Far East Austinの開発計画

Far East Austinに位置する、Borden Dairyの工場は、新しく、工場を含む、3つのオフィスビル、そして、1400室のアパート、220部屋のホテル、レストランや小売店などを含めたmixed-use developmentの建設を予定しています。

今まで、このエリアの開発は、ほぼ皆無に等しい状態だったので、Govalleエリアを含む Far East Austin 地区にとって、大きな経済的なブーストとなる事でしょう。いまだに、City of Austinと、区画整理等の調整中ですが、3つのオフィスビルには約400,000平方フィートのオフィススペースが含まれ、1,400室のアパートは4つの建物にまたがります。220室のホテルとは別に、約100,000平方フィートの小売およびレストランスペースと、完成すれば、かなり大規模なプロジェクトになります。昔は、「East Austin」と言えば、オースティンの中で、あまり印象が良くない地域でしたが、最近は、お洒落なカフェやレストランが、どんどん出来、注目の人気エリアとなっています。今回のプロジェクトは、そこから、更に東へ広がった地域で、空港へのアクセスも抜群、今後は、益々注目されるエリアとなる事でしょう。

2023年オースティンの不動産市場の予測

 オースティンはインフレと金利の上昇、また、ピークからかなり市場は冷え込んでいるにもかかわらず、いまだに、住宅の需要、また、不動産投資等に対する人気はとどまりません。主な理由は、強力な移民と急速に回復している地域経済です。急速に拡大する経済産業は、より多くの人々をオースティンに呼び込み、住宅需要を増加させています。オースティンの住宅市場の現在の状況にはいくつかの理由が影響しており、その1つは、テキサス州や州外からオースティンに移住する企業や個人の移住が多いことです。ここ数年のオースティンは、急速な人口増加と低い住宅ローン金利と相まって、入居者の急増により、オースティンとその周辺地域は非常に強い売り手市場になりました。オースティンの雇用と人口増加、住宅用不動産需要、これらは、すぐに減速するとは予測されていません。オースティンの経済は過去20年間で多様化し、非常に強い経済へと成長しました。グーグルやテスラなどの企業は、事業をオースティンに移し、ソフトウェア大手のオラクルも本社をここに移転し、次々に企業がここに移転するにつれて、結果、これらは多くの人々が家を探すことを意味し、結果、投資家にとっても、魅力的になるという事です。住宅市場は2022年まで強い数字を記録し続け、オースティンに移転してくる大企業も、住宅市場に多大な影響を与えています。

オースティンがパンデミックによる景気後退の波をあまり受けず、パンデミック最中でも企業移転が過去最高を記録し、住宅需要は大幅に増加したにもかかわらず、供給側は追いつくことができません。これが、異常なまでの「売り手市場」と価格の引き上げを形成しました。オースティンの住宅の典型的な価値は686,669ドルです。過去10年間(2012年6月)以来、オースティンの住宅価格は194.7%近く上昇しています。(過去数年間のZillow価格動向)

最新の四半期では、オースティンの上昇率は2.94%であり、年率12.27%になります。これらの統計を見ると、オースティンの住宅価格が今後12か月で上昇する見込みです。この状況を踏まえますと、長期投資の場合、オースティンを決して過小評価することはできません。賃貸物件に長期的に投資すると、賃貸収入を通じてキャッシュフローも生み出されます。キャッシュフローを増やしたい場合、市場が落ち着いた今こそ、理想的な物件を得る事ができる可能性が高いです。

下の座標は、オースティンラウンドロックメトロのZillowの住宅市場予測です。オースティンラウンドロックメトロの住宅価格は、2022年9月から2023年9月の間に1.4%上昇すると予想されています。

住宅在庫は多くの主要都市で低いままであり、オースティンも例外ではありません。予測によると、需要と供給バランスは、今後12か月間で価格を再び押し上げる可能性はありますが、成長のペースは過去数年に比べ、はるかに遅くなると予想されます(5%未満)。

オースティンは人口は約995,484人。テキサス州の首都であり、テキサス州で4番目に大きな都市です。オースティンの不動産市場はテキサス州で最大ではありませんが、オースティンの住宅市場は勢いを増しており、住宅価格は2010年以来ほぼ2倍になっています。また、2020年からのこの2年間で更に20%もの人口増がみられました。オースティンの住宅市場はかなり大きく、現在、米国で11番目に大きな都市、またオースティンラウンドロック大都市圏には約200万人が住んでいます。最近、オースティンは「全米・人気の不動産市場ランキング」で8位にランクされ、他のすべてのテキサス大都市を上回りました。

