テスラ本社オースティン移転

10月7日に発表された、テスラは本社をオースティンに移転するとの方針をを株式総会にて発表しました。具体的な時期などには触れていないものの、宇宙事業であるスペースXもテキサスに置かれ、昨年には、オースティン国際空港から5分の立地に新世代のギガファクトリーを稼働し、Model Y electric SUVsとCybertruckを今年末から生産予定です。

テスラとは別に、イーロンマスクのスタートアップ会社、トンネル堀削器のThe Boring Companyや、ヒトの脳とコンピュータをつなぐ「ブレイン・マシン・インターフェイス(BMI)」の開発に取り組んでいるNeuralinkもオースティンメトロエリアでの求人を開始しました。

既に住居を移したイーロン・マスクですが、徐々に、事業をオースティンに移転させています。

このギガファクトリーの周辺の不動産価格は、2020年から45%上昇し、近郊のラウンドロックやフルーガービルよりはるかに高い上昇率となっています。また、テスラが本社を移すことで、非常に高収入の労働者を引きつけ、周辺地域の住宅需要を押し上げ続ける可能性があります。

一歩先の不動産投資

不動産投資家に関して、今年の3月~6月にかけてのオースティン不動産投資ポテンシャルランキングで、第一四半期の2位から急落し、35位となりました。急激な価格の上昇、1つのリスティングに重なるオファーの数等、オースティン界隈の不動産の高騰は、正直、常軌を逸していた事は周知の事実です。

 しかしながら、投資の専門家たちは、今回のランキングの急落に関しては、さして、気に留める話では、無いとの結論です。

なぜなら…

 まず、第一に、建設中、または、建設予定の住宅が沢山ある。これは、投資家にとっては、一つの指標とも言えます。TaylorやBudaには大規模なプロジェクトが目白押しです。

オースティンは、昨今の急激な人口増加に、家の供給が間に合っていない現状が、現在の価格上昇を生んでいる状態です。

新築の家から、改築した中古住宅まで、投資したお金は、たとえ短期的なスパンであっても利益と共に、回収できる可能性を十分に秘めています。

当然の事ながら、成功を掴む鍵は、情報力と地道な調査です。例えば、「サムソンがTaylorに新工場を設立するかもしれない」と言う情報を得たら、すぐに、周辺の土地を調べ、不動産価格等の分析を始める、といった具合に、決断の速さと土地勘も必要な要素となっていきます。

 多くの投資家は州外からの投資家で、主にカリフォルニア、ニューヨーク、フロリダと、高騰中のオースティンの土地でさえ、彼らにとっては、半額程度の価格で買える非常にお得な物件に見えるのです。

 また、投資家に必要な条件として、良いクレジットヒストリーと言うのもあります。2008年のサブプライム時の様に、$0からの投資と言うのは不可能です。その為、ローンを組んで投資物件を買う際には、しっかりとした、クレジットスコアを持っている事と、頭金が必要となります。

また、オースティンでの不動産投資には、迅速な決断力を常に求められます。もちろん、藪から棒に決断するわけにはいかないのですが、そのエリアに特化して詳しいリアルターを使ったり、マーケットリサーチャーを雇ったりしつつ、好機を逃さず、時には大胆に飛び込む事もポイントとなります。

コーヒープレイデートのススメ 2021年版

 オースティンもやっと、朝晩が涼しく、過ごしやすい季節が訪れています。といっても、まだ、日中の気温は厳しく、30度超える残暑日が続いていますが、空はすっかり秋の雲です。オースティンの短い秋を存分に堪能すべく、コーヒープレイデートはいかがでしょうか?パンデミックの終息が見えない今日この頃、大きなアウトドアスペースのあるカフェは、とっても安心感もありますね。キッズフレンドリー、ドックフレンドリーな上に、大人も楽しいカフェのリストです。

Cosmic Coffee & Beer Garden
121 Pickle Rd. Austin

サウスオースティンの憩いの場、昼はコーヒ、夜はお酒と、幅広い年齢層に愛されている、お店です。長閑な光景が広がり、鯉が泳いでいたり、チキンが飼われていたり、小さいお子さんたちも、飽きません。また、フードトラック(Leroy and Lewis BarbecueTommy Want Wingy,  Pueblo Viejo.)も同じ敷地内にあるので、おなかも充分満たしてくれます。

