高騰し続けるオースティン、これは不動産バブルなのか?

 

 

結論から言うと、12人以上の経済および住宅用不動産の専​​門家が、昨今のオースティン不動産価格の上昇について、「これは破裂の危険にさらされているバブルではないと考えています。」

インディペンデンスタイトルカンパニーの事業開発担当シニアバイスプレジデントであるカラマクレガーは、次のように述べています。

 この価格上昇傾向が持続可能である最大の理由として、オースティンには今後40年以上にわたり、この経済を安定的に上昇し続ける充分な要素が備わっている。専門家によると、2008年の景気後退の間にカリフォルニアで起こった900,000ドルの家が450,000ドルの価値に下がる可能性は、ここではすぐには起こらないとのこと。

しかし、考えられないことが起こったらどうなるでしょうか?世界的な公的危機と組み合わされた不況が私たちを襲ったとしましょう。実際2020年に起こった世界的なCOVID-19パンデミック、ここ、オースティンにとっては、不動産価格を押し上げるだけでした。過去2回の不況が起こったように、人々は経済の嵐の間にオースティンのような安全で安価な場所を求めています。世紀の変わり目にハイテクバブルが崩壊したとき、住宅市場は特に苦しみませんでした。 2008年に住宅バブルが崩壊したときでさえ、オースティンは比較的、値崩れがしにくい市場でした。

Austin Board of Realtorsの報告によると、1月のオースティン地域の住宅の平均販売価格は395,000ドルで、前年比で22%上昇しました。

このような価格の上昇は今後も続くとは思わない、と専門家は同意します。それでも、当面は2桁の増加が見込まれます。おそらく、少なくとも今後2年間は上昇は続くだろうと、数人の専門家が予測しています。

価格上昇の最大の原因:需要と供給。テキサスA&M不動産研究センターによると、不動産として、最も理想的な土地には、その市場に6か月分の住宅供給があります。価格と価値を高く評価し続けるには、これで十分です。最近、ノースオースティンに建設されているApple Inc.キャンパスの近くなど、テキサス州中部の一部の地域では、住宅の在庫が3日という短い時間で記録されています。不動産センターの報告によると、オースティン地域の住宅在庫が最後に健全な6か月だったのは、10年前の2011年6月でした。それ以来、着実に0.4か月を下回っています。

25年の不動産ベテランであるケビンバーンズは、次のように述べています。 「物件が出れば、即座に売れてしまう。こんな風になったことは一度もありません。」

バーンズ氏によると、高級市場で入札する場合は、定価よりも数十万ドル高い価格を提示する準備をしてください。これは、市場外で行われている取引が非常に多いため、正式には記載されていない可能性があります。この環境では、MLSまたはZillowへのアクセスを超えた、言うならば、売りに出す前に直にオーナーに交渉する等の接続が必要です。

このオースティンの不動産価格の上昇は、突然のようですが、実は不動産センターの統計では、これがかれこれ何十年も続いています。 1990年代、オースティン地域の住宅価格の平均価格(中央値)は71,000ドルから136,564ドルになり、92%上昇しました。 2000年から2010年にかけて、価格の中央値は132,872ドルから186,860ドルになり、さらに41%上昇しました。 2010年から2020年にかけて、価格の中央値は174,386ドルから319,570ドルに上昇し、140%上昇しました。これらのジャンプは印象的ですが、総じて、住宅価格の中央値は1990年以来350%急騰しています

住宅価格の平均価格(中央値)は現在約395,000ドルで、セントラルテキサスは、サンフランシスコ、サンディエゴ、ニューヨーク、ボストンなど、に比べかなり下回って評価されています。フェニックス、ナッシュビル、コロラドスプリングス、マイアミの住宅価格の中央値はオースティンとほぼ同じであり、価格も上昇しています。価格の中央値は、シャーロット、シカゴ、ダラス、ヒューストンでは著しく安く、およそオースティンより10万ドル以上安くなっています。

人口統計学者は、2020年はテスラなどの企業の移転、2021年はさらに15の注目すべき本社の移転が発表されています。

テキサスとイーロン・マスク

 