また、オースティンは、サブプライムから完全に回復した米国の8つの大都市圏の1つです。一番気になるのは、この不動産価格の高騰が「バブル」であるかどうかです。しかし、これに関して言えば、オースティンは需要が一貫して高く、在庫が非常にタイトであるための不動産バブルにあるとは見なされていません。今後も着実な経済活動と住宅探しの人の流れが期待できます。2019年、オースティンは引き続き「Best of U.S.」リストで上位にランクされました。2019年には記録的な数の住宅販売があり、2019年12月および年末のセントラルテキサス住宅市場レポートは、記録的な33,084件の住宅販売と130億ドルの販売量を反映しています。オースティン不動産(ABoR)によると、2010年から2019年の間に住宅販売は84%増加しました。オースティンの住宅価格の中央値は、2010年の193,520ドルから2019年には318,000ドルに上昇し、市場は2020年から2021年にかけて加速し続けました。また、オースティンは、雇用条件、カルチャーの魅力としても、若い世代を呼び込み、街全体の平均年齢(33歳)が低く、ミレニアル世代が、今後数年間でオースティンで最大の購買力になっていくことでしょう。オースティンの経済は力強く、非常に多様です。全体として、オースティンでは流入してくる人口のペースに追いついて行けていない分、販売用の住宅が未だ、常に不足しています。

オースティンの住宅はアメリカ全体の平均より23%安いです。住宅価格の中央値が約461,000ドルで、州で2番目に高価な住宅市場かもしれませんが、それでもカリフォルニアやニューヨークよりもはるかに安いです。コンドミニアムやタウンホームを購入すると、投資に対してかなりの見返りを見ることができます。

2000年以来不動産評価率が最も高いオースティンの10の地区は次のとおりです—(Neigborhoodscout.com )

  1. East Cesar Chavez / Holly
  2. Chestnut
  3. Central East Austin
  4. Govalle
  5. Holly West
  6. Central East Austin South
  7. Rosewood
  8. Johnston Terrace
  9. Springdale / MLK183
  10. MLK

オースティンラウンドロックを併せた、メトロポリタンエリアには約200万人が住んでいます。テキサスの保守的で伝統的な他のほとんど地域と比較して、いわば異端であり、独特の文化を持っています。オースティンの不動産市場を牽引する要因の1つは、都市が提供する生活の質です。インフレでありながら、オースティンでの生活費は全米平均と比べると、いまだ比較的手頃な価格です。

オースティンの消費税率は8.25%です。テキサスには所得税はありません。学校は主に固定資産税によって賄われており、固定資産税は住宅価格とともに上昇します。現在、住宅価格が高騰し続け、人々が手頃な価格の住宅を見つけるために遠くの郊外に移動することを余儀なくされているため、CodeNextという、オースティンの建築基準、エリア等を大規模に変えるプロジェクトが、救済策として動き始めています。また、テキサス州の固定資産税は高いかもしれませんが、これは州の所得税がない事で、相殺されます。全体として、投資家の州およびカウンティの税による負担は低いです。そのため、家を購入して貸し出すのに最適な場所です。

オースティンの人口の約半分は18歳から44歳ですが、学生人口も非常に多いです。オースティンコミュニティカレッジ、UTオースティン、ヒューストンティロットソン大学、セントエドワード大学、ナショナルアメリカン大学と様々な大学があり、その数は全体で40,000万人以上に上ります。、しかし、現実には、多くの大学卒業生は、仕事のためにオースティンとどまることを選択します。オースティンはテキサス州のどの都市よりも高給な仕事の率が最も高く、また選択肢の幅も豊富です。これは、オースティンの住宅市場がテキサス州の主要都市の中で最も速い速度で成長している理由を説明するのに役立ちます。これらの若い成人の多くはここで家族を始めており、オースティンの不動産市場で住宅に対する将来の需要をも生み出しています。

 また、オースティンの長期的な強みの1つは、その多様な経済活動です。IT関連企業ばかりではなく、意外と知られていないのが、医療およびバイオテクノロジー産業です。オースティンには85のバイオテクノロジーおよび製薬会社があります。

オースティンの不動産投資を成功させる一つの大きなカギは他でもないリサーチ力です。人口密度、雇用が比較的高い地域、これらに注視して、物件を選ぶと、テナントが絶え間ない、投資物件となる事でしょう。

オースティンとその周辺の人気のある地区は、Northwest Hills, Downtown Austin, West Lake Hills, Brushy Creek, Barton Creek, Spicewood Summit, Mueller, South Austin, Hyde Park, Windsor Park, Crestview, North Austin, Allandale, Shady Hollow, Rollingwood and Steiner Ranch.

