り手市場と言われている、オースティンでは、他のポテンシャルバイヤーと、価格交渉の際、熱くなって競ってしまう可能性もあります。しかしながら、適正価格をしっかりと見据えた冷静な交渉を売り手とすることが家を買う際、非常に大切です。

永住権 V.S.市民権

 アメリカのグリーンカード(永住権)を取った時点で、自分が、このままグリーンカードのまま、アメリカに住むのか、それとも、市民権を取得した方が良いのか、非常に悩む所ではないでしょうか。市民権を取得すると、日本国籍を放棄しないといけない義務があるとの事で、非常に慎重に検討をしていきたいところです。具体的には何が違うのか、を書き出してみました。

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〇アメリカ国家による保護
アメリカ国外で犯罪や動乱に巻き込まれた時に、アメリカ国外で戦争や災害に巻き込まれた場合、例えばアメリカ国民の救助にヘリコプターが降り立っても、永住権保持者は「アメリカ人」ではないため、救助の優先順序は国民より低いでしょう。ただし、永住権保持者でも、アメリカ国民の配偶者であれば、優先度は高まります。アメリカ国民は、永住権を持つ「日本人」を保護するために、軍や政府に税金を払っているのではないという考え方です。このような緊急事態の際、永住権保持者は、日本政府に助けを求めなければならないとのことです。

〇日本領事館による保護                                                                                                                   米国籍になると日本の領事館に助けを求めても助けてくれません。日本は例外もありますが基本的に二重国籍を認めておりません。米国人になったとたんに、日本の国の保護は受けられません。

〇家族の呼び寄せと帰化のリスク

親族をアメリカに呼び寄せたい場合に市民権保持者と永住権保持者を比較すると、市民権保持者の方が、明らかに有利でしょう。理由は、移民手続きの優先順位が永住権保持者よりも高いことにあるでしょう。

家族をスポンサーとする移民手続きの優先順序

第1優先 米国市民の未婚の21歳以下の子供、配偶者、親
第2優先 米国市民の未婚の21歳以上の子供
第3優先 永住権保持者の配偶者、未婚の21歳以下の子供
第4優先 米国市民の既婚の子供
第5優先 米国市民の兄弟
市民権保持者であれば、移民カテゴリーによっては、Adjustment of Statusのみなら4カ月、Consular Processingでも6カ月から1年で済みます。永住権保持者の場合、現状では少なくとも3年以上はかかります。例えば、永住権保持者が、日本へ帰って結婚したとします。その配偶者とアメリカで一緒に住もうとしても、配偶者の永住権取得に大変な時間がかかります。その間、合法的にアメリカに滞在できるビザを配偶者が取得できなければ、夫婦と言えども日米で別居することになります。ですから、まず市民権を取得してから配偶者を呼ぶのが賢明。また、永住権保持者は、市民権保持者と違って、自分の母親や父親を呼び寄せることができません。呼び寄せに関して、永住権のみでは難しいようです。

二重国籍についてアメリカ市民権を取った時点で、何もしなくても日本国籍は自動的に抹消されるという。しかし、領事館に国籍喪失届けを出さないと、戸籍上は日本人になっているので、これは国籍法違反となります。また、アメリカ市民権取得後も日本のパスポートを使い続ける人も中にはいますが、これも旅券法違反で、発覚すれば逮捕されることもあります。両親もしくは一方の親が日本人で、アメリカで生まれた人については、この状況は異なるという。生後、領事館に出生届を提出することで、その子は日本国籍を有することになる。しかし、アメリカは、両親の国籍がアメリカ以外でも、アメリカ国内で生まれた子にはアメリカ国籍を与えている(出生地主義)。そのため、22歳までは日米の二重国籍でいられるのです。22歳になる前に日本の国籍法の下、日本国籍を選ぶかどうかを申告しなければなりません。この時、日本国籍を選択すると、アメリカ国籍を放棄するよう言われますが、その手続きをしなくても、日本国籍取得を拒否されることはありません。また、日本国籍を選択したからといって、アメリカ政府は、その事実のみで、アメリカ国籍を放棄したとは見なさないでしょう。この場合、自然に二重国籍が継続するという状態になるようです。