 イーロン・マスクは言わずと知れた、電気自動車テスラーの創業者で、今、世界の最先端に立つ話題の人です。その、イーロン・マスクですが、住居もオースティンに移し、拠点だったカリフォルニアからテキサスへ、多くの事業を移しています。

今度は、テキサス州に、「スターベース(Starbase)」と呼ばれる新たな都市の設立を打診した模様で、この新しい都市の構想は、「ドージコインと呼ばれる仮装通貨によって導かれ、犬に優しいものになる」と本人がツイートで明かしていた。また、テキサス州キャメロン郡は、同社がロケットの製造拠点を置くボカチカ村の法人化をイーロン・マスクが検討しているとの申し出を受けたと述べています。

スペースXは、オースティンとダラスの中間の都市であるマクレガーにも拠点を構えており、先日はオースティンにも製造施設を建設しようとしていることが明らかになっています。

また、トンネル掘削会社の「ボーリング・カンパニー」は昨年11月にオースティン地区での採用を開始しており、テスラのギガファクトリーの工場設立エリアに「ボーリング・カンパニー」も建設を予定している。また、スペースXの一部機能をオースティンに移すべく、エンジニアの採用を開始しています。

もはや、噂されている、本社移転の話も、テキサス/オースティンへ大きく傾いているのでは…???

SAMSUNGオースティン工場と、その周辺の再開発

オースティンには、1997年から稼働し続ける、サムソンの半導体の工場があります。現在3300人の雇用があり、現在、新たに、170億ドルの規模で新しいチップを作る工場を隣接する土地に計画しています。この工場では新たに1800人の雇用を生む予定になっていますが、市との税金等に関しての交渉中で、交渉が上手くいけば、2023年末には無事に設立の運びとなる事でしょうが、サムソン側の条件もなかなか厳しいものなので、難航を極めるのではと予想しています。

ただ、ここにきて、このサムソンの工場に程近いエリアに、10億ドルの商食住の総合施設のEastVillageプロジェクトが立ち上がりっています。

  • 計2,000 室のアパート事業
  • 466 軒のKB Homeによる戸建て事業
  • 810,000 square feet のオフィス スペース
  • 223,000 square feet 小売り商業スペース
  • 96,000 square feet レストランスペース
  • 3軒、計390 室規模のホテル
  • グローサリーストア
  • 映画館
  • 150エーカーの保護森林エリア

工事は既に始まっており、2022年春に終工予定の312部屋のアパートを皮切りに、2028年にはすべての工事が終わる予定です。

このエリアは、かつて、オースティンの中でも、工業地帯の為、割と治安が良くないエリアとの異名も高かったのですが、このEast Villageプロジェクトにより、イメージも一新される事でしょう。

サムソンオースティン工場の場所

オースティンダウンタウンからのアクセスも非常に良く車で20分弱ほどの距離です。

オースティンのHalloween2020

「今年の、COVID19下のハロウィーンはオースティンではどうなるのか?」

今週末に控える、ハロウィン。久々の週末とハロウィンが重なる貴重なタイミングにも関わらず、このCOVID19の影響で、Trick or treat は控えると言う人も多いはずです。現に、Austin Public Healthでは、Trick or treat あるいは車でドライブスルー形式での、 Trunk or treatは明らかなハイリスクアクテビティとし、控えるように呼び掛けてはいる。

https://www.austintexas.gov/sites/default/files/files/Health/Halloween%20Flyer%20V2%20(1).pdf

そして、安全なハロウィンアクティビティとして、バーチャルコスチュームコンテストや、家族でのパンプキンカービング、家の中での、キャンディーハントなどを提案している。

しかしながら、店に行くと、Trick or Treat用の巨大な大袋のキャンディーがバンバン売れているのを見ると、今年も、例年と同じハロウィンを想像してしまいます。

 オースティンよりも、隣町のラウンドロックは若干緩いのか、様々なハロウィンアクティビティーが先週末、今週末と盛りだくさんです。もちろん、きちっとしたガイドラインの元、安全に行われてはいるようです。

兎にも角にも、しっかりと各ご家庭で注意しながら安全に季節の行事を楽しめると良いと思います。

Leanderに$1 billionプロジェクト!!