オースティンには約75の地区があります。Tarrytownの定価の中央値は$ 1.5Mで、最も高価な地域となっています。West Universityエリアは最も手頃な地域であり、定価の中央値は$ 325K (Realtor.com 調べ)です。また、オースティンのダウンタウンは拡大しており、住宅の選択肢が増えています

2023年、オースティンの不動産投資を再検討する必要があるのでしょうか?

2022年からの不動産推移を鑑みて、多くの不動産投資家は、オースティンで投資不動産を購入することが良い投資であるかどうかを自問し始めています。実際の所、どうなのでしょうか。

結果から言うと、それはNOです。金利の引き上げにより、不動産ローンも2022年夏以前に比べると、高くなっています。さらに言えば、インフレにより、生活全体に影響が起きているかもしれません。しかしながら、昨年の今頃は、異常な売り手市場だったために、1軒の売り家に対して、何件、何十件ものオファーが重なり、価格を大きく引き上げ、理想的な家を見つけることは、針に糸を通すより難しい事でした。それに比べて現在は、買い手市場になってはいないものの、以前に比べて、物件の数にも余裕があり、理想的な物件に出会える確率は高くなっています。オースティンの不動産投資を検討するのには、引き続き魅力は健在です。また、オースティンは長年にわたって全米で最も人気の高い不動産市場の1つです。過去10年間で米国で最高の長期不動産投資の1つともされています。

オースティン:驚異的な家賃の値上げ

 Dwellsy(不動産情報サイト)のリポートによると、不動産検索サイトのデータを基に、2021年8月~2022年8月の家賃が86%の値上がりを見せているという事です。現在、アパートや、貸家に住まれている方は、契約更新時に、かなりの家賃の値上がりを感じたはずですが、今年のオースティンの現状は、テナントにとってはかなり厳しいものとなっています。

「昨年の今頃からほぼ倍増した家賃の請求」これは、全米全体でも最大の賃料上昇率となっています。

もちろん、これは、全米で一番高い賃料という事ではなく、依然として、NYが家賃の中間値で一番高く、$3,021 ですが、同じ期間の賃料の値上げとしては、19.7%にとどまりました。オースティンの家賃の中間値は現在$2,930で、家賃が高価な都市の5位に上昇しています。

特に、貸家(single-family rental homes)の家賃は、アパートよりも上昇率も高く、その家賃の中間値は$3,210となっています。

これには、昨今の住宅建材不足、サプライチェーンの問題、高額所得者の流入、何より、昨今の金利の引き上げによる、住宅ローンの金利の上昇、投資住宅に見られる増税などが相まって、家賃価格が急騰することにつながりました。

これらは、顕著に、オースティン市にみられ、郊外に関しては、ここまでの厳しい上昇にはなってはいないとの事ですが、オースティンに距離が近ければ近いほど、同じような状況です。

 昨今のオースティンにおける家賃事情を踏まえて、今後、日本から益々増えるであろう日本企業様の、家賃の目安にして頂ければと思います。

家の価格をどう決める?売りやすい家のポイント

 昨今、うなぎ上りに好景気だったオースティンの不動産市場ですが、FRBの金利の引き上げと共に、買い控えが目立ち、今までの様に、一軒の売り家に対して、一日で何件ものオファーが重なるなんて事も少なくなってきました。徐々に、バイヤーズマーケットに変わってくるとの予測が出ている今、今一度、家を売る際、価値をどう決定づけるのか、売りやすい家のポイントをまとめていきたいと思います。

