コーヒープレイデートのススメ 2021年版

 オースティンもやっと、朝晩が涼しく、過ごしやすい季節が訪れています。といっても、まだ、日中の気温は厳しく、30度超える残暑日が続いていますが、空はすっかり秋の雲です。オースティンの短い秋を存分に堪能すべく、コーヒープレイデートはいかがでしょうか?パンデミックの終息が見えない今日この頃、大きなアウトドアスペースのあるカフェは、とっても安心感もありますね。キッズフレンドリー、ドックフレンドリーな上に、大人も楽しいカフェのリストです。

Cosmic Coffee & Beer Garden
121 Pickle Rd. Austin

サウスオースティンの憩いの場、昼はコーヒ、夜はお酒と、幅広い年齢層に愛されている、お店です。長閑な光景が広がり、鯉が泳いでいたり、チキンが飼われていたり、小さいお子さんたちも、飽きません。また、フードトラック(Leroy and Lewis BarbecueTommy Want Wingy,  Pueblo Viejo.)も同じ敷地内にあるので、おなかも充分満たしてくれます。

Brentwood Social House
1601 West Koenig Lane

LGBTQその他の旗が高々とはためくこのお店は、一軒家をそのまま改装しているので、お友達の家に遊びに来たような、色々なお部屋や、パティをを見て回って自分のお気に入りのテーブルを探してリラックスできる最高の場所です。バックパティオには海賊船の遊具もあり、お母さんたちは、子供を見ながら優雅にお茶を楽しめます。

Easy Tiger

Easy Tigerはドイツ系のビールやソーセージ、プレッツェル、また、様々なパンやペイストリーなどがオースティンではとっても有名で、オースティンに現在三店舗ありますが、どこも、卓球台があったり、ちょっとしたエンターテイメントが充実していますが、サウスのロケーションは子供のための遊び場little tiger den play areaがあり、特にお勧めです。以前は、父の日などに、お父さんと子供でプレッツェルを作る教室や、バンドも頻繁にライブしていたりと、にぎやかでしたが、現在は、それらのアクティビティはコロナであまり行われていないようです。

Cherrywood Coffee House
1400 East 38th 1/2 St.

このカフェでは、様々なライブなどのフリーイベントが頻繁に行われ、毎日朝の7時から夜の11時までと営業時間も長いため、朝食、昼食、夕食、お茶に、スナックと、いつの時間に行っても楽しめます。パティオエリアは、しっかりと柵に囲まれているので、小さい子が外に飛び出す危険もありません。

 Halcyon Mueller
1905 Aldrich Street

ミューラーのチルドレンミュージアムや、公園の目の前という最高のロケーションでキッズメニューも充実しているとなると、プレイデートの前の腹ごしらえにもピッタリです。

 Radio Coffee & Beer

アウトドアのパティオが広く、子供たちが丁度登りやすい低い木が多く、敷地内にフードトラック(Veracruz All Natural 、Dee Dee)もあるので、おなかも充分満たせます。

The Hive

キッズメニューが充実しており、美味しいコーヒーも、カクテルも楽しめる、イベントも充実しており、毎月最終週に行われる、子供たちのためのイベントでは、大人は$4のミモザを楽しむ最高の休日を過ごすことが出来ます。

 Merit Coffee at the Triangle

トライアングルは、子供たちが遊びやすい公園や散歩道、広場など、とても魅力的なスポットが随所にある場所です。そのトライアングルにある、Merit Coffeeはテイクアウトして、ゆっくりと散歩しながら、公園で味わうのに最適です。

Central Market North Lamar 

言わずと知れた、家族連れのメッカ、セントラルマーケット。子供たちはスーパーで、無料で貰える緑と紫の風船を片手に大きなパークで子供を遊ばせつつ、大人はゆっくり、食事や、コーヒーを楽しむ。定期的に行われるライブイベントがこれぞオースティンの休日!

