オースティンの深刻な不動産事情は、特にこのコロナで主流になったリモートワークをキッカケに、カリフォルニアからの移住者が加速し、さらに、不動産価格を引き上げると言うのが現状となっています。カリフォルニアに比べて、不動産価格も半分以下、物価も教育水準も良い、気候も近い、となると、この時期に移住を決意するのも、納得出来ます。Leanderや Cedar Parkのオースティンに隣接する北西部郊外、Round Rock よりさらに北上した、Georgetown は、5～6年前ぐらいから、新築建設ラッシュが始まり、今もさらに、北へ北へと、広がり、今は、北東部のHutto や更に東のTaylor にまで、広がりを見せています。また、今度は、オースティン南部のBuda, Kyle, San Marcosの新築建設ラッシュが勢いを増しています。10年前には、オースティンエリアにたった一つだった、Costcoが、今は、Cedar Park, South Austin, Pflugervilleと店舗を増やし、次は、Georgetownに出店予定、また、先日、Kyleへの出店計画を発表しました。Costcoはきっと出店計画をする折、人口推移等のリサーチにリサーチを重ねるはずなのでCostcoの出店と、その地域の発展は非常に親密で、将来性を見込めるように思います。

その点で言えば、Kyle、そして Georgetown は非常に投資にしても、これから住むにしても、ホットなエリアと思われます。

下記に、大体同じ条件で、エリアによっての値段の比較を参考までに載せています。

2021年9月現時点

Buda

$349,899

1,688SqFt

2018Year Built

Kyle

$330,000

1,653SqFt

2017Year Built

Hutto

$380,000

1,665SqFt

2018Year Built

Taylor

$390,000

1,605SqFt

2019Year Built

Cedar Park

$439,000

1,789SqFt

2016Year Built

Leander

$390,000

1,641SqFt

2017Year Built

Georgetown

$480,000

1,600SqFt

2019Year Built

the Austin Board of Realtorsの新しいデータによると、オースティンの住宅販売は7月に1年以上ぶりに減少しました。

7月の決算後の売上高は4,041件で前年同期比9%減少しました。

売り出し中の家、また、現在ペンディングになっている家は、パンデミックの最盛期よりも低く、それぞれ前年比36%と11%減少しました。

オースティンメトロエリア（オースティン周辺の郊外も含む）の中央値は先月48万ドルで、2020年7月から37%上昇しましたが、これは6月中央値482,364ドルからわずかに下落しています。しかしながら、依然として7月の価格帯としては記録的高値と言う事になります。ちょっと分かりにくいのですが、端的に言えば、今年7月に売れた戸数自体は少なく、在庫が前より豊富、価格としては、前月より、中間価格＄2364減少し、しかしながら全体としての価格上昇は止まらずといったところです。

オースティン市内では、7月の住宅価格の中央値は、575,000ドルとなりました。

コールドウェル郡は7月のオースティンメトロエリア内で最も低い中央値を$249,250ですが、昨年の7月より22%高くなっています。バストロップ郡では、住宅価格の中央値は$345,500、ヘイズ郡では$392,576に達しました。ウィリアムソン郡はオースティン地域で2番目に高い中央値の住宅価格を$445,000で、トラビス郡は$551,000でこちらも、リストを上回りました。

ABORのスーザン・ホートン社長は声明の中で、「COVID後のブームから脱却するにつれて、市場は安定し始めた」と述べ「この住宅価格が上昇し続ける中で上半期の急増に対し、ハイシーズンの7月に数十件のオファーが少ない」と言っています。

Zillow Group Inc.は、オースティンの在庫が5ヶ月連続で増加し、より多くの上場が前月に比べて価格を引き下げていると報告しました。

市場の安定化の報告にもかかわらず、ウォール・ストリート・ジャーナルでは、2,700軒のオースティンの家がオファー過多の為、売り出し価格に、$100,000以上で上乗せして売却したという事実にスポットライトを当てました。