 まず、家の売却をする際、売却価格を決定するに辺り、どのような条件で価格を決めるのでしょうか。適正価格は、非常に重要なキーポイントであり、バイヤー達の一番のフォーカスポイントにもなります。もちろん、アメリカの一般的な不動産ウェブサイトである、Zillowやrealtor.comなどで、大体の値段を把握することは可能です。ここでは、最近売却された類似物件(同じエリアの、同じぐらいの広さ、間取りを持つ家)と比較し、査定価格を出します。例えば、最近売却された1台分のガレージしかないAという家に対し、2台分のガレージを持つBという家の方が付加価値が高い。という具合で大まかな価格を打ち出しています。

家の価値を査定するにおいてのポイント

一般的な特性

  1. サイズの詳細: 実際建物の広さ、部屋、寝室、バスルームの数といった間取り
  2. ガレージと私道: ガレージが収容できる車の数、ドライブウェイの状態、および私道の状態
  3. 一般的な評価: 家が近隣の基準に準拠しているかどうか、全体的の状態

インテリア特性

  1. 空調システム: ACの種類と状態
  2. 床: 材料と状態
  3. 壁: 材料と条件
  4. トリム: 材料と条件
  5. 電化製品: 冷蔵庫、レンジ、オーブン、食器洗い機などの電化製品の存在
  6. エネルギー効率の高い機能: 断熱材の状態、タンクレス給湯器や、太陽パネルなど、エコに準じているかという所に更なる付加価値が加算されます。

外形特性

  1. 外壁: 材料と条件
  2. 屋根: 屋根の種類、材質、および状態
  3. 窓: 窓の種類、スクリーンや断熱材の存在
  4. 屋外アメニティ: プール、デック、屋外キッチンや、屋外暖炉、またはその他のアメニティの存在

基礎と屋根裏部屋

  1. 基礎: 基礎の種類と条件
  2. 地下室: 地下室有無や完成しているか未完成か
  3. 屋根裏部屋: 屋根裏部屋が完成したか未完成か

ロケーション・ロケーション・ロケーション

もちろん、ロケーションは一番重要です。こと、オースティンに関しては、目まぐるしい発展とともに、以前は閑散としていた場所も、突如大きな商業施設が出来たり、会社が建ったりなど、急に栄えて、便利になったり、地価がグッと上がったりする事は多々あります。また、もう一つの重要な要素としては、学区です。学区によって、教育の手厚さが大きく左右され、住んでいる地域によって振り分けられる学校が決まっているので、こと、義務教育が12年間のアメリカにおいての学校(学区)選びは非常に慎重になります。

家を最大限に魅力的にする

 これに関しては、万国共通ですが、やはり水回りの充実です。

アップグレードされた美しいキッチンやバスルームは買い手側の心を動かします。また、新しい屋根や、エアコン、基礎など、高額な修理が必要なものに対し、新しい状態であることも、家を買う上で大きな魅力となってきます。

 逆に、プールについては、家の価値を引き上げるものにはならない可能性があります。メンテナンスにお金が掛かる事や、小さすぎるお子さんやペットをお持ちのバイヤーからは、安全面を考慮して敬遠される可能性もあります。もちろん、逆にプール付きの家と限定しているバイヤーも居ますが、高額をかけてプールを付ける工事をしたとしても、それに対しての付加価値はあまりつかないと考えた方が良さそうです。

 家を売る事が決まって、慌てて、売る為に、リノベーションするという事をよく耳にしますが、まさに今のように市場がスローになったタイミングだからこそ、将来を見据えて、リノベーションをして、十分に快適さを楽しんだ後で、市場が良いタイミングで売りに出すというのが理想です。

大まかなリノベーションコストとそのプロジェクトに関しての返戻率

大注目のカイル

 オースティンダウンタウンから南へ40分ほど離れたカイルに全国から移住者が急増中です。2010年から2020年のほんの10年で63%の人口増を果たし、将来的にも、増加一方との予測をしています。

Lowe’sは120,000 Sqftの流通センターの契約をし、アマゾンは300,000 Sqftの倉庫を新設し、新たな雇用を生んでいます。もちろん、新しい住宅地が次々に開拓され、まさに、建設ラッシュ真っ只中といった様相です。

 カイルが位置するヘイズカウンティは、巨大な公共安全センターを新設し、緊急オペレーションセンターを併設し、増え続ける人口と犯罪等に対応をしています。

 また、新たな公共事業として、300万ドルを投資し、地下道を建設する予定です。これには、イーロンマスクの新たな事業であるThe Boring Companyも、参入しています。加えて、カイル市はVybe Trailと呼ばれる80マイル(128km)に及ぶ舗装道路を建設しています。この舗装道路に、あらゆるショッピング、レストランなどを結び付け、住人たちが、車を使わずとも、散歩がてらや、自転車、電動キックボードや、ゴルフカートなどで移動し、町のエンターテイメントの中心となる場所としての確立を期待しています。

