テキサスとイーロン・マスク

 

 イーロン・マスクは言わずと知れた、電気自動車テスラーの創業者で、今、世界の最先端に立つ話題の人です。その、イーロン・マスクですが、住居もオースティンに移し、拠点だったカリフォルニアからテキサスへ、多くの事業を移しています。

今度は、テキサス州に、「スターベース(Starbase)」と呼ばれる新たな都市の設立を打診した模様で、この新しい都市の構想は、「ドージコインと呼ばれる仮装通貨によって導かれ、犬に優しいものになる」と本人がツイートで明かしていた。また、テキサス州キャメロン郡は、同社がロケットの製造拠点を置くボカチカ村の法人化をイーロン・マスクが検討しているとの申し出を受けたと述べています。

スペースXは、オースティンとダラスの中間の都市であるマクレガーにも拠点を構えており、先日はオースティンにも製造施設を建設しようとしていることが明らかになっています。

また、トンネル掘削会社の「ボーリング・カンパニー」は昨年11月にオースティン地区での採用を開始しており、テスラのギガファクトリーの工場設立エリアに「ボーリング・カンパニー」も建設を予定している。また、スペースXの一部機能をオースティンに移すべく、エンジニアの採用を開始しています。

もはや、噂されている、本社移転の話も、テキサス/オースティンへ大きく傾いているのでは…???

SAMSUNGオースティン工場と、その周辺の再開発

オースティンには、1997年から稼働し続ける、サムソンの半導体の工場があります。現在3300人の雇用があり、現在、新たに、170億ドルの規模で新しいチップを作る工場を隣接する土地に計画しています。この工場では新たに1800人の雇用を生む予定になっていますが、市との税金等に関しての交渉中で、交渉が上手くいけば、2023年末には無事に設立の運びとなる事でしょうが、サムソン側の条件もなかなか厳しいものなので、難航を極めるのではと予想しています。

ただ、ここにきて、このサムソンの工場に程近いエリアに、10億ドルの商食住の総合施設のEastVillageプロジェクトが立ち上がりっています。

  • 計2,000 室のアパート事業
  • 466 軒のKB Homeによる戸建て事業
  • 810,000 square feet のオフィス スペース
  • 223,000 square feet 小売り商業スペース
  • 96,000 square feet レストランスペース
  • 3軒、計390 室規模のホテル
  • グローサリーストア
  • 映画館
  • 150エーカーの保護森林エリア

工事は既に始まっており、2022年春に終工予定の312部屋のアパートを皮切りに、2028年にはすべての工事が終わる予定です。

このエリアは、かつて、オースティンの中でも、工業地帯の為、割と治安が良くないエリアとの異名も高かったのですが、このEast Villageプロジェクトにより、イメージも一新される事でしょう。

サムソンオースティン工場の場所

オースティンダウンタウンからのアクセスも非常に良く車で20分弱ほどの距離です。

時代はシリコンヒル!!!カリフォルニアからの脱却Bay Area exodus

 先週の金曜日に、マイクロソフトに次ぐ、世界最大手のソフトウェア会社の「オラクル」のオースティンへの本社移転を発表しました。先日、ヒューレットパッカードもヒューストンへの本社移転をアナウンスし、また本社移転との明言はしていないものの、テスラのオースティンへのギガファクトリーを建設中の他、オースティンから車で6時間弱の場所サウスパドレ周辺のボカチカにスペースX(宇宙船スターシップの開発)が進行中、また、イーロンマスク本人が長年住んだLAを離れ、オースティンへ引っ越して来たり、など、本社が近い将来オースティンへ移転する可能性も匂わせています。

オースティンにおける建設コストは、米国の30都市平均を19%下回るとされている。一方で、サンフランシスコでの建設コストは、オースティンを56.9%上回っている。
調査企業CBREのデータでは、オースティンでのオフィス賃貸費用は過去5年で28.6%上昇し、7000平方メートルあたり300万ドルとされている。しかし、ベイエリアの場合は同じ面積で500万ドル。

これらの要因も引き金となって、シリコンバレーのカリフォルニアから、シリコンヒルと呼ばれる、オースティンへの本社移転が次々と行われているのでしょう。

ここで、忘れてはいけないのは、アップルの第二本社です。すっかり、次々と流入してくる色々な本社移転の話で忘れがちですが、2022年を目標に、完成予定の新社屋では、最大15000人規模で運用の予定です。オースティンで、設立し、シリコンヒルの地位を築いたデル・コンピュータも、アップルの第二本社の完成後は、雇用人数としても、トップから転落する可能性も示唆されています。(デルの雇用人数:現在14000人)そのほかに、Facebook, Google, Amazonと所謂の「GAFA」がオースティンにはそろい踏みです。また、オラクルのオースティン新本社に関しても、10000人規模になる予定です。

apple第二本社新社屋完成予想図

$1 billion project:サウスオースティンにもドメインが!!!