しかし、これはオースティンが例外として、住宅危機に直面している訳ではなく、レッドフィン社によると、全米で住宅価格の中央値はほぼ20%上昇しています。そしてまた、オースティンと同じように、全米50の最大市場のうち22の上昇が7月に月々に減速したと指摘した。 ハウスハンティング中の方々は、昨今の空前の売り手市場に、いくらオファーを出しても蹴られる、希望の家は規格外の値段設定の上に、何件もオファーが重なって、などで、辛酸をなめ、ポキッと心が折れる思いをしてきた事と思います。そんな中、遂に、この価格うなぎ上りの住宅事情にちょっとした小休止が訪れています。私としては、やはり、この価格の上昇気流に売り手側がガッツリ乗り過ぎて、さすがに上がり過ぎている感じをバイヤーたちも感じ取って、ちょっと、買い控えが進んでいるのかな、という印象です。とは言え、以前より在庫が多い分、少し前まで起こっていた、平均でも、$60,000売り出し価格に、上乗せしないと、買えないという現象は、少し緩んでいるのではないかと思われます。今が買い時なのか？それとも、もっと下がるのか？はたまた、これ以上に、上がり続けるのか・・・オースティンに、じわじわと迫りくるインフレの波と共に、今、この住宅市場が、バブルなのか、インフレなのか、見極めが重要となってきています。

　

　

結論から言うと、12人以上の経済および住宅用不動産の専​​門家が、昨今のオースティン不動産価格の上昇について、「これは破裂の危険にさらされているバブルではないと考えています。」

インディペンデンスタイトルカンパニーの事業開発担当シニアバイスプレジデントであるカラマクレガーは、次のように述べています。

　この価格上昇傾向が持続可能である最大の理由として、オースティンには今後40年以上にわたり、この経済を安定的に上昇し続ける充分な要素が備わっている。専門家によると、2008年の景気後退の間にカリフォルニアで起こった900,000ドルの家が450,000ドルの価値に下がる可能性は、ここではすぐには起こらないとのこと。

しかし、考えられないことが起こったらどうなるでしょうか？世界的な公的危機と組み合わされた不況が私たちを襲ったとしましょう。実際2020年に起こった世界的なCOVID-19パンデミック、ここ、オースティンにとっては、不動産価格を押し上げるだけでした。過去2回の不況が起こったように、人々は経済の嵐の間にオースティンのような安全で安価な場所を求めています。世紀の変わり目にハイテクバブルが崩壊したとき、住宅市場は特に苦しみませんでした。 2008年に住宅バブルが崩壊したときでさえ、オースティンは比較的、値崩れがしにくい市場でした。

Austin Board of Realtorsの報告によると、1月のオースティン地域の住宅の平均販売価格は395,000ドルで、前年比で22％上昇しました。

このような価格の上昇は今後も続くとは思わない、と専門家は同意します。それでも、当面は2桁の増加が見込まれます。おそらく、少なくとも今後2年間は上昇は続くだろうと、数人の専門家が予測しています。

価格上昇の最大の原因：需要と供給。テキサスA＆M不動産研究センターによると、不動産として、最も理想的な土地には、その市場に6か月分の住宅供給があります。価格と価値を高く評価し続けるには、これで十分です。最近、ノースオースティンに建設されているApple Inc.キャンパスの近くなど、テキサス州中部の一部の地域では、住宅の在庫が3日という短い時間で記録されています。不動産センターの報告によると、オースティン地域の住宅在庫が最後に健全な6か月だったのは、10年前の2011年6月でした。それ以来、着実に0.4か月を下回っています。

25年の不動産ベテランであるケビンバーンズは、次のように述べています。 「物件が出れば、即座に売れてしまう。こんな風になったことは一度もありません。」

バーンズ氏によると、高級市場で入札する場合は、定価よりも数十万ドル高い価格を提示する準備をしてください。これは、市場外で行われている取引が非常に多いため、正式には記載されていない可能性があります。この環境では、MLSまたはZillowへのアクセスを超えた、言うならば、売りに出す前に直にオーナーに交渉する等の接続が必要です。