Brentwood Social House
1601 West Koenig Lane

LGBTQその他の旗が高々とはためくこのお店は、一軒家をそのまま改装しているので、お友達の家に遊びに来たような、色々なお部屋や、パティをを見て回って自分のお気に入りのテーブルを探してリラックスできる最高の場所です。バックパティオには海賊船の遊具もあり、お母さんたちは、子供を見ながら優雅にお茶を楽しめます。

Easy Tiger

Easy Tigerはドイツ系のビールやソーセージ、プレッツェル、また、様々なパンやペイストリーなどがオースティンではとっても有名で、オースティンに現在三店舗ありますが、どこも、卓球台があったり、ちょっとしたエンターテイメントが充実していますが、サウスのロケーションは子供のための遊び場little tiger den play areaがあり、特にお勧めです。以前は、父の日などに、お父さんと子供でプレッツェルを作る教室や、バンドも頻繁にライブしていたりと、にぎやかでしたが、現在は、それらのアクティビティはコロナであまり行われていないようです。

Cherrywood Coffee House
1400 East 38th 1/2 St.

このカフェでは、様々なライブなどのフリーイベントが頻繁に行われ、毎日朝の7時から夜の11時までと営業時間も長いため、朝食、昼食、夕食、お茶に、スナックと、いつの時間に行っても楽しめます。パティオエリアは、しっかりと柵に囲まれているので、小さい子が外に飛び出す危険もありません。

 Halcyon Mueller
1905 Aldrich Street

ミューラーのチルドレンミュージアムや、公園の目の前という最高のロケーションでキッズメニューも充実しているとなると、プレイデートの前の腹ごしらえにもピッタリです。

 Radio Coffee & Beer

アウトドアのパティオが広く、子供たちが丁度登りやすい低い木が多く、敷地内にフードトラック(Veracruz All Natural 、Dee Dee)もあるので、おなかも充分満たせます。

The Hive

キッズメニューが充実しており、美味しいコーヒーも、カクテルも楽しめる、イベントも充実しており、毎月最終週に行われる、子供たちのためのイベントでは、大人は$4のミモザを楽しむ最高の休日を過ごすことが出来ます。

 Merit Coffee at the Triangle

トライアングルは、子供たちが遊びやすい公園や散歩道、広場など、とても魅力的なスポットが随所にある場所です。そのトライアングルにある、Merit Coffeeはテイクアウトして、ゆっくりと散歩しながら、公園で味わうのに最適です。

Central Market North Lamar 

言わずと知れた、家族連れのメッカ、セントラルマーケット。子供たちはスーパーで、無料で貰える緑と紫の風船を片手に大きなパークで子供を遊ばせつつ、大人はゆっくり、食事や、コーヒーを楽しむ。定期的に行われるライブイベントがこれぞオースティンの休日!

Whole Foods Market Downtown 

オースティンのランドマーク、ダウンタウンのホールフーズ!屋上でちょっとした遊び場が大都会の中のちょっとしたみんなの憩いの場になっています。コロナ禍の今年はどうなるかわかりませんが、冬には、アイススケートリンクが期間限定でオープンし、楽しむことが出来ます。

大注目のHutto

オースティンダウンタウンから、北東に約50キロにあるHuttoという郊外の小さな町が、ここ数年で、大きな変化を遂げています。

米国国勢調査局の統計によると、Huttoは2000年に住民たった1,250人から大幅に増加し、2020年には27,577人にそして、現在も、更に増加の一途をたどっています。

ここ数ヶ月、機械とソフトウェアを製造するタイタン・イノベーション・ビジネス・パーク(Kval Inc.)と、水ろ過技術の部品を製造するOvivo Inc.の2社がHuttoへの移転、拡大を発表し、2028年までに150人以上の雇用を増やす見込み。また、8~9個の企業が、現在、Huttoへの移転を検討中とのこと。

この土地は、オースティンに比べ、また、開拓の余地が無限に広がり、値段も手ごろ、また、家族が住みやすい環境で、まだまだ長閑な田舎町の印象、しかしながら、オースティン中心部、オースティン国際空港へのアクセスも車で30分ほどの立地であれば、企業が参入しやすい魅力的な土地だと納得が出来ます。