 つい先週、オースティン郊外のリアンダーにもあの※”Domain like”な複合施設のプロジェクトが発表されました。その名も、「Leander Springs」です。今回のプロジェクトは、小売り、オフィス、レストラン、1600戸のアパートに加えて、大きなラグーンを囲むコンベンションセンターと、リゾートホテルが出来る予定です。このラグーンでは、スイミングや、カヤック、など、様々なスポーツが楽しめるようです。2023年、年末までには一部は完成され、始業予定です。

※”Domain like”とは、「Domain」という、オースティンのアイコンとなっている、大型総合施設であり、昨今このスタイルをモデルとして、オースティン近郊に、様々なプロジェクトが展開されている。

いま、この、リアンダー、シダーパークエリアは、特にこういったプロジェクトが非常に盛んで、また、新築住宅の建築もまさにラッシュを迎えていると言った感じです。

リアンダーのダウンタウンでは、NorthLine プロジェクトと言って、古いダウンタウンを新しい商業、住宅にリノベーションをするプロジェクトが進行中です。

また、シダーパークでは、Indigo Ridgeという、155エーカー、2145戸の住宅エリア、アパート、小売り、レストラン、オフィス、また、U.S. Tennis Association Texas が内外併せて50コート近くのテニスコートを展開する、$ 1.5billionのプロジェクトが進行中です。

 今後10年程で、オースティン北西部のこれらのエリアは目を見張るような様変わりをすると予想されます。オースティンの中心部からも車で30分の近さに加え、この辺りから、ダウンタウンへのアクセスは、電車も便利です。以前に比べて、価格はじわじわと上がって来ているものの、昨今の低金利を鑑みると、このエリアへの投資物件購入は決して悪くないと個人的には思っています。

ローンの組み換えするべきか、否か?

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ProgramMortgage Rate
Conventional 30 year fixed2.75%
Conventional 15 year fixed2.5%

 最近、住宅ローンの組み換え/リファイナンスを耳にすることが多くなってきた事と思います。これは、ひとえに、昨今のスーパー低金利にあると思います。上記の表が2020年10月現在の一般的な金利レート表です。

まず、リファイナンスとは、既存のローンを一旦完済して新しいローンを組み変える事です。完済すると言っても、数字上そうなると言うだけで、もちろんローンの残金は変わりません。

リファイナンスを行う目的は、主に次のようなケースです。

  • 金利が下がった
  • 返済期間を短縮・延長したい
  • 変動金利から固定金利へ(またはその逆に)変更したい
  • 物件の含み益をキャッシュアウトしたい
  • 複数のローンをまとめたい

大抵は上記のいずれか、または複数の理由でリファイナンスを検討することになります。

住宅ローンを最初に組んだ時に掛ったクロージングコスト、弁護士費用、物件鑑定費用、税金、Title Insuranceは、組みなおしの時に再度掛かってきます。

また、少し、トリッキーな事が、最も低い金利を狙うには、コストがより高くつくのが一般的なようです。金利を妥協すれば、コストが下がるという仕組みになっています。例えば、4.5パーセントで借り換えるなら2,000ドルのコストで済む一方、3.25パーセントまで金利を下げるには3,000ドルのコストがかかるといった具合に。ローンの組み換えにはお金がかかるため、熟慮し、比較検討を重ねた上で、組み換えをすることをお勧めします。例えば2,000ドルのリファイナンスコストを支払うとしても、リファイナンスによって月々のローンを150ドル下げることができれば、たった1年でコストをペイが出来ます。一般的に、金利を0.5~1ポイント下げることができれば、通常数年で元が取れると言われています。逆に、組み換えコストの元を取る前に家を売却する見込みがある場合は、損になる可能性が高いので、組み換えは控えた方が良いかもしれません。