Whole Foods Market Downtown 

オースティンのランドマーク、ダウンタウンのホールフーズ!屋上でちょっとした遊び場が大都会の中のちょっとしたみんなの憩いの場になっています。コロナ禍の今年はどうなるかわかりませんが、冬には、アイススケートリンクが期間限定でオープンし、楽しむことが出来ます。

大注目のHutto

オースティンダウンタウンから、北東に約50キロにあるHuttoという郊外の小さな町が、ここ数年で、大きな変化を遂げています。

米国国勢調査局の統計によると、Huttoは2000年に住民たった1,250人から大幅に増加し、2020年には27,577人にそして、現在も、更に増加の一途をたどっています。

ここ数ヶ月、機械とソフトウェアを製造するタイタン・イノベーション・ビジネス・パーク(Kval Inc.)と、水ろ過技術の部品を製造するOvivo Inc.の2社がHuttoへの移転、拡大を発表し、2028年までに150人以上の雇用を増やす見込み。また、8~9個の企業が、現在、Huttoへの移転を検討中とのこと。

この土地は、オースティンに比べ、また、開拓の余地が無限に広がり、値段も手ごろ、また、家族が住みやすい環境で、まだまだ長閑な田舎町の印象、しかしながら、オースティン中心部、オースティン国際空港へのアクセスも車で30分ほどの立地であれば、企業が参入しやすい魅力的な土地だと納得が出来ます。

また、先日、このブログでお伝えした、サムソンの新工場設立の件ですが、なんと、ここにきて、Huttoから更に東、車でおおよそ10分の隣町であるTaylorに新工場を設立のニュースが飛び交っています。おそらく、現存の工場に隣接する土地での稼働は、税金問題の交渉で決裂したのか、それとも、何か他に問題が生じたのかはわかりませんが、今度は、Taylorにその話が回ってきたので、片田舎の小さな町は、おおいに活気づいた様相を見せています。ただ、この話も、まだ、協議中なので、決定ではないのですが、おそらく、2024年を目処に稼働を検討中とのことです。

はやくも、「テイラーとラウンドロックを結ぶウィリアムソン郡のハイウェイ79の17マイルは、米国全体で最も貴重な工業用不動産の一部になる可能性がある」との声も既に出ているほど。また、HuttoにはTexas State Technical Collegeのキャンパスもあるため、在学中にこれらの企業で経験を積み、卒業後も、そのまま働き続けると言う、理想的なスタイルを今後、益々増やしていきたいとの事です。

また、不動産においても、今後、HuttoからTaylor にかけての新築ラッシュが予想できます。

オースティン、ラウンドロックエリアから、このHuttoそしてTaylorをつなぐ、ハイウェイ79には、先日オープンした、超大型リゾートホテル&コンベンションセンターのkalahari ResortsやMLBテキサス・レンジャーズの傘下であるRound Rock Expressがあったり、その他、今後も、開発が目まぐるしいエリアです。

Hutto今後も、大注目のエリアです。

北へ、南へ広がり続ける建設ラッシュ

オースティンの深刻な不動産事情は、特にこのコロナで主流になったリモートワークをキッカケに、カリフォルニアからの移住者が加速し、さらに、不動産価格を引き上げると言うのが現状となっています。カリフォルニアに比べて、不動産価格も半分以下、物価も教育水準も良い、気候も近い、となると、この時期に移住を決意するのも、納得出来ます。Leanderや Cedar Parkのオースティンに隣接する北西部郊外、Round Rock よりさらに北上した、Georgetown は、5~6年前ぐらいから、新築建設ラッシュが始まり、今もさらに、北へ北へと、広がり、今は、北東部のHutto や更に東のTaylor にまで、広がりを見せています。また、今度は、オースティン南部のBuda, Kyle, San Marcosの新築建設ラッシュが勢いを増しています。10年前には、オースティンエリアにたった一つだった、Costcoが、今は、Cedar Park, South Austin, Pflugervilleと店舗を増やし、次は、Georgetownに出店予定、また、先日、Kyleへの出店計画を発表しました。Costcoはきっと出店計画をする折、人口推移等のリサーチにリサーチを重ねるはずなのでCostcoの出店と、その地域の発展は非常に親密で、将来性を見込めるように思います。