また、永住を約束された永住権保持者でも、日本へ強制送還になる可能性もあります。永住権保持者が国外追放になるケースは大きく分けて2種類、重犯罪を犯した場合と、アメリカ国民にのみ与えられている権利を濫用すること。

加重重罪による強制送還
「婦女暴行、人に向けての発砲、殺人、薬物の密輸や大量所持などの重犯罪を何回も犯すと、永住権を持っていても強制送還されます。また、過失致死の場合でもケースによりますが、永住権を失う可能性はあります。なお、飲酒運転は何度逮捕されても、人身事故でなければ強制送還の対象にはならないそうです。
また、永住権保持者が重罪を犯した場合、刑期が終わると強制送還となります。犯罪の度合いにより、1回でいきなり送還される場合もあれば、2回目以降で送還される場合もある。

米国民固有の権利の濫用

例えば、米国国境で移民局員に、永住権保持者であるにも関わらず、アメリカ国民だと嘘をついた場合があります。そこで、永住権保持者であることが判明すると、強制送還になります。また、選挙権がないにも関わらず、選挙に参加すること。

〇長期間国外で過ごす
仕事で国外へ長期赴任や、親の看護などで帰国して、1年のうち半分以上をアメリカ国外で過ごすと、永住する意志がないと見なされ、永住権を剥奪される可能性がある。
『Re-entry Permit』を移民局から得ないで、1年以上アメリカを離れると、再入国の際にグリーンカードを取り上げられる恐れがあります。仮に1年に1回アメリカに戻って来たとしても、アメリカに住所がない場合や、仕事をしていない場合、同じようなことが起こりえます。Re-entry Permitの取得は、通常2回までと言われていますが、それ以上申請している人もいます。なお、Re-entry Permitは『これからしばらく海外に行きます』という意思表示をするものです。しかし、Re-entry Permitを持っているからといって、再入国の際にグリーンカードを剥奪されずに済むという確証はありません。また、アメリカ滞在中に指紋押捺、写真撮影を行わなければならないなど、手間がかかる上に、最近では取得自体が難しくなっているのです」と説明している。

また、10年に1度、永住権は更新を行わなければならない。これには現在、指紋押捺の費用80ドルを含め、290ドルかかる。犯罪歴がなければ、更新はインターネットで簡単にできるます。

市民権保持者には、これら海外渡航期間の制限や更新などは一切ない。

 

〇アメリカの企業に勤めていて、成功をしたいのなら、米国籍の方が有効?!  やはり、アメリカの企業で働いているのであれば、永住権のままでいるより、米国籍の方が、昇進するにあたって、ある程度、心情的に有利に働くのではと思います。永住権でいると言う事は、半分は外国人みたいな所があるのかと思います。あまり大企業だと、全く気にしない所かもしれませんが。

〇職業の選択
永住権保持者は、特定の政府機関、例えばホワイトハウスやFBI、CIAなどの仕事に、就くことができません。また、国家の機密事項を扱う部署に所属することもできません。ただし、安全保障に関わるポジションを除き、州によって規定は違うかもしれませんが、市警察は、永住権を持っていれば、働くことができます。
また、永住権保持者も軍隊には入隊できますが、機密関係の部署で働くことはできません。国家公務員や地方公務員などの仕事によっては、市民権所持が就労の前提条件になっていることが多々あります。民間部門でも、弁護士として働くことはできても、例えばFBIの弁護士として働くことはできないといった制限があります。 国家の安全に関わる職業は、制限されているみたいです。

〇兵役登録
あまり、知られていませんが、永住権と市民権保持者に共通する国家安全保障に関わる義務に「セレクティブサービスへの登録(兵役登録)があります。
永住権と市民権を保持する18歳から25歳の男性は、皆、セレクティブサービスに登録しなければなりません。しかし、健康に問題や、宗教の関係で義務が免除されることもあります。永住権保持者の場合、これに登録していないと、将来市民権を取る時に悪い影響が出る恐れがあります。アメリカ人の若者は、学校などで登録を呼びかけられますが、日本人に呼びかけされる機会があまりないため、このことは忘れられがちです。なお、登録後に戦争に行くことを拒む(兵役忌避)と、永住権保持者、市民権保持者に関わらず刑務所に送られることになります。