また、街のランドマークとなっている有名なTexas Pie Companyのあるカイルは、「Pie Capital of Texas」と称し、様々なパイに関してのイベントを催しています。毎年、「Pie in the Sky」という気球のお祭りがあり、市内から、Uberを利用して会場に行く場合は、一律$3.14(π)で利用できます。

今後、益々、面白く、充実したカイルに注目です。

オースティンダウンタウンがソーシャルメディアの中心地に!!!

 近年、オースティンへの本社移転ブームは勢いを加速し続けているのが現状です。テスラや、Oracleなどのマンモス企業に限らず、大小問わず、主にIT系の企業がカリフォルニアから、オースティンに本社に限らず、主なオフィスを移すケースが後を絶ちません。Facebookの親会社であるMetaも、今年1月にダウンタウンの建設中の高層ビル(完成したらオースティンで一番高いビルとなる)の半分を借り上げる契約を交わし、TiktokやSnapchatもオースティンダウンタウンに、大規模なオフィスを構える予定で、現在、次々に新建築がなされている高層ビルは、こういった、ソーシャルメディアの世界のハブとなりつつあります。ただ、そこで疑問となるのは、COVID19のパンデミックで、一早くから、リモートワークを推奨し、新しいワーキングスタイルを構築した、ソーシャルメディアの業界ですが、なぜ、高い賃貸借契約を交わしてまで、オフィスを構えるのか?です。実際、従業員のほとんどは、リモート勤務の為、オフィス需要は、パンデミック前に比べたら、殆ど無いに等しいはずです。

Meta広報が語ったオースティン・ビジネスジャーナルの記事によると、「企業が、物理的なオフィスを構える事は、それぞれの企業のユニークな社風や、ブランドイメージを確立するのに、非常に重要な役割となる。それに加え、オースティン自体の若くて活気のある街のイメージは他に代えがたい土地であると言う事、また、ダウンタウンに構えるレストランや、バー、小売店など、どれをとっても、絶好のロケーションと言える」

写真はオースティンのFacebookオフィス
写真はオースティンのFacebookオフィス

 2020年2月以来、オースティンのダウンタウンエリアでは、60,000人ものオフィス雇用を追加し、60%の増加率を見せています。

住みたい!San Marcos !

「サンマルコス」と言えば、テキサスで一番大きいアウトレットがある場所、あるいは、Texas State Universityサンマルコス校がある場所。住むというより、訪れるという認識の方も多いはずです。しかし、今、このサンマルコスが熱いのです!!!

1. 目下成長中 – いまだ、お手頃価格

オースティンから30マイル(50km弱)南西に位置するさんマルコス。オースティンの活気をそのままに、オースティンよりおおよそ、40%ほど低い住宅価格という魅力的な土地です。

2016年には、人口15万人以上の国内で最も急成長している郡にランクインされ、Amazonのフルフィルメントセンターなどの設立など、昨今急激な雇用の増加と共に、著しい成長を見せています。

2. グルメ天国–クラシックなテキサス料理から、ファインダイニングまで

Cody’s BistroとLoungeでの受賞歴のあるカクテルから、The Leaning Pearでの地元産のモダンな料理、テキサス近隣のニューメキシコや、ニューオリンズの捻りが利いた料理を出す、Palmer’sなどの、レストランから、テキサスらしいバーベキューまで豊かなレストランのチョイスがあります。この地域には、美しいテキサスヒルカントリーに点在する様々なクラフトビール醸造所、蒸留所、ワイナリーもあり、楽しみは尽きません。

3. アウトドア好きの人達の為のオアシス

テキサス州のなだらかな丘陵地帯を背景に、サンマルコス地域ではさまざまなアウトドアアクティビティが体験できます。多くのトレイルや州立公園の1つをハイキングしたり、サンマルコス川とブランコ川の44マイルの透き通ったターコイズブルーの水で涼んだり、チュービング、SUP(スタンドアップパドル) 、カヤック、シュノーケリング、水泳に理想的なオアシスで、年間を通して22度の温暖な気温の為、長い間、ウォータースポーツを楽しめます。ジェイコブズウェルとブルーホールリージョナルパークは、Instagramで有名な大自然にあるプールであり、暑い夏の間は涼むのに人気のスポットです。 真のアウトドアアドベンチャーを求める人のために、サンマルコスは毎年4日間260マイルを漕ぐ「世界で最もタフなカヌーレース」と謳われテキサスウォーターサファリを開催しています。