また、先日、このブログでお伝えした、サムソンの新工場設立の件ですが、なんと、ここにきて、Huttoから更に東、車でおおよそ10分の隣町であるTaylorに新工場を設立のニュースが飛び交っています。おそらく、現存の工場に隣接する土地での稼働は、税金問題の交渉で決裂したのか、それとも、何か他に問題が生じたのかはわかりませんが、今度は、Taylorにその話が回ってきたので、片田舎の小さな町は、おおいに活気づいた様相を見せています。ただ、この話も、まだ、協議中なので、決定ではないのですが、おそらく、2024年を目処に稼働を検討中とのことです。

はやくも、「テイラーとラウンドロックを結ぶウィリアムソン郡のハイウェイ79の17マイルは、米国全体で最も貴重な工業用不動産の一部になる可能性がある」との声も既に出ているほど。また、HuttoにはTexas State Technical Collegeのキャンパスもあるため、在学中にこれらの企業で経験を積み、卒業後も、そのまま働き続けると言う、理想的なスタイルを今後、益々増やしていきたいとの事です。

また、不動産においても、今後、HuttoからTaylor にかけての新築ラッシュが予想できます。

オースティン、ラウンドロックエリアから、このHuttoそしてTaylorをつなぐ、ハイウェイ79には、先日オープンした、超大型リゾートホテル&コンベンションセンターのkalahari ResortsやMLBテキサス・レンジャーズの傘下であるRound Rock Expressがあったり、その他、今後も、開発が目まぐるしいエリアです。

Hutto今後も、大注目のエリアです。

北へ、南へ広がり続ける建設ラッシュ

オースティンの深刻な不動産事情は、特にこのコロナで主流になったリモートワークをキッカケに、カリフォルニアからの移住者が加速し、さらに、不動産価格を引き上げると言うのが現状となっています。カリフォルニアに比べて、不動産価格も半分以下、物価も教育水準も良い、気候も近い、となると、この時期に移住を決意するのも、納得出来ます。Leanderや Cedar Parkのオースティンに隣接する北西部郊外、Round Rock よりさらに北上した、Georgetown は、5~6年前ぐらいから、新築建設ラッシュが始まり、今もさらに、北へ北へと、広がり、今は、北東部のHutto や更に東のTaylor にまで、広がりを見せています。また、今度は、オースティン南部のBuda, Kyle, San Marcosの新築建設ラッシュが勢いを増しています。10年前には、オースティンエリアにたった一つだった、Costcoが、今は、Cedar Park, South Austin, Pflugervilleと店舗を増やし、次は、Georgetownに出店予定、また、先日、Kyleへの出店計画を発表しました。Costcoはきっと出店計画をする折、人口推移等のリサーチにリサーチを重ねるはずなのでCostcoの出店と、その地域の発展は非常に親密で、将来性を見込めるように思います。

その点で言えば、Kyle、そして Georgetown は非常に投資にしても、これから住むにしても、ホットなエリアと思われます。

下記に、大体同じ条件で、エリアによっての値段の比較を参考までに載せています。

2021年9月現時点

Buda

$349,899

1,688SqFt

2018Year Built

Kyle

$330,000

1,653SqFt

2017Year Built

Hutto

$380,000

1,665SqFt

2018Year Built

Taylor

$390,000

1,605SqFt

2019Year Built

Cedar Park

$439,000

1,789SqFt

2016Year Built

Leander

$390,000

1,641SqFt

2017Year Built

Georgetown

$480,000

1,600SqFt

2019Year Built

今が買いかも⁈ホームバイヤーに朗報!

the Austin Board of Realtorsの新しいデータによると、オースティンの住宅販売は7月に1年以上ぶりに減少しました。

7月の決算後の売上高は4,041件で前年同期比9%減少しました。

売り出し中の家、また、現在ペンディングになっている家は、パンデミックの最盛期よりも低く、それぞれ前年比36%と11%減少しました。

オースティンメトロエリア(オースティン周辺の郊外も含む)の中央値は先月48万ドルで、2020年7月から37%上昇しましたが、これは6月中央値482,364ドルからわずかに下落しています。しかしながら、依然として7月の価格帯としては記録的高値と言う事になります。ちょっと分かりにくいのですが、端的に言えば、今年7月に売れた戸数自体は少なく、在庫が前より豊富、価格としては、前月より、中間価格$2364減少し、しかしながら全体としての価格上昇は止まらずといったところです。