その点で言えば、Kyle、そして Georgetown は非常に投資にしても、これから住むにしても、ホットなエリアと思われます。

下記に、大体同じ条件で、エリアによっての値段の比較を参考までに載せています。

2021年9月現時点

Buda

$349,899

1,688SqFt

2018Year Built

Kyle

$330,000

1,653SqFt

2017Year Built

Hutto

$380,000

1,665SqFt

2018Year Built

Taylor

$390,000

1,605SqFt

2019Year Built

Cedar Park

$439,000

1,789SqFt

2016Year Built

Leander

$390,000

1,641SqFt

2017Year Built

Georgetown

$480,000

1,600SqFt

2019Year Built

今が買いかも⁈ホームバイヤーに朗報!

the Austin Board of Realtorsの新しいデータによると、オースティンの住宅販売は7月に1年以上ぶりに減少しました。

7月の決算後の売上高は4,041件で前年同期比9%減少しました。

売り出し中の家、また、現在ペンディングになっている家は、パンデミックの最盛期よりも低く、それぞれ前年比36%と11%減少しました。

オースティンメトロエリア(オースティン周辺の郊外も含む)の中央値は先月48万ドルで、2020年7月から37%上昇しましたが、これは6月中央値482,364ドルからわずかに下落しています。しかしながら、依然として7月の価格帯としては記録的高値と言う事になります。ちょっと分かりにくいのですが、端的に言えば、今年7月に売れた戸数自体は少なく、在庫が前より豊富、価格としては、前月より、中間価格$2364減少し、しかしながら全体としての価格上昇は止まらずといったところです。

オースティン市内では、7月の住宅価格の中央値は、575,000ドルとなりました。

コールドウェル郡は7月のオースティンメトロエリア内で最も低い中央値を$249,250ですが、昨年の7月より22%高くなっています。バストロップ郡では、住宅価格の中央値は$345,500、ヘイズ郡では$392,576に達しました。ウィリアムソン郡はオースティン地域で2番目に高い中央値の住宅価格を$445,000で、トラビス郡は$551,000でこちらも、リストを上回りました。

ABORのスーザン・ホートン社長は声明の中で、「COVID後のブームから脱却するにつれて、市場は安定し始めた」と述べ「この住宅価格が上昇し続ける中で上半期の急増に対し、ハイシーズンの7月に数十件のオファーが少ない」と言っています。

Zillow Group Inc.は、オースティンの在庫が5ヶ月連続で増加し、より多くの上場が前月に比べて価格を引き下げていると報告しました。

市場の安定化の報告にもかかわらず、ウォール・ストリート・ジャーナルでは、2,700軒のオースティンの家がオファー過多の為、売り出し価格に、$100,000以上で上乗せして売却したという事実にスポットライトを当てました。

しかし、これはオースティンが例外として、住宅危機に直面している訳ではなく、レッドフィン社によると、全米で住宅価格の中央値はほぼ20%上昇しています。そしてまた、オースティンと同じように、全米50の最大市場のうち22の上昇が7月に月々に減速したと指摘した。 ハウスハンティング中の方々は、昨今の空前の売り手市場に、いくらオファーを出しても蹴られる、希望の家は規格外の値段設定の上に、何件もオファーが重なって、などで、辛酸をなめ、ポキッと心が折れる思いをしてきた事と思います。そんな中、遂に、この価格うなぎ上りの住宅事情にちょっとした小休止が訪れています。私としては、やはり、この価格の上昇気流に売り手側がガッツリ乗り過ぎて、さすがに上がり過ぎている感じをバイヤーたちも感じ取って、ちょっと、買い控えが進んでいるのかな、という印象です。とは言え、以前より在庫が多い分、少し前まで起こっていた、平均でも、$60,000売り出し価格に、上乗せしないと、買えないという現象は、少し緩んでいるのではないかと思われます。今が買い時なのか?それとも、もっと下がるのか?はたまた、これ以上に、上がり続けるのか・・・オースティンに、じわじわと迫りくるインフレの波と共に、今、この住宅市場が、バブルなのか、インフレなのか、見極めが重要となってきています。

高騰し続けるオースティン、これは不動産バブルなのか?