〇選挙権                                                                                                                                             市民権保持者であれば、地方、国政に参加することも、一票を投じることもできる(ただし、大統領になるには帰化国民ではなく、アメリカ生まれのアメリカ国民であること、または、海外で生まれても両親がアメリカ市民であること)。

逆に、市民権を取得してしまうと、当然ながら日本の選挙権、被選挙権は失ってしまう。永住権保持者であれば、アメリカに住んでいながら、在外選挙人証を取得して、日本の選挙に投票することができる。なお、永住権保持者は陪審員として、アメリカでの裁判に参加する権利もない。

〇米国人としての税務と永住権の税務                                                                                           税務に関して変わりはほとんどありませんが、永住権を持つ人の場合、全世界の収入を申告して、アメリカ国外にある資産を開示する義務があります(Foreign Bank and Financial Accounts Report /FBAR) この開示義務を嫌い最近米国籍を離脱する人も多いようです。

米国籍の離脱と永住権の放棄

永住権の放棄は簡単です。I-407をHomeland Securityに提出と8年以上永住権を持たれた方はIRSにForm 8854を提出します。ある一定以上の資産をお持ちの方は出国税(Exit税)を取られることがあります。永住権は放棄されても、再度取得することができますが再取得は、かなり難しいかもしれません。

米国籍離脱の場合は複数のインタビューを受けないといけません。コストも今は$2350かかります。そして一度放棄したら再度取得することはできないと思います。また日本国籍の再取得も、一度、自らの意思で外国籍を取得し日本国籍を喪失してしまいますと、日本に生活の本拠である住所をおいた上で帰化の申請をしなければ、再び日本国籍を取得することはできません。

〇日本と米国の社会保障制度比較

米国の社会保障制度は日本よりかなり劣っているというのが一般的な見解です。実際アメリカに住んで居ても、健康保険制度などで、身近に感じるように、かなり、その意味では住みにくいように思います。日本は社会保障が手厚く高齢者には、政府が介護や医療などで、しっかりとした保障があります。子供の医療が無料な自治体もあります。しかし、アメリカは自由度が高いからこそ、自分でしっかり将来設計していないと、なかなか大変な思いをするかもしれません。

〇相続税

日本の相続税法では受け取る人、贈る人、が日本の国外に10年以上いる場合は日本にある資産にしか日本の相続税がかからない仕組みです。つまり、米国籍であり、永住権者であれ、将来日本に帰って住む予定がない場合は、米国に資産を移されるほうが良いと思います。

ちなみに住民票を入れてしまうと、日本の居住者になってしまいます。

高齢になったときに別の国に自分の資産がある場合はその資産の管理、移動、処分などほぼ自分で行うのは不可能になっているという事実を忘れてはいけません。つまり米国籍でアメリカにずっといる人はアメリカに資産を。永住権でそろそろ日本に帰るという人は、日本に早く資産を移すのが理想的かもしれません。

 

Pflugervilleにも新たな住宅コンプレックス


オースティン郊外のフルーガービルに120エーカー(約東京ドーム10.5個分)の新たな開発が早ければ来年早々着工予定で始まります。このプロジェクト名は、
Northpointe に決まりそうです。ここも、住居、オ フィス、商業施設が集まった、形態になる予定です。

Highway 130 の西側に80エーカー、東側に40エーカーと2つに分かれ、それらを結ぶ歩道橋も建設される予定です。オースティンのダウンタウンまで30~40分の距離で、まだまだ、発展の見込まれるフルーガービルは、まさに、今「買い!」の土地です。

先日、シダーパークに発表された、Indigo RidgeBell Boulevard Redevelopment Projectそして、ラウンドロックに建設中のThe District、ジョージタウンに建設中のWolf Lakes Village  そして、オースティンのセントラルエリアに現在建設中のThe Glove と昨今、同じような、住、食、商のコンプレックスの建設計画が続々と発表されています。もちろん、これらの新しい、コンプレックスが出来ることで、周りの不動産価格も、上昇していくと予想されます。