 また、ご自身のクレジットスコアも金利等に影響しますので、元の住宅ローンを組んだ時よりも、組み直しを検討されている現在の方が、もし、クレジットスコアが上がっている場合は、金利がさらに下げられる好機となっている可能性もあります。ローンの組み換えは、少し面倒に思えますが、このスーパー低金利の好機を逃すことなく、今一度、検討されると良いかもしれません。

ちなみに、ローンは、一般的に、早期返済した方が、金利を支払う期間が短くなるので、得になってくるのですが、ローンの中には、繰り上げ返済してしまうと、ペナルティを課されるローンもあるようです。ご自分が組んだローンの種類をしっかりと把握することも非常に重要です。

COVID19とオースティン不動産の現状(2020年7月現在)

日本では、既にほぼ通常の日常に戻りつつあるかもしれません。こと、オースティンのCOVID19の現状を申し上げますと感染者数、7月19日現在、192人/日、3月13日からの累計感染者数17,646人と、6月17日頃から急に感染者数が増え、一時は、750人/日と、おぞましい感染者数となりましたが、現在は下降傾向ではあります。一度は、ロックダウンが明けて規制が緩んでいたのですが、現在は、かなり厳しいステージ4と言うステージで、ステージ5(ロックダウン)直前の状態をキープしている感じです。

かと言って、世の中は、一度開いてしまった店やレストランが再び閉まる訳ではなく、営業を続けています。ロックダウン時には、買い物に行くと、各々ピリッと引き締まった感じで、マスク、手袋をしていた人達も、一番感染者数の多い今は、気持ちの糸切れたように、義務になっているマスクはしているものの、なんとなくのソーシャルディスタンスで、緩い雰囲気で街に出ています。しかしながら、お店や、レストランでの対策は、割と厳しく入場人数規制や、ハンドサニタイザーの用意など、万全にしてくれているので、その点では安心します。

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さて、このご時世での、オースティンの不動産の動向ですが、4月はコロナウイルスのパンデミックの影響で、そもそも内見をすることが難しく、2019年4月と2020年4月の比較データでオースティン、その他、ラウンドロックやシダーパーク等の郊外を含めたMetropolitan Statistical Area (MSA)全体の売り上げ自体が21.6%の減となっていましたが、昨年比6月のデータでは全体の住宅中間層価格自体は4%増と引き続き、上がり続けているという傾向です。また、売り出した家は去年の同時期に比べ4日間早い44日で売れているというデータが出ています。また、さらに、今月7月のデータでは全体の不動産売り上げ戸数は前年比9%上昇とのデータが出ています。経済が不安定といえども、オースティンには、Amazonの新しい拠点がラウンドロックや、ビューダに数百ずつの雇用を予定していたり、テスラーのギガファクトリーがオースティン近郊に来る予定があったり、こんな中にも明るいニュースが沢山有ります。こと、オースティンは、米国全体の住宅市場に比べて、悪影響はかなり少なく、今後、経済が着実に再開していく中、今年末までに住宅販売は2019年に匹敵するレベルに回復するとの予想も出てきています。また、来年に向けての住宅不足を緩和するため、今後の新築住宅建設も、引き続き広がっていく予想との事です。

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“Domain like”な開発

オースティンでは言わずと知れた、ランドマーク的な存在の、「The Domain」。ここには、Indeedや、Facebook、Amazon、HomeAwayなど、の有名企業のオフィスビル群を始め、全米でも話題のレストランや、カジュアルから、ハイブランドのショッピング、Wholefoods Marketや何件ものアパートメントコンプレックス、また、Westin hotel や、お洒落なブティックホテルなど、とにかく魅力的なものが詰まった総合施設です。近年のオースティン周辺では、”Domain like”と、言ういわゆる「The Domainのビジネスモデル」を展開する事が流行っています。その中で、オースティン近郊の近年完成予定の総合施設をご紹介いたします。

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レストランや、小売店舗、スーパーマーケット、オフィススペース、医療施設の他に、Domain同様、住居スペースも設ける予定で、約900室規模のアパートも出来る予定です。