 

 

結論から言うと、12人以上の経済および住宅用不動産の専​​門家が、昨今のオースティン不動産価格の上昇について、「これは破裂の危険にさらされているバブルではないと考えています。」

インディペンデンスタイトルカンパニーの事業開発担当シニアバイスプレジデントであるカラマクレガーは、次のように述べています。

 この価格上昇傾向が持続可能である最大の理由として、オースティンには今後40年以上にわたり、この経済を安定的に上昇し続ける充分な要素が備わっている。専門家によると、2008年の景気後退の間にカリフォルニアで起こった900,000ドルの家が450,000ドルの価値に下がる可能性は、ここではすぐには起こらないとのこと。

しかし、考えられないことが起こったらどうなるでしょうか?世界的な公的危機と組み合わされた不況が私たちを襲ったとしましょう。実際2020年に起こった世界的なCOVID-19パンデミック、ここ、オースティンにとっては、不動産価格を押し上げるだけでした。過去2回の不況が起こったように、人々は経済の嵐の間にオースティンのような安全で安価な場所を求めています。世紀の変わり目にハイテクバブルが崩壊したとき、住宅市場は特に苦しみませんでした。 2008年に住宅バブルが崩壊したときでさえ、オースティンは比較的、値崩れがしにくい市場でした。

Austin Board of Realtorsの報告によると、1月のオースティン地域の住宅の平均販売価格は395,000ドルで、前年比で22%上昇しました。

このような価格の上昇は今後も続くとは思わない、と専門家は同意します。それでも、当面は2桁の増加が見込まれます。おそらく、少なくとも今後2年間は上昇は続くだろうと、数人の専門家が予測しています。

価格上昇の最大の原因:需要と供給。テキサスA&M不動産研究センターによると、不動産として、最も理想的な土地には、その市場に6か月分の住宅供給があります。価格と価値を高く評価し続けるには、これで十分です。最近、ノースオースティンに建設されているApple Inc.キャンパスの近くなど、テキサス州中部の一部の地域では、住宅の在庫が3日という短い時間で記録されています。不動産センターの報告によると、オースティン地域の住宅在庫が最後に健全な6か月だったのは、10年前の2011年6月でした。それ以来、着実に0.4か月を下回っています。

25年の不動産ベテランであるケビンバーンズは、次のように述べています。 「物件が出れば、即座に売れてしまう。こんな風になったことは一度もありません。」

バーンズ氏によると、高級市場で入札する場合は、定価よりも数十万ドル高い価格を提示する準備をしてください。これは、市場外で行われている取引が非常に多いため、正式には記載されていない可能性があります。この環境では、MLSまたはZillowへのアクセスを超えた、言うならば、売りに出す前に直にオーナーに交渉する等の接続が必要です。

このオースティンの不動産価格の上昇は、突然のようですが、実は不動産センターの統計では、これがかれこれ何十年も続いています。 1990年代、オースティン地域の住宅価格の平均価格(中央値)は71,000ドルから136,564ドルになり、92%上昇しました。 2000年から2010年にかけて、価格の中央値は132,872ドルから186,860ドルになり、さらに41%上昇しました。 2010年から2020年にかけて、価格の中央値は174,386ドルから319,570ドルに上昇し、140%上昇しました。これらのジャンプは印象的ですが、総じて、住宅価格の中央値は1990年以来350%急騰しています

住宅価格の平均価格(中央値)は現在約395,000ドルで、セントラルテキサスは、サンフランシスコ、サンディエゴ、ニューヨーク、ボストンなど、に比べかなり下回って評価されています。フェニックス、ナッシュビル、コロラドスプリングス、マイアミの住宅価格の中央値はオースティンとほぼ同じであり、価格も上昇しています。価格の中央値は、シャーロット、シカゴ、ダラス、ヒューストンでは著しく安く、およそオースティンより10万ドル以上安くなっています。

人口統計学者は、2020年はテスラなどの企業の移転、2021年はさらに15の注目すべき本社の移転が発表されています。

テキサスとイーロン・マスク

 

 イーロン・マスクは言わずと知れた、電気自動車テスラーの創業者で、今、世界の最先端に立つ話題の人です。その、イーロン・マスクですが、住居もオースティンに移し、拠点だったカリフォルニアからテキサスへ、多くの事業を移しています。