このオースティンの不動産価格の上昇は、突然のようですが、実は不動産センターの統計では、これがかれこれ何十年も続いています。 1990年代、オースティン地域の住宅価格の平均価格（中央値）は71,000ドルから136,564ドルになり、92％上昇しました。 2000年から2010年にかけて、価格の中央値は132,872ドルから186,860ドルになり、さらに41％上昇しました。 2010年から2020年にかけて、価格の中央値は174,386ドルから319,570ドルに上昇し、140％上昇しました。これらのジャンプは印象的ですが、総じて、住宅価格の中央値は1990年以来350％急騰しています。

住宅価格の平均価格（中央値）は現在約395,000ドルで、セントラルテキサスは、サンフランシスコ、サンディエゴ、ニューヨーク、ボストンなど、に比べかなり下回って評価されています。フェニックス、ナッシュビル、コロラドスプリングス、マイアミの住宅価格の中央値はオースティンとほぼ同じであり、価格も上昇しています。価格の中央値は、シャーロット、シカゴ、ダラス、ヒューストンでは著しく安く、およそオースティンより10万ドル以上安くなっています。

人口統計学者は、2020年はテスラなどの企業の移転、2021年はさらに15の注目すべき本社の移転が発表されています。

　

　イーロン・マスクは言わずと知れた、電気自動車テスラーの創業者で、今、世界の最先端に立つ話題の人です。その、イーロン・マスクですが、住居もオースティンに移し、拠点だったカリフォルニアからテキサスへ、多くの事業を移しています。

今度は、テキサス州に、「スターベース（Starbase）」と呼ばれる新たな都市の設立を打診した模様で、この新しい都市の構想は、「ドージコインと呼ばれる仮装通貨によって導かれ、犬に優しいものになる」と本人がツイートで明かしていた。また、テキサス州キャメロン郡は、同社がロケットの製造拠点を置くボカチカ村の法人化をイーロン・マスクが検討しているとの申し出を受けたと述べています。

スペースXは、オースティンとダラスの中間の都市であるマクレガーにも拠点を構えており、先日はオースティンにも製造施設を建設しようとしていることが明らかになっています。

また、トンネル掘削会社の「ボーリング・カンパニー」は昨年11月にオースティン地区での採用を開始しており、テスラのギガファクトリーの工場設立エリアに「ボーリング・カンパニー」も建設を予定している。また、スペースXの一部機能をオースティンに移すべく、エンジニアの採用を開始しています。

もはや、噂されている、本社移転の話も、テキサス/オースティンへ大きく傾いているのでは…？？？

「今年の、COVID19下のハロウィーンはオースティンではどうなるのか？」

今週末に控える、ハロウィン。久々の週末とハロウィンが重なる貴重なタイミングにも関わらず、このCOVID19の影響で、Trick or treat は控えると言う人も多いはずです。現に、Austin Public Healthでは、Trick or treat あるいは車でドライブスルー形式での、 Trunk or treatは明らかなハイリスクアクテビティとし、控えるように呼び掛けてはいる。

https://www.austintexas.gov/sites/default/files/files/Health/Halloween%20Flyer%20V2%20(1).pdf

そして、安全なハロウィンアクティビティとして、バーチャルコスチュームコンテストや、家族でのパンプキンカービング、家の中での、キャンディーハントなどを提案している。

しかしながら、店に行くと、Trick or Treat用の巨大な大袋のキャンディーがバンバン売れているのを見ると、今年も、例年と同じハロウィンを想像してしまいます。

　オースティンよりも、隣町のラウンドロックは若干緩いのか、様々なハロウィンアクティビティーが先週末、今週末と盛りだくさんです。もちろん、きちっとしたガイドラインの元、安全に行われてはいるようです。