オースティン市内では、7月の住宅価格の中央値は、575,000ドルとなりました。

コールドウェル郡は7月のオースティンメトロエリア内で最も低い中央値を$249,250ですが、昨年の7月より22%高くなっています。バストロップ郡では、住宅価格の中央値は$345,500、ヘイズ郡では$392,576に達しました。ウィリアムソン郡はオースティン地域で2番目に高い中央値の住宅価格を$445,000で、トラビス郡は$551,000でこちらも、リストを上回りました。

ABORのスーザン・ホートン社長は声明の中で、「COVID後のブームから脱却するにつれて、市場は安定し始めた」と述べ「この住宅価格が上昇し続ける中で上半期の急増に対し、ハイシーズンの7月に数十件のオファーが少ない」と言っています。

Zillow Group Inc.は、オースティンの在庫が5ヶ月連続で増加し、より多くの上場が前月に比べて価格を引き下げていると報告しました。

市場の安定化の報告にもかかわらず、ウォール・ストリート・ジャーナルでは、2,700軒のオースティンの家がオファー過多の為、売り出し価格に、$100,000以上で上乗せして売却したという事実にスポットライトを当てました。

しかし、これはオースティンが例外として、住宅危機に直面している訳ではなく、レッドフィン社によると、全米で住宅価格の中央値はほぼ20%上昇しています。そしてまた、オースティンと同じように、全米50の最大市場のうち22の上昇が7月に月々に減速したと指摘した。 ハウスハンティング中の方々は、昨今の空前の売り手市場に、いくらオファーを出しても蹴られる、希望の家は規格外の値段設定の上に、何件もオファーが重なって、などで、辛酸をなめ、ポキッと心が折れる思いをしてきた事と思います。そんな中、遂に、この価格うなぎ上りの住宅事情にちょっとした小休止が訪れています。私としては、やはり、この価格の上昇気流に売り手側がガッツリ乗り過ぎて、さすがに上がり過ぎている感じをバイヤーたちも感じ取って、ちょっと、買い控えが進んでいるのかな、という印象です。とは言え、以前より在庫が多い分、少し前まで起こっていた、平均でも、$60,000売り出し価格に、上乗せしないと、買えないという現象は、少し緩んでいるのではないかと思われます。今が買い時なのか?それとも、もっと下がるのか?はたまた、これ以上に、上がり続けるのか・・・オースティンに、じわじわと迫りくるインフレの波と共に、今、この住宅市場が、バブルなのか、インフレなのか、見極めが重要となってきています。

オースティンに本社移転ブーム

リビングコストの低い、最適な場所を求めて、シリコンバレー/サンノゼエリアからのここオースティンへの本社移転・移住者は後を絶ちません。昨年末、オラクルが、本社をオースティンへ移転するとの発表がありましたが、オラクルの様な、世界的大企業から、IT業界を支える中小企業まで様々な企業が、本社移転を発表しています。下記は、オースティンビジネスジャーナルが発表した、2021年オースティンへの本社移転する会社の一部をご紹介。

Green Dot Corp.,

プリペイドデビットカードや、デジタルバンキング関連の会社。

5月中旬を目処に本社を移転予定。社員数は中国、アメリカ併せておおよそ1300人

Einride AB,

スウェーデンの自動運転電気貨物車を開発している会社

本社を今回オースティンに移転したが、NYとシリコンバレーにもまた、支社を設置予定

Invzbl LLC,

紫外線を使用して携帯電話やその他のディバイスを消毒する機械メーカー

Blockcap Inc.

暗号通貨マイニングのスタートアップカンパニー。現在は、従業員20人規模の小さな会社ですが、6~9か月以内に、50人~100人に成長する計画。全米最大を目指して、1億ドル以上を既に調達済み。

Markaaz Inc.