4. 夢のマイホームを叶えられる場所

グレーターサンマルコスで完璧な家を見つけることは、それのオースティンに比べてかなり簡単に叶えられるかもしれません。 -アメニティ満載のアパートメント、歴史的な家、あなたのチョイス次第で様々な住居に出会えることでしょう。20億ドル以上の不動産投資が行われており運動場から公園、プールまで、多様な生活スタイルを取り入れた様々な新しいマスタープランコミュニティがあり、若いファミリー達を引き寄せています。

5. Texas State University – 学園都市

サンマルコスには、38,000人以上の学生を抱えるテキサス州立大学(ボブキャッツの本拠地)があり、コミュニティを若く活気づけています。また、キャンパスには晴らしいパフォーマンスセンターを有し、芸術の中心地となっています。

サンマルコス概要

サンマルコスはヘイズに位置し、へイズ郡の郡庁所在地です。

2020年の人口は68,040人で、テキサス州で60番目に大きい都市であり、米国全体では555番目に大きい都市です。サンマルコスは現在、年間1.63%の割合で成長しています

その人口は、最新の国勢調査以来、51.56%増加しました。(2010年の人口は44,894人でした。)。34マイル以上にまたがる、サンマルコスは平方マイルあたり1993人の人口密度を持っています。サンマルコスの平均世帯収入は54,535ドルで、貧困率は32.15%

サンマルコスに本社を構える企業

THERMON GROUP HOLDINGS :

International heat tracing company.

Employees1,000

McCoy Corporation:

Building Supply, retails building products.

Employees 695

CFAN:

Manufacturing high precision parts

Employees 500

https://c-fan.com/

Grande Communications ClearSource, Inc. :

Telecommunication

Employees 350

Heldenfels Enterprises, Inc:

Construction

Employees 200

SBTI:

Professional Services

Employees 100https://www.sbtionline.com

オースティン郊外が憧れの地へ???

「誰もが、フルーガービルやラウンドロックに住みたいと思っている」

これが、現在のオースティンの不動産事情を顕著に表している現象です。

また、現在オースティンでハウスハンティングをしている人の60%はテキサス州外からというのにも驚きを隠せません。The Domain(オースティンのランドマークとなっている総合商業施設)から20分圏内というのをキーポイントとし、特に多い西海岸からの移住者は流入し続けているのです。もちろん、予算が潤沢な人は、相変わらずアクセスや雰囲気の良い、セントラルオースティンに住みたいと思っていますが、西海岸(特にLA)の通勤に片道2時間かけるようなクレイジーな渋滞事情を鑑みると、20分の運転なんて、「何ともない距離」となり、その上、住環境が良いとなると、それだけでも、フルーガービルやラウンドロックに魅力を感じるには充分となるのです。

the Domain

The Domainには、3つのAmazonオフィスがあり、3000人以上の従業員が働いています。2024年を目処にオフィススペースを拡張し、更に2000人の従業員を抱える予定です。The Domainより北西にあるAppleの新しい10億ドルのキャンパスも、2022年の今年に開業予定です。

最新の統計はこの人気を裏付けるように、オースティンの郊外は、2022年2月の住宅販売量は32.3%増加、販売価格は昨年より78.2%上昇、この上昇率は、同時期のオースティンより、はるかに高い。(郊外とは、オースティン一部の北部、フルーガービル、シダーパーク、ラウンドロック、リアンダー、ジョージタウン、テイラーを含む)

とは言えども、西海岸の不動産価格からすれば、まだまだお手頃なオースティン郊外。州外の移住者が増えることで、価格も引き上げている図式と、なっている事は否めません。

また、このような変化は、過去10年で目覚ましく、オースティンの郊外なんて、退屈で魅力的ではないと思われていたエリアが、今は、一番の人気エリアとなっているのです。

10年前は、オースティン内で家を買うにあたり、予算が合わない場合、オースティンにどれだけ近づいた郊外で手を打てるか、というのに誰もがフォーカスしていた所を、今や、「ラウンドロックに住みたい」「フルーガービルの住所が良い」など、エリアを指定して、好んで家を買うスタイルに変化しているという。

