昨今、うなぎ上りに好景気だったオースティンの不動産市場ですが、FRBの金利の引き上げと共に、買い控えが目立ち、今までの様に、一軒の売り家に対して、一日で何件ものオファーが重なるなんて事も少なくなってきました。徐々に、バイヤーズマーケットに変わってくるとの予測が出ている今、今一度、家を売る際、価値をどう決定づけるのか、売りやすい家のポイントをまとめていきたいと思います。

　まず、家の売却をする際、売却価格を決定するに辺り、どのような条件で価格を決めるのでしょうか。適正価格は、非常に重要なキーポイントであり、バイヤー達の一番のフォーカスポイントにもなります。もちろん、アメリカの一般的な不動産ウェブサイトである、Zillowやrealtor.comなどで、大体の値段を把握することは可能です。ここでは、最近売却された類似物件（同じエリアの、同じぐらいの広さ、間取りを持つ家）と比較し、査定価格を出します。例えば、最近売却された１台分のガレージしかないAという家に対し、２台分のガレージを持つBという家の方が付加価値が高い。という具合で大まかな価格を打ち出しています。

家の価値を査定するにおいてのポイント

一般的な特性

1. サイズの詳細: 実際建物の広さ、部屋、寝室、バスルームの数といった間取り
2. ガレージと私道: ガレージが収容できる車の数、ドライブウェイの状態、および私道の状態
3. 一般的な評価: 家が近隣の基準に準拠しているかどうか、全体的の状態

インテリア特性

1. 空調システム: ACの種類と状態
2. 床: 材料と状態
3. 壁: 材料と条件
4. トリム: 材料と条件
5. 電化製品: 冷蔵庫、レンジ、オーブン、食器洗い機などの電化製品の存在
6. エネルギー効率の高い機能:　断熱材の状態、タンクレス給湯器や、太陽パネルなど、エコに準じているかという所に更なる付加価値が加算されます。

外形特性

1. 外壁: 材料と条件
2. 屋根: 屋根の種類、材質、および状態
3. 窓: 窓の種類、スクリーンや断熱材の存在
4. 屋外アメニティ: プール、デック、屋外キッチンや、屋外暖炉、またはその他のアメニティの存在

基礎と屋根裏部屋

1. 基礎: 基礎の種類と条件
2. 地下室: 地下室有無や完成しているか未完成か
3. 屋根裏部屋: 屋根裏部屋が完成したか未完成か

ロケーション・ロケーション・ロケーション

もちろん、ロケーションは一番重要です。こと、オースティンに関しては、目まぐるしい発展とともに、以前は閑散としていた場所も、突如大きな商業施設が出来たり、会社が建ったりなど、急に栄えて、便利になったり、地価がグッと上がったりする事は多々あります。また、もう一つの重要な要素としては、学区です。学区によって、教育の手厚さが大きく左右され、住んでいる地域によって振り分けられる学校が決まっているので、こと、義務教育が１２年間のアメリカにおいての学校（学区）選びは非常に慎重になります。

家を最大限に魅力的にする

　これに関しては、万国共通ですが、やはり水回りの充実です。

アップグレードされた美しいキッチンやバスルームは買い手側の心を動かします。また、新しい屋根や、エアコン、基礎など、高額な修理が必要なものに対し、新しい状態であることも、家を買う上で大きな魅力となってきます。

　逆に、プールについては、家の価値を引き上げるものにはならない可能性があります。メンテナンスにお金が掛かる事や、小さすぎるお子さんやペットをお持ちのバイヤーからは、安全面を考慮して敬遠される可能性もあります。もちろん、逆にプール付きの家と限定しているバイヤーも居ますが、高額をかけてプールを付ける工事をしたとしても、それに対しての付加価値はあまりつかないと考えた方が良さそうです。

　家を売る事が決まって、慌てて、売る為に、リノベーションするという事をよく耳にしますが、まさに今のように市場がスローになったタイミングだからこそ、将来を見据えて、リノベーションをして、十分に快適さを楽しんだ後で、市場が良いタイミングで売りに出すというのが理想です。

大まかなリノベーションコストとそのプロジェクトに関しての返戻率

　近年、オースティンへの本社移転ブームは勢いを加速し続けているのが現状です。テスラや、Oracleなどのマンモス企業に限らず、大小問わず、主にIT系の企業がカリフォルニアから、オースティンに本社に限らず、主なオフィスを移すケースが後を絶ちません。Facebookの親会社であるMetaも、今年１月にダウンタウンの建設中の高層ビル（完成したらオースティンで一番高いビルとなる）の半分を借り上げる契約を交わし、TiktokやSnapchatもオースティンダウンタウンに、大規模なオフィスを構える予定で、現在、次々に新建築がなされている高層ビルは、こういった、ソーシャルメディアの世界のハブとなりつつあります。ただ、そこで疑問となるのは、COVID19のパンデミックで、一早くから、リモートワークを推奨し、新しいワーキングスタイルを構築した、ソーシャルメディアの業界ですが、なぜ、高い賃貸借契約を交わしてまで、オフィスを構えるのか？です。実際、従業員のほとんどは、リモート勤務の為、オフィス需要は、パンデミック前に比べたら、殆ど無いに等しいはずです。