人口知能搭載し、中小企業向けのプラットフォームを作る会社。主に、企業と、クライアントを接続するのに特化したもの。2021年末までに70人、2022年末までに150人の雇用計画を打ち出している。

City Shoppe,

地元支援型のオンラインショッピングのプラットフォームを持つ会社。

XR Masters,

バーチャルリアリティ、拡張現実、複合現実などの没入型記述を可能にするソフトウェア開発

Elevate Brands

AmazonのFBA(Fulfillment by Amazon)関連の事業。オースティンには、第二本社を設立。第一本社はNYに位置する。

Harmonate

民間資本伝票処理とデータを分析関連のソフトウェア。

CrowdStreet Inc.

不動産投資会社

NinjaRMM LLC,

リモート監視、管理サービスのソフトウェア

Eleiko

スウェーデンのトレーニング機器の会社

ZP Better Together LLC

視覚障害者向けのビデオリレー技術と、通訳サービスの提供。ビデオソフトウェアを使用し通訳を通じて、リアルタイムでコミュニケーションを取るサービスを提供。

QSAM Biosciences Inc.

がん治療開発に特化した、バイオテクノロジー企業

Alpha Paw LLC

犬用品、ベット、車の安全シートなどのペット用品をオンラインで販売

Sentry Kiosk Inc.

検温など、COVID19の広がりを防ぐのに役立つ自立型マシーンの開発

Precision Global Consulting Ltd.

雇用コーディネート

• Ametrine Inc.,

軍用の迷彩を製造メーカー

Digital Realty Trust Inc.,

大手テクノロジー企業が使用するデータセンターの所有と運営

Loop Insurance

新しい種類の自動車保険を提供するテック企業

Truelytics

富裕層向けの資産管理システムのソフトウェア

Amazing Magnets LLC

マグネットの製造

8VC

企業への投資を含むベンチャーキャピタル

高騰し続けるオースティン、これは不動産バブルなのか?

 

 

結論から言うと、12人以上の経済および住宅用不動産の専​​門家が、昨今のオースティン不動産価格の上昇について、「これは破裂の危険にさらされているバブルではないと考えています。」

インディペンデンスタイトルカンパニーの事業開発担当シニアバイスプレジデントであるカラマクレガーは、次のように述べています。

 この価格上昇傾向が持続可能である最大の理由として、オースティンには今後40年以上にわたり、この経済を安定的に上昇し続ける充分な要素が備わっている。専門家によると、2008年の景気後退の間にカリフォルニアで起こった900,000ドルの家が450,000ドルの価値に下がる可能性は、ここではすぐには起こらないとのこと。

しかし、考えられないことが起こったらどうなるでしょうか?世界的な公的危機と組み合わされた不況が私たちを襲ったとしましょう。実際2020年に起こった世界的なCOVID-19パンデミック、ここ、オースティンにとっては、不動産価格を押し上げるだけでした。過去2回の不況が起こったように、人々は経済の嵐の間にオースティンのような安全で安価な場所を求めています。世紀の変わり目にハイテクバブルが崩壊したとき、住宅市場は特に苦しみませんでした。 2008年に住宅バブルが崩壊したときでさえ、オースティンは比較的、値崩れがしにくい市場でした。

Austin Board of Realtorsの報告によると、1月のオースティン地域の住宅の平均販売価格は395,000ドルで、前年比で22%上昇しました。

このような価格の上昇は今後も続くとは思わない、と専門家は同意します。それでも、当面は2桁の増加が見込まれます。おそらく、少なくとも今後2年間は上昇は続くだろうと、数人の専門家が予測しています。

価格上昇の最大の原因:需要と供給。テキサスA&M不動産研究センターによると、不動産として、最も理想的な土地には、その市場に6か月分の住宅供給があります。価格と価値を高く評価し続けるには、これで十分です。最近、ノースオースティンに建設されているApple Inc.キャンパスの近くなど、テキサス州中部の一部の地域では、住宅の在庫が3日という短い時間で記録されています。不動産センターの報告によると、オースティン地域の住宅在庫が最後に健全な6か月だったのは、10年前の2011年6月でした。それ以来、着実に0.4か月を下回っています。

25年の不動産ベテランであるケビンバーンズは、次のように述べています。 「物件が出れば、即座に売れてしまう。こんな風になったことは一度もありません。」

バーンズ氏によると、高級市場で入札する場合は、定価よりも数十万ドル高い価格を提示する準備をしてください。これは、市場外で行われている取引が非常に多いため、正式には記載されていない可能性があります。この環境では、MLSまたはZillowへのアクセスを超えた、言うならば、売りに出す前に直にオーナーに交渉する等の接続が必要です。