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120エーカー(約東京ドーム10.5個分)の新たな開発が早ければ来年早々着工予定で始まります。ここも、住居、オ フィス、商業施設が集まった形態

そもそも、Perfect Gameとは、全米最大の野球のスカウトの会社で、MBAリーグなどに選手を輩出しています。2021年に完成予定の施設には、このPerfect Gameの本社、2つのChampionship Fieldを含む、24の球場、100ものタウンホームと、1930部屋規模のアパート、コンファレンスセンターを含む最大5個のホテル、商業施設、オフィス、様々な、スポーツ関連施設を含む、壮大なプロジェクトです。今後、学生リーグを含む、アマチュア野球リーグのメッカとなる予定です。

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40エーカー(東京ドーム約3.5個分)のショッピングエリア、オフィス、集合住宅、図書館と、それにつながる12エーカーの公園を作るプロジェクト

ショッピング、レストラン、オフィス、アパート、そして、室内外約50面のテニスコートと、総合的な施設になる予定で、大型の野外コンサートや、ファーマーズマーケット、フードトラックや、定期的に開催予定のフェスティバルなど開催予定

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こちらも、住宅、レストラン、映画館を含む、商業施設、ホテル、オフィスなど、2400もの住宅をメインに様々な施設が展開されます。

こちらは規模は小さいながら、オフィス、レストランなどが建設中です。

メトロのLeander駅周辺のLeanderダウンタウンエリアをアーバンに改造する計画です。古い郊外の小さな町のイメージのダウンタウンから、スタイリッシュなイメージに一新、より魅力的な街づくりに。

2019年テックタウンインデックス

 オースティンは、DELLが本社を構えていたり、世界中の半導体関係の企業が集まっていたり、長い間、シリコンバレーならぬ、シリコンヒルとしての地位を確立してきたのですが、この度、CompTIAが発表した、Tech Town Index(テックタウン指数)によると、2018年の3位から上昇し、堂々の1位を獲得しました。これは、今後5年間で16%増という新しいITの求人に対する市場の予想成長率に大きく基づいています。オースティンのトップランキングに寄与したその他の指数要因には、全国平均よりも低い生活費や、市場で雇用されている人数に対するITワーカーに対する現在の強い需要が含まれます。Charlotte, N.C.は昨年の1位から6位に転落し、Columbus, Ohio, San Diego, Calif., Jacksonville, Fla. and Tampa, Fla.が加わりました。

2019年テックタウン指数には、伝統的なハイテクハブ、近年テック業界をリードしている都市、新たな市場が混在しており、「挑戦的でやりがいがあり、報酬が良く、高い技術の仕事をする機会がある」ということです、ライフスタイルの好みに対応する環境で生活しながら、キャリア志向を達成する機会を見つけることができる可能性は非常に高いです。

CompTIA Tech Town Index for 2019

()内は昨年のランキング順位

1.  Austin, Texas (3)
2.  Raleigh, N.C. (2)
3.  San Jose, Calif. (4)
4.  Seattle, Wash. (7)
5.  San Francisco, Calif. (5)
6.  Charlotte, N.C. (1)
7.  Dallas, Texas (6)
8.  Atlanta, Ga. (9)
9.  Denver, Colo. (8)
10.  Huntsville, Ala. (10)
11.  Washington, D.C. (11)
12.  Columbus, Ohio (NR)
13.  Durham-Chapel Hill, N.C. (15)
14.  Boulder, Colo. (19)
15.  Boston, Mass. (17)
16.  Colorado Springs, Colo. (20)
17.  San Diego, Calif. (NR)
18.  Jacksonville, Fla. (NR)
19.  Tampa, Fla. (NR)
20.  Baltimore, Md. (16)

  • カリフォルニア、コロラド、北カリフォルニア地区から、ランキング内に、3都市がランクイン、フロリダ、テキサスからは、2都市ずつランクインされています。
  • コロンバスは、ランキング20都市のうち一番リビングコスト(住宅価格・物価等)が低く、全米平均より、5.1%も低いレートとなっています。ちなみにオースティンは、3.5%低く、その他の、ランキング内の都市で低いのは、Raleigh (4.6%), Atlanta (4.2%), Huntsville (4%),  and Charlotte (2.5%), Durham-Chapel Hill (1.4%) ,Dallas (1.1%)
  • 今後5年のIT業界における成長率予想は、Austin (16%), San Francisco (13%), Denver (11%) Seattle (11%), Dallas (10%) and San Jose (10%).