Meta広報が語ったオースティン・ビジネスジャーナルの記事によると、「企業が、物理的なオフィスを構える事は、それぞれの企業のユニークな社風や、ブランドイメージを確立するのに、非常に重要な役割となる。それに加え、オースティン自体の若くて活気のある街のイメージは他に代えがたい土地であると言う事、また、ダウンタウンに構えるレストランや、バー、小売店など、どれをとっても、絶好のロケーションと言える」

　２０２０年２月以来、オースティンのダウンタウンエリアでは、６０，０００人ものオフィス雇用を追加し、60％の増加率を見せています。

「誰もが、フルーガービルやラウンドロックに住みたいと思っている」

これが、現在のオースティンの不動産事情を顕著に表している現象です。

また、現在オースティンでハウスハンティングをしている人の60％はテキサス州外からというのにも驚きを隠せません。The Domain（オースティンのランドマークとなっている総合商業施設）から２０分圏内というのをキーポイントとし、特に多い西海岸からの移住者は流入し続けているのです。もちろん、予算が潤沢な人は、相変わらずアクセスや雰囲気の良い、セントラルオースティンに住みたいと思っていますが、西海岸（特にLA）の通勤に片道２時間かけるようなクレイジーな渋滞事情を鑑みると、２０分の運転なんて、「何ともない距離」となり、その上、住環境が良いとなると、それだけでも、フルーガービルやラウンドロックに魅力を感じるには充分となるのです。

The Domainには、３つのAmazonオフィスがあり、３０００人以上の従業員が働いています。2024年を目処にオフィススペースを拡張し、更に２０００人の従業員を抱える予定です。The Domainより北西にあるAppleの新しい１０億ドルのキャンパスも、２０２２年の今年に開業予定です。

最新の統計はこの人気を裏付けるように、オースティンの郊外は、２０２２年２月の住宅販売量は32.3％増加、販売価格は昨年より78.2％上昇、この上昇率は、同時期のオースティンより、はるかに高い。（郊外とは、オースティン一部の北部、フルーガービル、シダーパーク、ラウンドロック、リアンダー、ジョージタウン、テイラーを含む）

とは言えども、西海岸の不動産価格からすれば、まだまだお手頃なオースティン郊外。州外の移住者が増えることで、価格も引き上げている図式と、なっている事は否めません。

また、このような変化は、過去10年で目覚ましく、オースティンの郊外なんて、退屈で魅力的ではないと思われていたエリアが、今は、一番の人気エリアとなっているのです。

１０年前は、オースティン内で家を買うにあたり、予算が合わない場合、オースティンにどれだけ近づいた郊外で手を打てるか、というのに誰もがフォーカスしていた所を、今や、「ラウンドロックに住みたい」「フルーガービルの住所が良い」など、エリアを指定して、好んで家を買うスタイルに変化しているという。

　また、この郊外人気の大きな成長を牽引しているのは、Appleやサムソンなどのメガ企業進出だけではなく、かつては、オースティンにしかなかったお洒落なレストランや商業施設、DELLダイアモンド（マイナーリーグの球場）HEBセンター（アイスホッケーやディズニーオンアイスなどを開催するアイスリンク）やカラハリリゾート（巨大インドアプールリゾートホテル）等のアメニティーも、この１０年で、次々と、進出してきている事も大きな要因となっています。開発され尽くされたオースティンと違い、それだけの成長を遂げる事の出来る、土地に余裕があるのです。事実、最近まで牧場だった土地は、次々と、アパートや、住宅、商況施設に代わり、新たな道路が作られ、１年足らずで、全く違う土地への変貌を遂げるのです。

また、ファーストホームバイヤー達は、こぞって、新築の家を求める傾向があります。オースティン郊外は、その要望を叶えるのに十分な新築住宅があります。

兎にも角にも、人口が急増、オースティンから郊外へ益々広がり、とどまる事の知れない成長に日々、慄くばかりです。不動産価格に関しては、今後どれだけ上昇を続けていくのか、予想もつきません。次々と、移転してくるシリコンバレーの企業達、このままいくと、サンノゼのような、価格の上昇を辿る可能性も大いにあります。

10月7日に発表された、テスラは本社をオースティンに移転するとの方針をを株式総会にて発表しました。具体的な時期などには触れていないものの、宇宙事業であるスペースXもテキサスに置かれ、昨年には、オースティン国際空港から5分の立地に新世代のギガファクトリーを稼働し、Model Y electric SUVsとCybertruckを今年末から生産予定です。