兎にも角にも、しっかりと各ご家庭で注意しながら安全に季節の行事を楽しめると良いと思います。

　つい先週、オースティン郊外のリアンダーにもあの※”Domain like”な複合施設のプロジェクトが発表されました。その名も、「Leander Springs」です。今回のプロジェクトは、小売り、オフィス、レストラン、1600戸のアパートに加えて、大きなラグーンを囲むコンベンションセンターと、リゾートホテルが出来る予定です。このラグーンでは、スイミングや、カヤック、など、様々なスポーツが楽しめるようです。2023年、年末までには一部は完成され、始業予定です。

※”Domain like”とは、「Domain」という、オースティンのアイコンとなっている、大型総合施設であり、昨今このスタイルをモデルとして、オースティン近郊に、様々なプロジェクトが展開されている。

いま、この、リアンダー、シダーパークエリアは、特にこういったプロジェクトが非常に盛んで、また、新築住宅の建築もまさにラッシュを迎えていると言った感じです。

リアンダーのダウンタウンでは、NorthLine プロジェクトと言って、古いダウンタウンを新しい商業、住宅にリノベーションをするプロジェクトが進行中です。

また、シダーパークでは、Indigo Ridgeという、155エーカー、2145戸の住宅エリア、アパート、小売り、レストラン、オフィス、また、U.S. Tennis Association Texas が内外併せて50コート近くのテニスコートを展開する、$ 1.5billionのプロジェクトが進行中です。

　今後10年程で、オースティン北西部のこれらのエリアは目を見張るような様変わりをすると予想されます。オースティンの中心部からも車で30分の近さに加え、この辺りから、ダウンタウンへのアクセスは、電車も便利です。以前に比べて、価格はじわじわと上がって来ているものの、昨今の低金利を鑑みると、このエリアへの投資物件購入は決して悪くないと個人的には思っています。

日本では、既にほぼ通常の日常に戻りつつあるかもしれません。こと、オースティンのCOVID19の現状を申し上げますと感染者数、7月19日現在、192人/日、3月13日からの累計感染者数17,646人と、6月17日頃から急に感染者数が増え、一時は、750人/日と、おぞましい感染者数となりましたが、現在は下降傾向ではあります。一度は、ロックダウンが明けて規制が緩んでいたのですが、現在は、かなり厳しいステージ４と言うステージで、ステージ５（ロックダウン）直前の状態をキープしている感じです。

かと言って、世の中は、一度開いてしまった店やレストランが再び閉まる訳ではなく、営業を続けています。ロックダウン時には、買い物に行くと、各々ピリッと引き締まった感じで、マスク、手袋をしていた人達も、一番感染者数の多い今は、気持ちの糸切れたように、義務になっているマスクはしているものの、なんとなくのソーシャルディスタンスで、緩い雰囲気で街に出ています。しかしながら、お店や、レストランでの対策は、割と厳しく入場人数規制や、ハンドサニタイザーの用意など、万全にしてくれているので、その点では安心します。

さて、このご時世での、オースティンの不動産の動向ですが、4月はコロナウイルスのパンデミックの影響で、そもそも内見をすることが難しく、2019年4月と2020年4月の比較データでオースティン、その他、ラウンドロックやシダーパーク等の郊外を含めたMetropolitan Statistical Area (MSA)全体の売り上げ自体が21.6％の減となっていましたが、昨年比6月のデータでは全体の住宅中間層価格自体は4%増と引き続き、上がり続けているという傾向です。また、売り出した家は去年の同時期に比べ4日間早い44日で売れているというデータが出ています。また、さらに、今月7月のデータでは全体の不動産売り上げ戸数は前年比9％上昇とのデータが出ています。経済が不安定といえども、オースティンには、Amazonの新しい拠点がラウンドロックや、ビューダに数百ずつの雇用を予定していたり、テスラーのギガファクトリーがオースティン近郊に来る予定があったり、こんな中にも明るいニュースが沢山有ります。こと、オースティンは、米国全体の住宅市場に比べて、悪影響はかなり少なく、今後、経済が着実に再開していく中、今年末までに住宅販売は2019年に匹敵するレベルに回復するとの予想も出てきています。また、来年に向けての住宅不足を緩和するため、今後の新築住宅建設も、引き続き広がっていく予想との事です。