このオースティンの不動産価格の上昇は、突然のようですが、実は不動産センターの統計では、これがかれこれ何十年も続いています。 1990年代、オースティン地域の住宅価格の平均価格(中央値)は71,000ドルから136,564ドルになり、92%上昇しました。 2000年から2010年にかけて、価格の中央値は132,872ドルから186,860ドルになり、さらに41%上昇しました。 2010年から2020年にかけて、価格の中央値は174,386ドルから319,570ドルに上昇し、140%上昇しました。これらのジャンプは印象的ですが、総じて、住宅価格の中央値は1990年以来350%急騰しています

住宅価格の平均価格(中央値)は現在約395,000ドルで、セントラルテキサスは、サンフランシスコ、サンディエゴ、ニューヨーク、ボストンなど、に比べかなり下回って評価されています。フェニックス、ナッシュビル、コロラドスプリングス、マイアミの住宅価格の中央値はオースティンとほぼ同じであり、価格も上昇しています。価格の中央値は、シャーロット、シカゴ、ダラス、ヒューストンでは著しく安く、およそオースティンより10万ドル以上安くなっています。

人口統計学者は、2020年はテスラなどの企業の移転、2021年はさらに15の注目すべき本社の移転が発表されています。

テキサスとイーロン・マスク

 

 イーロン・マスクは言わずと知れた、電気自動車テスラーの創業者で、今、世界の最先端に立つ話題の人です。その、イーロン・マスクですが、住居もオースティンに移し、拠点だったカリフォルニアからテキサスへ、多くの事業を移しています。

今度は、テキサス州に、「スターベース(Starbase)」と呼ばれる新たな都市の設立を打診した模様で、この新しい都市の構想は、「ドージコインと呼ばれる仮装通貨によって導かれ、犬に優しいものになる」と本人がツイートで明かしていた。また、テキサス州キャメロン郡は、同社がロケットの製造拠点を置くボカチカ村の法人化をイーロン・マスクが検討しているとの申し出を受けたと述べています。

スペースXは、オースティンとダラスの中間の都市であるマクレガーにも拠点を構えており、先日はオースティンにも製造施設を建設しようとしていることが明らかになっています。

また、トンネル掘削会社の「ボーリング・カンパニー」は昨年11月にオースティン地区での採用を開始しており、テスラのギガファクトリーの工場設立エリアに「ボーリング・カンパニー」も建設を予定している。また、スペースXの一部機能をオースティンに移すべく、エンジニアの採用を開始しています。

もはや、噂されている、本社移転の話も、テキサス/オースティンへ大きく傾いているのでは…???

SAMSUNGオースティン工場と、その周辺の再開発

オースティンには、1997年から稼働し続ける、サムソンの半導体の工場があります。現在3300人の雇用があり、現在、新たに、170億ドルの規模で新しいチップを作る工場を隣接する土地に計画しています。この工場では新たに1800人の雇用を生む予定になっていますが、市との税金等に関しての交渉中で、交渉が上手くいけば、2023年末には無事に設立の運びとなる事でしょうが、サムソン側の条件もなかなか厳しいものなので、難航を極めるのではと予想しています。

ただ、ここにきて、このサムソンの工場に程近いエリアに、10億ドルの商食住の総合施設のEastVillageプロジェクトが立ち上がりっています。

  • 計2,000 室のアパート事業
  • 466 軒のKB Homeによる戸建て事業
  • 810,000 square feet のオフィス スペース
  • 223,000 square feet 小売り商業スペース
  • 96,000 square feet レストランスペース
  • 3軒、計390 室規模のホテル
  • グローサリーストア
  • 映画館
  • 150エーカーの保護森林エリア

工事は既に始まっており、2022年春に終工予定の312部屋のアパートを皮切りに、2028年にはすべての工事が終わる予定です。

このエリアは、かつて、オースティンの中でも、工業地帯の為、割と治安が良くないエリアとの異名も高かったのですが、このEast Villageプロジェクトにより、イメージも一新される事でしょう。

サムソンオースティン工場の場所

オースティンダウンタウンからのアクセスも非常に良く車で20分弱ほどの距離です。