近年、オースティン界隈で、すっかりお馴染みとなった「Domain-like」という言葉ですが、これは、オースティンのランドマークとも言える、Domainという、住居、オフィス、レストランや小売店などの、商業施設、ホテルに至るまでを、公園の様な心地よい空間で結んだ場所を指します。このビジネスモデルが、大いに成功したので、昨今のオースティン界隈の開発は、とにかく、Domainに模した、所謂「Domain-like」な開発となるわけですが、この度、初めて、この「Domain-like」な開発をサウスオースティンで行う事になりました。場所は、South Lamar Boulevard と Loop 360 (Capital of Texas Highway)の交差、Barton Creek Greenbeltの東側の現在Brodie oaks shopping centerがある所ですが、その規模が、このプロジェクトでは現在のなんと10倍!!!の広さに拡張予定です。

最終的な形としては、1600戸のアパートメントやコンドミニアム、110万square feet(約30900坪)のオフィスエリア、14万square feetの小売りや、レストランエリア、そして、450室のホテルが出来る予定です。Barton Creek Greenbeltとも繋がり、より、自然と、商業が一体化する、ファミリーフレンドリーな施設となりそうです。本家のDomainが180万square feetなので、それと比較しても、規模としては充分に、サウスオースティンのランドマークとなる巨大施設となりそうです。

工事の着工は、2022年、あるいは2023年の初めを予定しており、約10年をかけて完成する予定です。

コロナ下で、雇用新記録達成!!!

 オースティンは、この、コロナパンデミックの中にありつつも、次々と、オースティンに移転する企業や、業務の拡大などから、記録的な雇用の多さを見せています。オースティン商工会議所によると、2020年に入って、35もの新しくオースティンに移転してきた企業から、9790人分もの雇用を生み出しているとの事です。2018年の46企業の転入、9424もの雇用を上回って新記録が樹立された模様です。オースティンのこのビジネスフレンドリーな環境、豊富な人材、生活の質の高さ、などの要素が混ざり合って、パンデミック下であっても、経済の回復力のある、オースティンの底力を発揮しているのでは、との見解を、商工会議所では示しているようです。

また、日本の空気圧機器、流動制御機器、半導体用ファインシステム機器、省力機器等の機器商品を扱う、CKD(愛知)も、オースティンに全米初のプロダクション拠点を構えるとの事で、$13 million もの出資で、70もの雇用を生み出す計画と、11月初旬のアボット・テキサス州知事が会見で発表をしました。ここでは、半導体産業向けの流体制御機器を製造する予定です。

また、$1.1billion 規模で作られている、テスラのギガファクトリーも5000もの雇用(最低年収$35.000)を7月の時点で発表しています。また、Amazonも、計画的な事業拡張のため、オースティン周辺の4つの場所で、1200もの新しい雇用計画を8月に打ち出しています。2021年秋予定で、開業予定です。

オースティンのHalloween2020

「今年の、COVID19下のハロウィーンはオースティンではどうなるのか?」

今週末に控える、ハロウィン。久々の週末とハロウィンが重なる貴重なタイミングにも関わらず、このCOVID19の影響で、Trick or treat は控えると言う人も多いはずです。現に、Austin Public Healthでは、Trick or treat あるいは車でドライブスルー形式での、 Trunk or treatは明らかなハイリスクアクテビティとし、控えるように呼び掛けてはいる。

https://www.austintexas.gov/sites/default/files/files/Health/Halloween%20Flyer%20V2%20(1).pdf

そして、安全なハロウィンアクティビティとして、バーチャルコスチュームコンテストや、家族でのパンプキンカービング、家の中での、キャンディーハントなどを提案している。

しかしながら、店に行くと、Trick or Treat用の巨大な大袋のキャンディーがバンバン売れているのを見ると、今年も、例年と同じハロウィンを想像してしまいます。

 オースティンよりも、隣町のラウンドロックは若干緩いのか、様々なハロウィンアクティビティーが先週末、今週末と盛りだくさんです。もちろん、きちっとしたガイドラインの元、安全に行われてはいるようです。

兎にも角にも、しっかりと各ご家庭で注意しながら安全に季節の行事を楽しめると良いと思います。

Leanderに$1 billionプロジェクト!!