今度は、テキサス州に、「スターベース(Starbase)」と呼ばれる新たな都市の設立を打診した模様で、この新しい都市の構想は、「ドージコインと呼ばれる仮装通貨によって導かれ、犬に優しいものになる」と本人がツイートで明かしていた。また、テキサス州キャメロン郡は、同社がロケットの製造拠点を置くボカチカ村の法人化をイーロン・マスクが検討しているとの申し出を受けたと述べています。

スペースXは、オースティンとダラスの中間の都市であるマクレガーにも拠点を構えており、先日はオースティンにも製造施設を建設しようとしていることが明らかになっています。

また、トンネル掘削会社の「ボーリング・カンパニー」は昨年11月にオースティン地区での採用を開始しており、テスラのギガファクトリーの工場設立エリアに「ボーリング・カンパニー」も建設を予定している。また、スペースXの一部機能をオースティンに移すべく、エンジニアの採用を開始しています。

もはや、噂されている、本社移転の話も、テキサス/オースティンへ大きく傾いているのでは…???

SAMSUNGオースティン工場と、その周辺の再開発

オースティンには、1997年から稼働し続ける、サムソンの半導体の工場があります。現在3300人の雇用があり、現在、新たに、170億ドルの規模で新しいチップを作る工場を隣接する土地に計画しています。この工場では新たに1800人の雇用を生む予定になっていますが、市との税金等に関しての交渉中で、交渉が上手くいけば、2023年末には無事に設立の運びとなる事でしょうが、サムソン側の条件もなかなか厳しいものなので、難航を極めるのではと予想しています。

ただ、ここにきて、このサムソンの工場に程近いエリアに、10億ドルの商食住の総合施設のEastVillageプロジェクトが立ち上がりっています。

  • 計2,000 室のアパート事業
  • 466 軒のKB Homeによる戸建て事業
  • 810,000 square feet のオフィス スペース
  • 223,000 square feet 小売り商業スペース
  • 96,000 square feet レストランスペース
  • 3軒、計390 室規模のホテル
  • グローサリーストア
  • 映画館
  • 150エーカーの保護森林エリア

工事は既に始まっており、2022年春に終工予定の312部屋のアパートを皮切りに、2028年にはすべての工事が終わる予定です。

このエリアは、かつて、オースティンの中でも、工業地帯の為、割と治安が良くないエリアとの異名も高かったのですが、このEast Villageプロジェクトにより、イメージも一新される事でしょう。

サムソンオースティン工場の場所

オースティンダウンタウンからのアクセスも非常に良く車で20分弱ほどの距離です。

オースティンのHalloween2020

「今年の、COVID19下のハロウィーンはオースティンではどうなるのか?」

今週末に控える、ハロウィン。久々の週末とハロウィンが重なる貴重なタイミングにも関わらず、このCOVID19の影響で、Trick or treat は控えると言う人も多いはずです。現に、Austin Public Healthでは、Trick or treat あるいは車でドライブスルー形式での、 Trunk or treatは明らかなハイリスクアクテビティとし、控えるように呼び掛けてはいる。

https://www.austintexas.gov/sites/default/files/files/Health/Halloween%20Flyer%20V2%20(1).pdf

そして、安全なハロウィンアクティビティとして、バーチャルコスチュームコンテストや、家族でのパンプキンカービング、家の中での、キャンディーハントなどを提案している。

しかしながら、店に行くと、Trick or Treat用の巨大な大袋のキャンディーがバンバン売れているのを見ると、今年も、例年と同じハロウィンを想像してしまいます。

 オースティンよりも、隣町のラウンドロックは若干緩いのか、様々なハロウィンアクティビティーが先週末、今週末と盛りだくさんです。もちろん、きちっとしたガイドラインの元、安全に行われてはいるようです。

兎にも角にも、しっかりと各ご家庭で注意しながら安全に季節の行事を楽しめると良いと思います。

Leanderに$1 billionプロジェクト!!