オースティンでは言わずと知れた、ランドマーク的な存在の、「The Domain」。ここには、Indeedや、Facebook、Amazon、HomeAwayなど、の有名企業のオフィスビル群を始め、全米でも話題のレストランや、カジュアルから、ハイブランドのショッピング、Wholefoods Marketや何件ものアパートメントコンプレックス、また、Westin hotel や、お洒落なブティックホテルなど、とにかく魅力的なものが詰まった総合施設です。近年のオースティン周辺では、”Domain like”と、言ういわゆる「The Domainのビジネスモデル」を展開する事が流行っています。その中で、オースティン近郊の近年完成予定の総合施設をご紹介いたします。

• The district

レストランや、小売店舗、スーパーマーケット、オフィススペース、医療施設の他に、Domain同様、住居スペースも設ける予定で、約900室規模のアパートも出来る予定です。

• SH 130 mixed-use development in Pflugerville

120エーカー（約東京ドーム10.5個分）の新たな開発が早ければ来年早々着工予定で始まります。ここも、住居、オ フィス、商業施設が集まった形態

• Perfect Game, Hutto

そもそも、Perfect Gameとは、全米最大の野球のスカウトの会社で、MBAリーグなどに選手を輩出しています。2021年に完成予定の施設には、このPerfect Gameの本社、2つのChampionship Fieldを含む、24の球場、100ものタウンホームと、1930部屋規模のアパート、コンファレンスセンターを含む最大5個のホテル、商業施設、オフィス、様々な、スポーツ関連施設を含む、壮大なプロジェクトです。今後、学生リーグを含む、アマチュア野球リーグのメッカとなる予定です。

訂正：このHuttoにおける、Perfect Gameのプロジェクトですが、市との利権問題や、デヴェロッパーからの訴訟等々で、HuttoとPerfect Game側で破綻し、先日2021年9月24日に正式に、このプロジェクトをCedar Parkに移す声明が出されました。以下、Corbin Van Arsdale, Mayor of Cedar Park, TexasのFaceBookより原文そのまま

Cedar Park is excited to announce that the world’s largest and most comprehensive youth baseball and softball scouting organization, Perfect Game, has chosen our city as its future home! This will help solidify Cedar Park as both a tourism destination and as a business destination, and spur significant additional development and revenues for our community. Construction of the HQ and 16 turf fields and amenities will start in Summer 2022 and be completed by Spring 2024. A link with more info on the Perfect Game project is in the comments.A special “thank you!” goes to one of Cedar Park’s most precious families – the Krienkes – on whose land this project will be built. Y’all may have seen them on the Family Feud show a coupla years ago. The Krienkes are one of Cedar Park’s longstanding, iconic families in our community. This project couldn’t have happened without them!This is an exciting time for Cedar Park! And, we have even more big things in the works. Stay tuned…–CORBIN

• The Bell Boulevard District

40エーカー（東京ドーム約3.5個分）のショッピングエリア、オフィス、集合住宅、図書館と、それにつながる12エーカーの公園を作るプロジェクト

• Indigo Ridge

ショッピング、レストラン、オフィス、アパート、そして、室内外約50面のテニスコートと、総合的な施設になる予定で、大型の野外コンサートや、ファーマーズマーケット、フードトラックや、定期的に開催予定のフェスティバルなど開催予定

• Wolf Lake　

こちらも、住宅、レストラン、映画館を含む、商業施設、ホテル、オフィスなど、2400もの住宅をメインに様々な施設が展開されます。

•  New mixed-use development Georgetown/Liberty Hill area

こちらは規模は小さいながら、オフィス、レストランなどが建設中です。

• TOD Plan

メトロのLeander駅周辺のLeanderダウンタウンエリアをアーバンに改造する計画です。古い郊外の小さな町のイメージのダウンタウンから、スタイリッシュなイメージに一新、より魅力的な街づくりに。