 また、この郊外人気の大きな成長を牽引しているのは、Appleやサムソンなどのメガ企業進出だけではなく、かつては、オースティンにしかなかったお洒落なレストランや商業施設、DELLダイアモンド(マイナーリーグの球場)HEBセンター(アイスホッケーやディズニーオンアイスなどを開催するアイスリンク)やカラハリリゾート(巨大インドアプールリゾートホテル)等のアメニティーも、この10年で、次々と、進出してきている事も大きな要因となっています。開発され尽くされたオースティンと違い、それだけの成長を遂げる事の出来る、土地に余裕があるのです。事実、最近まで牧場だった土地は、次々と、アパートや、住宅、商況施設に代わり、新たな道路が作られ、1年足らずで、全く違う土地への変貌を遂げるのです。

また、ファーストホームバイヤー達は、こぞって、新築の家を求める傾向があります。オースティン郊外は、その要望を叶えるのに十分な新築住宅があります。

兎にも角にも、人口が急増、オースティンから郊外へ益々広がり、とどまる事の知れない成長に日々、慄くばかりです。不動産価格に関しては、今後どれだけ上昇を続けていくのか、予想もつきません。次々と、移転してくるシリコンバレーの企業達、このままいくと、サンノゼのような、価格の上昇を辿る可能性も大いにあります。

ノースオースティンの今後の更なる発展

 オースティンに住まれている方には、既知とされているかもしれませんが、オースティンの日本人の人口は、北に集中している傾向にあります。もちろん、サウスや、セントラルにも沢山の日本人が住んでいらっしゃいますが、最近は、価格が上がってきたとは言え、オースティンの中心部より、随分不動産価格もお手頃、また、数年前には、韓国系の巨大スーパーマーケットであるHmartが出来たり、学校のレベルも比較的高いRound Rock ISDであること、そして、何より、アップルを始めとするIT系の企業も続々と北側に流れ込み、通勤の便も良い事なども理由となっている事と見受けられます。しかしながら、まだまだ牧草地などが多い、いわゆるの「郊外」長閑な雰囲気を残しています。

 その風景も、今後は、すっかり一変してしまいそうです。牧草地が、新たな住宅街、商業施設への変貌を遂げています。その勢いは増すばかりです。

まずは、Apple社の程近くの、現在は牧羊地である、Pearson Ranch(ピアソン牧場)が2ビリオンドルの新たなプロジェクトとして、生まれ変わります。

プロジェクト予定地

オースティンダウンタウンより、車で30分ほどの距離

パーマーレーンとI45の交差する、アップル第二本社建設地から車でわずか2~3分の場所

 第一段階の工事としては、600,000 square feetのオフィススペース部分、3つのアパートメントコミュニティ、そして、小売りや、レストランなどの商業部分からなる、41エーカに関しての工事に着手するとしました。そして、正式発表はまだですが、有名企業の本社がこの新しいプロジェクトの48エーカ部分に移転する予定です。

最終的な展望としては、2.6 million squareのオフィススペースと、200,000 square feetの小売り、レストラン、そして、コミュニティスペース、2つのホテル、そして、住宅スペースそして、30エーカーの公園スペースか更に構成され、10~15年後を目途に完成予定です。

この地は、アップルコンピュータの第二本社にほど近い場所と言うだけではなく、DELLコンピューター本社へのアクセスも良く、先日アマゾンが発表した、新たな 184 エーカーの倉庫または、ディストリビューションセンター用途の土地へのアクセスも良い、いわば、それらのIT企業の、また、家族や住人たちの、憩いの場となるよう、自生する大きなオークの木をできる限り活かし、公園、オフィス、商業スペース、文化的活動に生かせるコミュニティ広場、そして住人たちを繋ぐトレイルシステムを追加し、自然と、サスティナビリティの融合により、より活力的なコミュニティの形成を目指しています。

写真は発表された、プロジェクトイメージです

さらに、この場所よりもさらに北上したリアンダー、リバティヒルなどの地域は、現在、住宅の建設ラッシュが進行中です。オースティンを中心とした、郊外を含む、グレーターオースティンエリアは、さらに、北へ南へとじわじわと広がりを見せています。