 つい先週、オースティン郊外のリアンダーにもあの※”Domain like”な複合施設のプロジェクトが発表されました。その名も、「Leander Springs」です。今回のプロジェクトは、小売り、オフィス、レストラン、1600戸のアパートに加えて、大きなラグーンを囲むコンベンションセンターと、リゾートホテルが出来る予定です。このラグーンでは、スイミングや、カヤック、など、様々なスポーツが楽しめるようです。2023年、年末までには一部は完成され、始業予定です。

※”Domain like”とは、「Domain」という、オースティンのアイコンとなっている、大型総合施設であり、昨今このスタイルをモデルとして、オースティン近郊に、様々なプロジェクトが展開されている。

いま、この、リアンダー、シダーパークエリアは、特にこういったプロジェクトが非常に盛んで、また、新築住宅の建築もまさにラッシュを迎えていると言った感じです。

リアンダーのダウンタウンでは、NorthLine プロジェクトと言って、古いダウンタウンを新しい商業、住宅にリノベーションをするプロジェクトが進行中です。

また、シダーパークでは、Indigo Ridgeという、155エーカー、2145戸の住宅エリア、アパート、小売り、レストラン、オフィス、また、U.S. Tennis Association Texas が内外併せて50コート近くのテニスコートを展開する、$ 1.5billionのプロジェクトが進行中です。

 今後10年程で、オースティン北西部のこれらのエリアは目を見張るような様変わりをすると予想されます。オースティンの中心部からも車で30分の近さに加え、この辺りから、ダウンタウンへのアクセスは、電車も便利です。以前に比べて、価格はじわじわと上がって来ているものの、昨今の低金利を鑑みると、このエリアへの投資物件購入は決して悪くないと個人的には思っています。

ローンの組み換えするべきか、否か?

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ProgramMortgage Rate
Conventional 30 year fixed2.75%
Conventional 15 year fixed2.5%

 最近、住宅ローンの組み換え/リファイナンスを耳にすることが多くなってきた事と思います。これは、ひとえに、昨今のスーパー低金利にあると思います。上記の表が2020年10月現在の一般的な金利レート表です。

まず、リファイナンスとは、既存のローンを一旦完済して新しいローンを組み変える事です。完済すると言っても、数字上そうなると言うだけで、もちろんローンの残金は変わりません。

リファイナンスを行う目的は、主に次のようなケースです。

  • 金利が下がった
  • 返済期間を短縮・延長したい
  • 変動金利から固定金利へ(またはその逆に)変更したい
  • 物件の含み益をキャッシュアウトしたい
  • 複数のローンをまとめたい

大抵は上記のいずれか、または複数の理由でリファイナンスを検討することになります。

住宅ローンを最初に組んだ時に掛ったクロージングコスト、弁護士費用、物件鑑定費用、税金、Title Insuranceは、組みなおしの時に再度掛かってきます。

また、少し、トリッキーな事が、最も低い金利を狙うには、コストがより高くつくのが一般的なようです。金利を妥協すれば、コストが下がるという仕組みになっています。例えば、4.5パーセントで借り換えるなら2,000ドルのコストで済む一方、3.25パーセントまで金利を下げるには3,000ドルのコストがかかるといった具合に。ローンの組み換えにはお金がかかるため、熟慮し、比較検討を重ねた上で、組み換えをすることをお勧めします。例えば2,000ドルのリファイナンスコストを支払うとしても、リファイナンスによって月々のローンを150ドル下げることができれば、たった1年でコストをペイが出来ます。一般的に、金利を0.5~1ポイント下げることができれば、通常数年で元が取れると言われています。逆に、組み換えコストの元を取る前に家を売却する見込みがある場合は、損になる可能性が高いので、組み換えは控えた方が良いかもしれません。

 また、ご自身のクレジットスコアも金利等に影響しますので、元の住宅ローンを組んだ時よりも、組み直しを検討されている現在の方が、もし、クレジットスコアが上がっている場合は、金利がさらに下げられる好機となっている可能性もあります。ローンの組み換えは、少し面倒に思えますが、このスーパー低金利の好機を逃すことなく、今一度、検討されると良いかもしれません。

ちなみに、ローンは、一般的に、早期返済した方が、金利を支払う期間が短くなるので、得になってくるのですが、ローンの中には、繰り上げ返済してしまうと、ペナルティを課されるローンもあるようです。ご自分が組んだローンの種類をしっかりと把握することも非常に重要です。