 つい先週、オースティン郊外のリアンダーにもあの※”Domain like”な複合施設のプロジェクトが発表されました。その名も、「Leander Springs」です。今回のプロジェクトは、小売り、オフィス、レストラン、1600戸のアパートに加えて、大きなラグーンを囲むコンベンションセンターと、リゾートホテルが出来る予定です。このラグーンでは、スイミングや、カヤック、など、様々なスポーツが楽しめるようです。2023年、年末までには一部は完成され、始業予定です。

※”Domain like”とは、「Domain」という、オースティンのアイコンとなっている、大型総合施設であり、昨今このスタイルをモデルとして、オースティン近郊に、様々なプロジェクトが展開されている。

いま、この、リアンダー、シダーパークエリアは、特にこういったプロジェクトが非常に盛んで、また、新築住宅の建築もまさにラッシュを迎えていると言った感じです。

リアンダーのダウンタウンでは、NorthLine プロジェクトと言って、古いダウンタウンを新しい商業、住宅にリノベーションをするプロジェクトが進行中です。

また、シダーパークでは、Indigo Ridgeという、155エーカー、2145戸の住宅エリア、アパート、小売り、レストラン、オフィス、また、U.S. Tennis Association Texas が内外併せて50コート近くのテニスコートを展開する、$ 1.5billionのプロジェクトが進行中です。

 今後10年程で、オースティン北西部のこれらのエリアは目を見張るような様変わりをすると予想されます。オースティンの中心部からも車で30分の近さに加え、この辺りから、ダウンタウンへのアクセスは、電車も便利です。以前に比べて、価格はじわじわと上がって来ているものの、昨今の低金利を鑑みると、このエリアへの投資物件購入は決して悪くないと個人的には思っています。

ローンの組み換えするべきか、否か?

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ProgramMortgage Rate
Conventional 30 year fixed2.75%
Conventional 15 year fixed2.5%

 最近、住宅ローンの組み換え/リファイナンスを耳にすることが多くなってきた事と思います。これは、ひとえに、昨今のスーパー低金利にあると思います。上記の表が2020年10月現在の一般的な金利レート表です。

まず、リファイナンスとは、既存のローンを一旦完済して新しいローンを組み変える事です。完済すると言っても、数字上そうなると言うだけで、もちろんローンの残金は変わりません。

リファイナンスを行う目的は、主に次のようなケースです。

  • 金利が下がった
  • 返済期間を短縮・延長したい
  • 変動金利から固定金利へ(またはその逆に)変更したい
  • 物件の含み益をキャッシュアウトしたい
  • 複数のローンをまとめたい

大抵は上記のいずれか、または複数の理由でリファイナンスを検討することになります。

住宅ローンを最初に組んだ時に掛ったクロージングコスト、弁護士費用、物件鑑定費用、税金、Title Insuranceは、組みなおしの時に再度掛かってきます。

また、少し、トリッキーな事が、最も低い金利を狙うには、コストがより高くつくのが一般的なようです。金利を妥協すれば、コストが下がるという仕組みになっています。例えば、4.5パーセントで借り換えるなら2,000ドルのコストで済む一方、3.25パーセントまで金利を下げるには3,000ドルのコストがかかるといった具合に。ローンの組み換えにはお金がかかるため、熟慮し、比較検討を重ねた上で、組み換えをすることをお勧めします。例えば2,000ドルのリファイナンスコストを支払うとしても、リファイナンスによって月々のローンを150ドル下げることができれば、たった1年でコストをペイが出来ます。一般的に、金利を0.5~1ポイント下げることができれば、通常数年で元が取れると言われています。逆に、組み換えコストの元を取る前に家を売却する見込みがある場合は、損になる可能性が高いので、組み換えは控えた方が良いかもしれません。

 また、ご自身のクレジットスコアも金利等に影響しますので、元の住宅ローンを組んだ時よりも、組み直しを検討されている現在の方が、もし、クレジットスコアが上がっている場合は、金利がさらに下げられる好機となっている可能性もあります。ローンの組み換えは、少し面倒に思えますが、このスーパー低金利の好機を逃すことなく、今一度、検討されると良いかもしれません。

ちなみに、ローンは、一般的に、早期返済した方が、金利を支払う期間が短くなるので、得になってくるのですが、ローンの中には、繰り上げ返済してしまうと、ペナルティを課されるローンもあるようです。ご自分が組んだローンの種類をしっかりと把握することも非常に重要です。

COVID19とオースティン不動産の現状(2020年7月現在)

日本では、既にほぼ通常の日常に戻りつつあるかもしれません。こと、オースティンのCOVID19の現状を申し上げますと感染者数、7月19日現在、192人/日、3月13日からの累計感染者数17,646人と、6月17日頃から急に感染者数が増え、一時は、750人/日と、おぞましい感染者数となりましたが、現在は下降傾向ではあります。一度は、ロックダウンが明けて規制が緩んでいたのですが、現在は、かなり厳しいステージ4と言うステージで、ステージ5(ロックダウン)直前の状態をキープしている感じです。