テスラとは別に、イーロンマスクのスタートアップ会社、トンネル堀削器のThe Boring Companyや、ヒトの脳とコンピュータをつなぐ「ブレイン・マシン・インターフェイス（BMI）」の開発に取り組んでいるNeuralinkもオースティンメトロエリアでの求人を開始しました。

既に住居を移したイーロン・マスクですが、徐々に、事業をオースティンに移転させています。

このギガファクトリーの周辺の不動産価格は、2020年から45％上昇し、近郊のラウンドロックやフルーガービルよりはるかに高い上昇率となっています。また、テスラが本社を移すことで、非常に高収入の労働者を引きつけ、周辺地域の住宅需要を押し上げ続ける可能性があります。

不動産投資家に関して、今年の3月～6月にかけてのオースティン不動産投資ポテンシャルランキングで、第一四半期の2位から急落し、35位となりました。急激な価格の上昇、1つのリスティングに重なるオファーの数等、オースティン界隈の不動産の高騰は、正直、常軌を逸していた事は周知の事実です。

　しかしながら、投資の専門家たちは、今回のランキングの急落に関しては、さして、気に留める話では、無いとの結論です。

なぜなら…

　まず、第一に、建設中、または、建設予定の住宅が沢山ある。これは、投資家にとっては、一つの指標とも言えます。TaylorやBudaには大規模なプロジェクトが目白押しです。

オースティンは、昨今の急激な人口増加に、家の供給が間に合っていない現状が、現在の価格上昇を生んでいる状態です。

新築の家から、改築した中古住宅まで、投資したお金は、たとえ短期的なスパンであっても利益と共に、回収できる可能性を十分に秘めています。

当然の事ながら、成功を掴む鍵は、情報力と地道な調査です。例えば、「サムソンがTaylorに新工場を設立するかもしれない」と言う情報を得たら、すぐに、周辺の土地を調べ、不動産価格等の分析を始める、といった具合に、決断の速さと土地勘も必要な要素となっていきます。

　多くの投資家は州外からの投資家で、主にカリフォルニア、ニューヨーク、フロリダと、高騰中のオースティンの土地でさえ、彼らにとっては、半額程度の価格で買える非常にお得な物件に見えるのです。

　また、投資家に必要な条件として、良いクレジットヒストリーと言うのもあります。2008年のサブプライム時の様に、＄0からの投資と言うのは不可能です。その為、ローンを組んで投資物件を買う際には、しっかりとした、クレジットスコアを持っている事と、頭金が必要となります。

また、オースティンでの不動産投資には、迅速な決断力を常に求められます。もちろん、藪から棒に決断するわけにはいかないのですが、そのエリアに特化して詳しいリアルターを使ったり、マーケットリサーチャーを雇ったりしつつ、好機を逃さず、時には大胆に飛び込む事もポイントとなります。

オースティンの深刻な不動産事情は、特にこのコロナで主流になったリモートワークをキッカケに、カリフォルニアからの移住者が加速し、さらに、不動産価格を引き上げると言うのが現状となっています。カリフォルニアに比べて、不動産価格も半分以下、物価も教育水準も良い、気候も近い、となると、この時期に移住を決意するのも、納得出来ます。Leanderや Cedar Parkのオースティンに隣接する北西部郊外、Round Rock よりさらに北上した、Georgetown は、5～6年前ぐらいから、新築建設ラッシュが始まり、今もさらに、北へ北へと、広がり、今は、北東部のHutto や更に東のTaylor にまで、広がりを見せています。また、今度は、オースティン南部のBuda, Kyle, San Marcosの新築建設ラッシュが勢いを増しています。10年前には、オースティンエリアにたった一つだった、Costcoが、今は、Cedar Park, South Austin, Pflugervilleと店舗を増やし、次は、Georgetownに出店予定、また、先日、Kyleへの出店計画を発表しました。Costcoはきっと出店計画をする折、人口推移等のリサーチにリサーチを重ねるはずなのでCostcoの出店と、その地域の発展は非常に親密で、将来性を見込めるように思います。

その点で言えば、Kyle、そして Georgetown は非常に投資にしても、これから住むにしても、ホットなエリアと思われます。

下記に、大体同じ条件で、エリアによっての値段の比較を参考までに載せています。

2021年9月現時点

Buda

$349,899

1,688SqFt

2018Year Built

Kyle

$330,000

1,653SqFt

2017Year Built

Hutto

$380,000

1,665SqFt

2018Year Built

Taylor

$390,000

1,605SqFt

2019Year Built

Cedar Park

$439,000

1,789SqFt

2016Year Built

Leander

$390,000

1,641SqFt

2017Year Built

Georgetown

$480,000

1,600SqFt

2019Year Built