※CompTIAのTech Town Indexは、求人情報、予想雇用の伸び、実質賃金、リビングコストなどの要因を考慮してアナライズされたランキングです。

米国のテクノロジーワーカーの雇用市場は堅調で、2019年第3四半期には、CompTIAによるバーニング・グラス・テクノロジーズ・レイバー・インサイトのデータ分析によると、IT求人情報は90万件近くに上りました。これは全米の求人の10%を占め、2018年第3四半期に比べて9%高くなっています。 ソフトウェア開発は、ほとんどの企業が2020年に期待している分野ですが、CompTIAの「IT業界のOutlook 2020」レポートによると、サイバーセキュリティ、データ、ITインフラストラクチャワーカーに対する強い需要もあります。

2020年全米不動産マーケット予想

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Urban Land Instituteにて毎年発表される、2020年度のトップUS不動産マーケット予想にてオースティンが堂々の1位を獲得しました。

これは、投資家の需要と、街全体の魅力からはじき出したもので、去年は、同じランキングで、オースティンは6位を獲得していたのですが、今年は、ランクを大きく上げて、1位となりました。ULI とPwC が発行した、不動産新興トレンドのアナライズによると、“Keep Austin Weird”のスローガンや、オースティン自体のユニークなライフスタイルが他の都市には無い、唯一無二なものであり、また同時に、ビジネスの成長率、不動産の拡大率が大きくこのランキングの上昇に影響しました。

この107ページにも渡る、アナライズのリポートには、オースティンにおけるネガティブな点も載っています。

まず、一番の懸念点は、「渋滞」、不動産価格の上昇も問題です。このデータ分析にあたって、調査している80のマーケットの中で、今後5年間で最も高い予測人口増加率を持っているので、これらは、悪化する可能性があります。

オースティンに続く第2位はNorth Carolina のRaleigh/Durhamエリアです。ここには名門Duke Universityを始め、the University of North Carolinaそして、North Carolina State University、そして、いくつかの小さな大学がある、カレッジタウンです。また、学園都市らしく、リサーチや、テクノロジーのメッカでもあります。いまや、89000ものテック系の仕事があり、シリコンバレー、オースティンに次ぐ、第三のテックシティとの声も高いです。

第3位はテネシーのナッシュビル

「地元のムードは、常に活気に満ちており、断続的な投資と開発に対する強い期待感を感じさせる都市」とリポートにある通り、Alliance Bernsteinの本社や、Amazonのオペレーションセンター、デンタル用品のSmile Direct Club の拡大など、8000あまりもの新たな雇用が、不動産にも大きく影響を与えています。

続いて第4位はノースカロライナのシャーロットです。

シャーロットは、過去20年、金融業が強い街でしたが、最近はテクノロジー系と製造業にも長け、広がりを見せています。空港の拡大や、鉄道など、インフラに力を入れている事がさらに、シャーロットの経済活動の成長を促しているとも言えます。

 

第5位はボストン

言わずと知れた、有名大学が多数あり、優れた人材を集める教育機関や、ボストンの雇用基盤の10%を占める強力なハイテク産業など、とにかく優秀な人材に長けた都市です。

 

以下が、「2020年全米不動産マーケット予想」のTOP10です。

 

  1. Austin, Texas
  2. Raleigh/Durham, North Carolina
  3. Nashville, Tennesse
  4. Charlotte, North Carolina
  5. Boston
  6. Dallas/Fort Worth
  7. Orlando, Florida
  8. Atlanta
  9. Los Angeles
  10. Seattle