かと言って、世の中は、一度開いてしまった店やレストランが再び閉まる訳ではなく、営業を続けています。ロックダウン時には、買い物に行くと、各々ピリッと引き締まった感じで、マスク、手袋をしていた人達も、一番感染者数の多い今は、気持ちの糸切れたように、義務になっているマスクはしているものの、なんとなくのソーシャルディスタンスで、緩い雰囲気で街に出ています。しかしながら、お店や、レストランでの対策は、割と厳しく入場人数規制や、ハンドサニタイザーの用意など、万全にしてくれているので、その点では安心します。

文字と写真のスクリーンショット

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さて、このご時世での、オースティンの不動産の動向ですが、4月はコロナウイルスのパンデミックの影響で、そもそも内見をすることが難しく、2019年4月と2020年4月の比較データでオースティン、その他、ラウンドロックやシダーパーク等の郊外を含めたMetropolitan Statistical Area (MSA)全体の売り上げ自体が21.6%の減となっていましたが、昨年比6月のデータでは全体の住宅中間層価格自体は4%増と引き続き、上がり続けているという傾向です。また、売り出した家は去年の同時期に比べ4日間早い44日で売れているというデータが出ています。また、さらに、今月7月のデータでは全体の不動産売り上げ戸数は前年比9%上昇とのデータが出ています。経済が不安定といえども、オースティンには、Amazonの新しい拠点がラウンドロックや、ビューダに数百ずつの雇用を予定していたり、テスラーのギガファクトリーがオースティン近郊に来る予定があったり、こんな中にも明るいニュースが沢山有ります。こと、オースティンは、米国全体の住宅市場に比べて、悪影響はかなり少なく、今後、経済が着実に再開していく中、今年末までに住宅販売は2019年に匹敵するレベルに回復するとの予想も出てきています。また、来年に向けての住宅不足を緩和するため、今後の新築住宅建設も、引き続き広がっていく予想との事です。

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“Domain like”な開発

オースティンでは言わずと知れた、ランドマーク的な存在の、「The Domain」。ここには、Indeedや、Facebook、Amazon、HomeAwayなど、の有名企業のオフィスビル群を始め、全米でも話題のレストランや、カジュアルから、ハイブランドのショッピング、Wholefoods Marketや何件ものアパートメントコンプレックス、また、Westin hotel や、お洒落なブティックホテルなど、とにかく魅力的なものが詰まった総合施設です。近年のオースティン周辺では、”Domain like”と、言ういわゆる「The Domainのビジネスモデル」を展開する事が流行っています。その中で、オースティン近郊の近年完成予定の総合施設をご紹介いたします。

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レストランや、小売店舗、スーパーマーケット、オフィススペース、医療施設の他に、Domain同様、住居スペースも設ける予定で、約900室規模のアパートも出来る予定です。

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120エーカー(約東京ドーム10.5個分)の新たな開発が早ければ来年早々着工予定で始まります。ここも、住居、オ フィス、商業施設が集まった形態

そもそも、Perfect Gameとは、全米最大の野球のスカウトの会社で、MBAリーグなどに選手を輩出しています。2021年に完成予定の施設には、このPerfect Gameの本社、2つのChampionship Fieldを含む、24の球場、100ものタウンホームと、1930部屋規模のアパート、コンファレンスセンターを含む最大5個のホテル、商業施設、オフィス、様々な、スポーツ関連施設を含む、壮大なプロジェクトです。今後、学生リーグを含む、アマチュア野球リーグのメッカとなる予定です。

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40エーカー(東京ドーム約3.5個分)のショッピングエリア、オフィス、集合住宅、図書館と、それにつながる12エーカーの公園を作るプロジェクト

ショッピング、レストラン、オフィス、アパート、そして、室内外約50面のテニスコートと、総合的な施設になる予定で、大型の野外コンサートや、ファーマーズマーケット、フードトラックや、定期的に開催予定のフェスティバルなど開催予定

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こちらも、住宅、レストラン、映画館を含む、商業施設、ホテル、オフィスなど、2400もの住宅をメインに様々な施設が展開されます。

こちらは規模は小さいながら、オフィス、レストランなどが建設中です。

メトロのLeander駅周辺のLeanderダウンタウンエリアをアーバンに改造する計画です。古い郊外の小さな町のイメージのダウンタウンから、スタイリッシュなイメージに一新、より魅力的な街づくりに。