 発展を喜ぶべきか、はたまた、長閑だった雰囲気の郊外まで、こうも、変わってしまうことに、さびしさを覚えるべきか、私を含め、オースティン住人の心情は複雑な事と思います。

共同名義で家を買う

 

時として、共同で、友達や、結婚していないパートナーと家を購入することは、特に昨今のオースティンの不動産事情を鑑みて、節約の観点では多くのベネフィットがあることでしょう。現に2014年当時に比べ、 共同オーナーとして、1つ以上の名義で家を買う人は、771%も増えています。一昔前であれば、家のような大きな買い物を、友達や、結婚していないパートナーと買うなんて、前代未聞でしたが、現在は、より主流になって来ている事が、この数字に反映されているのでしょう。

このように、家の共同購入が、一般化されてきた背景として、ローンの問題があります。単身でローンを組む場合、基準を満たすことができない場合でも2人の条件を合わすことで可能になる場合も出てきます。また、現在の一部の地域のように、一年の間に25%も不動産価値が上昇し、しいては、昨今のローン超低金利を考えると、投資の為、あるいは自分の住居確保として、多少の無理をしても、共同名義で良い物件に出会った好機を逃さずで買っておこうという事が、多々起こっているという事です。また、ローンのみならず、用意すべく頭金に関しても、キャッシュでの大金を支払う点で、一人で家を購入するのであれば、予算に到底届かないような家でさえ、共同オーナーで分割していくことで、大きな頭金を用意でき、より理想的な物件の購入のハードルが低くなります。

 しかしながら、慎重に、物事を進めていかないと、思わぬ落とし穴に引っかかる可能性もあります。

共同名義にする利点

  • ケースバイケースではあるが、ローンの審査が比較的通りやすい
  • ローンの月々の支払いが当然一人で買うよりも少ない
  • もし、その家に共同で住む場合、光熱費の分割で、生活費が安くなる
  • アパートで賃貸生活の場合は、ただ払い続けるだけで終わるが、共同名義ので家を買い、ローンを払い、その家を売却する場合、マーケットが買った時よりも良ければ利益を得ることも可能

共同名義にする欠点

  • 金利は、共同で申請するオーナーの中でクレジットスコアの一番低い人に照準を合わせて決定される為、単独で購入する場合よりも、多くの金利を払うことになる可能性がある
  • もし、共同名義の家のローンの返済中に、自動車の購入などで、ほかのローンを組む際は、家全体に対しての負債対収入の比率で審査を受けるため、不利になる可能性がある
  • 共同名義の為、ローンに関しての滞納に対する処置としても、連帯責任となる為、一人の支払いの遅れによって、すべての人のクレジットヒストリーに悪い影響を与える
  • 家の修理や修繕等に関しても、全員の合意を得られないと事を進められないので、しっかりした意思疎通が必要となる
  • 共同名義を解消する際、家の売買等で複雑化する可能性がある

家の共同名義購入に関して、買う前から、解消する場合の事をしっかり見据えて行動していくことが、一番の成功へのカギです。契約書を隅々まで確認して、個人個人のクレジットスコアや、収入、ほかの財務面を互いにしっかりチェックして、十分納得する事が基本です。また、だれがどの請求書に対して支払い責任があるのか、や、万が一、メンバーの中の誰か一人が名義を解消したい場合など、あらゆる面に対して、事前に対処法を把握するべきであるし、意見の相違やあらゆる事態に備え、バックアッププランを計画すべきです。弁護士を通して、そのような取り決めを事前に作っておくことが理想的です。

このような共同名義での不動産購入は、オースティンのような活気ある街ならではの、新しいスタンダードになる可能性があります。豊富な職を求めて、若者はオースティンを目指し、家を単独購入できる基盤がまだない上、この右肩上がりのオースティンの不動産事情に、投資としての魅力も十分にある。そういった事情が、共同入への動機となっています。確かにアパートに支払うのと同じぐらいの資金で、より住みやすい家を共同購入し、気の合う仲間と楽しい共同生活!将来的に、売却で利益を得られるとしたら、それ以上、理想的な事はありません。しかしながら、やはり、思わぬ人間関係のトラブルや、金銭問題など、しっかりとリスク面を熟知した上で共同購入を成功させる事が大切です。